Hogyan adhatjuk el könnyebben az ingatlanunkat?

Megszívlelendő cikket olvastam ma Békési Béla tollából. A téma: hogyan tudok a legnagyobb kedvet csinálni az érdeklődőnek ahhoz, hogy éppen az én ingatlanomat vegye meg. Mivel a téma nagyon is aktuális, ezért szó szerint idézzük:

Forrás: MIESZ

"Ha el akarjuk adni az otthonunkat, nem árt, ha felkészítjük erre. Legyen olyan tisztaság és rend benne, amilyet mi is elvárnánk egy megvásárlandó lakástól.

Ha tényleg el szeretné adni az ingatlanját, a lehetőségekhez képest a legmagasabb áron, akkor azt a legjobb állapotba kell hozni. Ne feledje, hogy rendezett otthonban az érdeklődő jobban érzi magát, és könnyebben dönt a megvétel mellett. A kérdések természetesen arra a helyzetre is vonatkoznak, amikor hitelt vennénk fel, és várjuk az értékbecslőt.

Az itt mintegy emlékeztetőként felsorolt kérdések nem az ingatlan állapotára vonatkoznak, hanem a rendre, a működésre, a tisztaságra. Ha megválaszolja a kérdéseket, kiderül, felkészítette-e az otthonát az eladásra. A lista nem rövid, inkább hosszú, de számos meglepetést rejthet.

● Padlóburkolatok (szőnyeg, csempe, linóleum, parketta stb.)                    

A burkolat piszkos vagy foltos?

Túlzottan kopott vagy sérült?

A szőnyegek tiszták és foltmentesek?

● Falak és a mennyezet

Piszkos, tele ujjlenyomatokkal és egyéb foltokkal?

Szög, rajzszög okozta lyukak, leváló tapéta?

Repedések, sérült falélek, beázások?

Szükséges-e újrafesteni vagy -tapétázni?

Semlegesek, világosak-e a színek, a kellemes otthon érzetét keltik?

● Ajtók

Található-e rajtuk szennyeződés, ujjlenyomatok és/vagy egyéb foltok?

Szükséges-e újramázolni?

Zajmentesen nyílnak és csukódnak?

A reteszek és kilincsek a helyükön vannak és megfelelően működnek?

● Ablakok

Ragyogóan tiszták, repedésmentesek?

Könnyen nyithatók és csukhatók?

A reteszek, kilincsek és zárak a helyükön vannak és megfelelően működnek?

Van-e szennyeződés, ujjlenyomatok az ablakkereteken vagy a párkányokon?

A szunyoghálók tiszták és épek?

A zsalugáterek jó állapotban vannak?

● Ablakkellékek (függönyök, drapériák, redőnyök stb.)

Található-e rajtuk szennyeződés, folt?

Megfigyelhető-e túlzott kopás vagy fakulás?

Könnyen húzhatók, a karnis görgői megfelelően működnek-e?

● Világítás (a világítás segítségével hangulatosabb egy szoba)

Az összes izzó teljesítménye megfelelő és működnek?

Akadnak-e nem működő  kapcsolók, kilógó vezetékek?

Az asztali és állólámpák megfelelően működnek?

● Házon belüli kedvencek, háziállatok helye

A kosár, az alom tiszta, rendezett, szagmentes?

Az elhelyezésük kulturált?

● Bejárat és előszoba

Tiszta, rendezett, akadálymentes az érkezés a lakásba?

A lábtörlő  tiszta, kellemes a szemnek?

A bejárati ajtó alatt nem süvít be a szél?

A bejárati ajtón akadnak-e kívül-belül karmolásnyomok (kutya, macska nyomai)?

● Szekrények, gadróbok, tárolók

Tiszták és jól rendezettek?

Tele van-e felesleges, kidobandó kacattal?

A ruhák szabadon lógnak és nem összezsúfoltak?

A cipők és csizmák rendben állnak?

● Konyha

Minden felület ragyogóan tiszta?

A konyhapulton csak az állandóan használt készülékek vannak?

A hűtőszekrény kívül és belül is tiszta? Belül rendezett? Romlott ételektől mentes? Légmentes? Az izzói működnek? (A vevő megnézi!)

Tiszta-e a tűzhely sütője és főzőfelülete?

