A 2011-es év elejétől módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai. Az ingatlanmagazin.com szakértői megvizsgálták és részletesen bemutatják a változásokat, számításokat is mellékelve a könnyebb érthetőség érdekében.
I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:
A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik előtte: választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.
II. Értékcsökkenés elszámolása:
A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos 3 évnél régebben szerezte.
III. Adóalap, adófizetés:
A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána. Megszűnt a bérbeadásból származó jövedelem külön adózása, azaz a forrásadó-fizetési lehetőség.
IV. A termőföld bérbeadására vonatkozó speciális szabályok:
A termőföld bérbeadásából származó bevétel adómentes, amennyiben a haszonbérbeadás időtartama eléri az 5 évet. Amennyiben a bérlet időtartama – utóbb – nem éri el az 5 évet, úgy a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.
V. Adóelőleg:
A kifizetőnek csak abban az esetben kell adóelőleget vonnia, amennyiben a számlaadásra kötelezett magánszemély – ide nem értve az őstermelőt és az egyéni vállalkozót – ezt nyilatkozatban kéri.
VI. Adóelőleg levonása és bevallása:
Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente köteles bevallani és megfizetni. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját „bruttósítani” kell a 27 % adóalap-kiegészítéssel.
VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:
Bevétel: B (Ft).
Költségek: K (Ft)
Amortizáció: A (Ft)
Felújítási költség: F (Ft)
Jövedelem: J (Ft)
J = B – K – A – F
VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:
Bevétel: B (Ft).
Költségek: 0,1 B=K (Ft)
Jövedelem: J (Ft)
J = B – K, azaz a B 90 %-a.
IX. Az adó mértéke:
Az adó mértéke 16 %.
X. Diszkriminatív-e a bérbeadás szabályozása?
Az Irodánkhoz érkezett felkérés keretében az alábbi felvetés hangzott el:
„(…) felvetek egy – véleményem szerint diszkriminatív – megkülönböztetést, amely hátrányosan érinti azokat az idős embereket, nyugdíjasokat, akik korábban azért fektettek bérbeadható ingatlanba, hogy ne szoruljanak teljes mértékben az állami nyugdíj “kegyelemkenyerére”.
Amíg egy elfogadható munkajövedelemmel rendelkező bérbeadó a fizetéséből eléri vagy legalább megközelíti a 450.000 Ft-os éves EHO plafont, tehát a bérleti díj bevétele után már nem, vagy csak kis részben kell megfizetnie a 14%-os EHO-t, addig a nyugdíjasnak, akinek nincs más TB/EHO befizetést termelő jövedelme, a teljes bérletidíj-jövedelme után EHO-t kell fizetnie, holott ő már egész aktív életében ugyancsak hozzájárult a TB-alaphoz. Van olyan fórum, ahol ezt a szerintem igazságtalan – és 2011-től továbbra is megtartott – rendelkezést meg lehetne érdemben támadni?”
Álláspontom szerint akkor lehetne diszkriminációról beszélni, ha a szabályozás úgy szólna, hogy pl. a 60 év felettiek, vagy a nők, vagy a katolikus vallásúak eltérő módon fizessenek EHT-t, adót stb. A kérdező által felvetett esetben azonban nem erről van szó, még akkor sem, ha statisztikailag bizonyára ki lehet mutatni, hogy a nagyobb jövedelműeket kedvezőbben érintik ezek a szabályok, mint a kisebb jövedelműeket. Ennek a kérdésnek a vizsgálatakor nem szabad elfeledni azt, hogy a nagyobb jövedelmű bérbeadó szintén megfizeti a maximált EHO-t, legfeljebb nem a bérbeadásból származó jövedelem után, hanem a munkabér-jövedelem után.
A megtámadás lehetőségét két fórumon tudom elképzelni – bár a fentiek alapján nem tartom indokoltnak –: az egyik a jogszabály módosításának útja, amihez feltehetően az egyéni választókerületi képviselőn keresztül vezet az út, a másik az alkotmánybírósági normakontroll kezdeményezése. Egyik út sem kecsegtet gyors eredménnyel.
Dr. Nagy és Társa Ügyvédi Iroda
Forrás: ingatlanmagazin.com