Tiszta-e a mosogató és a csapok is?

A csapok nem csepegnek és megfelelően működnek?

A szeméttároló tiszta, szagmentes állapotban van?

A szekrények és a kamra tiszta, rendezett?

A mosogatógép tiszta és foltmentes?

● Nappali, étkező, hálószoba és dolgozószoba

Mindent alaposan kiporszívóztunk, a port letörültük?

A tágasság érzetének elérése végett eltávolítottuk a felesleges bútorokat?

A megmaradt bútorok tiszták és jó állapotban vannak?

A fa- és egyéb felületek tiszták és fényesek?

A könyvespolcok rendezettek és kacatoktól mentesek?

A gyerekjátékok a helyükön találhatók?

A törékeny tárgyakat elpakolták?

A kisebb értéktárgyak eltéve, bezárva?

A függönyöket széthúzták a kilátás és a napfény miatt?

A tükrök tiszták és jó állapotban vannak?

A hamutartók tiszták és nincsenek szem előtt?

A kandalló vagy kályha – ha van – tiszta, a gyújtós, a tűzifa rendezetten tárolva?

● Fürdőszoba /toalett

Minden felület ragyogóan tiszta?

A pultok, polcok rendezettek, kacatoktól mentesek?

A szappan friss?

A mosdók makulátlanul tiszták, a csaptelepek megfelelően működnek?

A kád és a zuhanyzó felületei tiszták?

A törölközők tiszták és szépen fel vannak akasztva?

A zuhanyfüggöny tiszta és jó állapotú?

A vécé extra tiszta, illatos és megfelelően működik?

A szekrények rendezettek és kacatoktól mentesek?

A fürdő és az orvosságos szekrény tiszta, személyes tárgyaktól mentes?

● Alagsor, kazánház, garázs, tetőtéri tároló

Tiszta és jól szervezett?

Felesleges kacatok eltávolítva?

Megmaradt dolgok rendezetten vannak tárolva?

Minden alaposan kiporszívózva, por letörölve?

● Házon kívüli struktúrák

A külső felületek tiszták, jó állapotúak?

A bejárati ajtó tiszta, csalogató?

Az ereszek és lefolyók tiszták, jó állapotban vannak?

A kertkapu jól záródik, megfelelően működik?

A kerítések és a teraszok ápoltak, jó állapotban vannak?

A járdák, kerti utak karbantartottak?

A gépkocsibejáró tiszta, karbantartott?

● Kert és lakókörnyezet

Az autóbeálló, a járdák tiszták, hó- és jégmentesek?

A gyep szép, rendszeresen vágva?

Vannak csupasz foltok a gyepben?

A száraz levelek a fűről, a virágágyasból összegereblyézve?

A fák megmetszve, a sövények levágva?

A virágágyások kigyomlálva, az elpusztult növények pótolva?

A kacat és a törmelék eltüntetve?

A kerti bútorok tiszták,  jó állapotban vannak?

A kerékpárok és a gyermekjátékok rendezetten eltéve az útból?

A tűzifa rendezetten egymásra pakolva?

A kutya biztonságban, az udvar kutyaürüléktől mentes?"

35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonos illetékkedvezményére vonatkozó szabályok

Az APEH honlapján megjelent a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonos illetékkedvezményére vonatkozó szabályok.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 26. § (6) bekezdése az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint illetékkedvezményt biztosít az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának, tulajdoni hányadának megszerzésekor, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg – áll az APEH honlapján. A 8 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakás meghatározott tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.

Az Itv. 26. § (9) bekezdése meghatározza, hogy a 26. § (6) bekezdésének alkalmazásában első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.

A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el. Amennyiben a nagykorúság elérése előtt elidegenített lakástulajdon megszerzésekor alkalmazásra került az említett illetékkedvezmény, akkor azt ismételten nem lehet igénybe venni.

A kedvezmény igénybevételéről, valamint a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról a szerző félnek az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig kell nyilatkoznia.

A 2010. november 19. napján kihirdetett módosító törvény (az adó- és járuléktörvények, a számviteli törvény és a könyvvizsgálói kamarai törvény, valamint az európai közösségi jogharmonizációs kötelezettségek teljesítését célzó adó- és vámjogi tárgyú törvények módosításáról szóló 2010. évi CXXIII. törvény) 130. § (3) bekezdése kiegészítette az Itv. 26. §-át a (15) bekezdéssel. A kiegészítés értelmében a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezésekor 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának, tulajdoni hányadának megszerzése esetén az állami adóhatóság a vagyonszerző kérelmére – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra – az illetéktartozásra havonként egyenlő részletekben teljesítendő részletfizetést engedélyez. Ha a vagyonszerző az esedékes részlet befizetését nem teljesíti, akkor a kedvezmény érvényét veszti és a tartozás egy összegben válik esedékessé. Ekkor az adóhatóság a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.

Az új rendelkezéseket a 2011. január 1. napját követően illetékkiszabásra bejelentett vagy más módon az állami adóhatóság tudomására jutott vagyonszerzési ügyekben kell alkalmazni.

A 35. életévét be nem töltött vagyonszerző a részletfizetési kérelmét eljárási illetékfizetési kötelezettség nélkül előterjesztheti külön beadványban (vagy célszerű akár már jeleznie az adásvételi szerződésben), továbbá nyilatkozhat is erről az adóhatóság által rendszeresített, az ingatlan vagyonszerzés bejelentésére szolgáló ’B400-as adatlapon – olvasható az APEH honlapon.

Miért hirdetik meg több áron ugyanazt a lakást? Pedig az eladó ezzel rosszul jár

Az ingatlanhirdetéseket böngészve ki ne találkozott volna kísértetiesen hasonló képekkel, közel azonos paraméterekkel? Ilyenkor mintha ugyanarról az ingatlanról lenne szó, csak az ár és a hirdető elérhetősége nem stimmel. Mi okozhatja a többmilliós eltéréseket?
A vevők rendszerint több hónapon át bújják az ingatlanirodák és az ingatlanportálok hirdetéseit, ez idő alatt pedig rendszerint megesik, hogy egyazon ingatlan hirdetéseit több különböző áron is meglelik. Egyes esetekben akár 8-10 eltérő ajánlat is felbukkan. „Az érdeklődő ilyenkor döntéshelyzetbe kerül, és vagy a szimpatikus, már korábbról is ismert irodát keresi meg, vagy azt a közvetítőt, amelyik a legalacsonyabb áron hirdeti az ingatlant” – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Az így kialakult helyzet senkinek sem jó: a tulajdonos azért jár rosszul, mert csak a létező legalacsonyabb áron tudja eladni az ingatlanját, a magas árat alkalmazó ingatlanos azért, mert kevesebb érdeklődő hívja fel, az alacsonyabb kínálati árat használó ingatlanos pedig azért, mertl a tulajdonos jobb ajánlatra vár, így rosszabbul viszonyul az általa „szállított” érdeklődőkhöz. A többes ár ráadásul a vevőjelöltet is elbizonytalanítja, hiszen kételkedni fog az eladó szavahihetőségében, megbízhatóságában.

Dr. Szép Levente, a MAISZ Etikai Bizottságának elnöke, a szegedi Reál Érték ingatlaniroda vezetője ugyancsak nem tartja szerencsésnek az ingatlanok különböző áron történő meghirdetését: „Ezzel a megoldással egyrészt rosszul jár a tulajdonos, másrészt a vevő sem tudja, hányadán álljon az eladóval, illetve a kérdéses ingatlannal. Félreértésekre ráadásul még akkor is számítani lehet, ha az árkülönbségnek egyébként valós oka van, ám erről nem kapunk megfelelő információkat” – hangsúlyozza a szakember.

Állapota válogatja

Szép Levente első példaként azt az esetet említi, amikor a tulajdonos felújítandóként, felújítottként, esetleg a felújítást vállalva egyaránt reklámozza ugyanazt az ingatlant – természetesen eltérő áron. Ilyenkor fontos megtudni, hogy az adott hirdetés mely állapotra vonatkozik, és tisztázni kell azt is, hogy a felújítandó állapotban történő vásárlás esetében az eladó rendelkezik-e engedélyezett átalakítási tervdokumentációkkal. Ez utóbbi megléte bizonyos esetekben – különösen műemléki védettségű épületeknél, ahol az engedélyeztetési eljárás idő- és költségigényes – anyagiakban is mérhető előnyt jelent a vevő számára. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy amennyiben már átalakítás alatt lévő ingatlanról van szó, szakembert is fel kell kérnünk annak elöntésére, hogy megfelelő módon történtek-e korábbi a munkálatok. Az ilyen részletek persze nem derülnek ki egyazon ingatlan különböző hirdetéseiből, de ha az eltérő kínálati ár hátterében ilyesmi sejthető, érdemes a különbség okáról puhatolózni az eladónál.

Variációk jogokra

Az eltérő kínálati ár hátterében az is állhat, hogy az adott ingatlannak a tulajdonjogát és a bérleti jogát egyaránt hirdethetik: ez esetben természetesen két különböző értékről van szó. Ha valóban ez a helyzet, a két hirdetés kínálati árai között jellemzően nagy az árkülönbség, bár a felkapott kerületekben az értékesítés alatt álló bérlakásoknál ez kevésbé szignifikáns is lehet.

Komoly árkülönbséget okozhat az is, ha az ingatlant jelzálogjog vagy végrehajtási jog terheli. A hirdetésekben közzétett vételárnak persze minden költséget kellene tartalmaznia, de ettől függetlenül előfordul, hogy az eladó kínálati árként alacsonyabb összeget tesz közzé, ehhez viszont „hozzáképzeli” azon többletterheket, amit szerinte a jövőbeni vevő átvállalhatna. Ebben az esetben természetesen a feleknek az adásvételi szerződésben rögzíteniük kell a követelések átvállalását, illetve azt sem árt tisztázni, hogy a követelés jogosultja hozzájárul-e az adóscseréhez. Erre a gyakorlati tapasztalatok alapján azonban elég kicsi az esély.

Házak és szokások…

A párhuzamosan futó hirdetések hátterében az is állhat, hogy egyes irodák úgy próbálják meg bővíteni a kínálatukat, hogy apróhirdetésekből vagy internetes reklámokból átemelik a saját weboldalukra az adatokat. Sokszor ezek a hirdetések „beragadnak”, és még akkor is megtalálhatóak a világhálón, amikor már régen aktualitásukat vesztették vagy módosították a legális hirdetés eladási árát. Ennek a gyakorlatnak mindenképpen presztízsromboló hatása van az ingatlanszakmára nézve, hiszen megkérdőjelezi még a valós hirdetések komolyságát is.

„Dehonesztáló lehet az az eset, amikor maga az eladó ad az ingatlanközvetítő irodáknak eltérő eladási áron megbízást, és az is, ha esetleg a közvetítők saját szakállukra hirdették meg más áron az ingatlant – magára valamit is adó ingatlanközvetítő ilyet azonban nem tesz” – mondja Szép Levente. Az értékesítési ár alsó és felső értékét a megbízási szerződésben a feleknek rögzíteni kell, és ettől a közvetítő csak a megbízó hozzájárulásával térhet el.

Előfordulhat olyan lehetőség is – bár ez sem gyakori –, hogy az ingatlan tulajdonosai egymás tudta nélkül különböző áron hirdetik ingatlanjukat. Ez közvetítő irodán keresztül azért nem lenne lehetséges, mert az ingatlanos megbízási szerződését valamennyi tulajdonosnak alá kell írnia. Ha azonban a felek – például válóper miatt – közvetítő nélkül árulják a lakásukat, még ez a történet is megeshet.

Feledékeny tulajdonos?

„Sokszor előfordul az is, hogy a tulajdonos, ugyan nem rosszindulatból, de elfelejti, milyen irányárral adott megbízást egy-egy ingatlanirodának, majd több hónap elteltével milliós eltéréssel ad újabb megbízást egy sokadik közvetítőnek. Megesik az is, hogy az árkülönbséget egyszerűen az okozza, hogy a tulajdonos szánt szándékkal más árban állapodik meg az egyes irodákkal – történik ez pusztán azért, mert míg egyes irodák nem hajlandóak irreális áron hirdetni az ingatlant, addig mások rábólintanak a tulajdonos talajtól elrugaszkodott óhajára. Magyarán fogalmazva az egyik hirdetésben az az ár szerepel, amit a tulajdonos kigondolt, míg a másikban az az összeg, amelyre az ingatlanos „lealkudta” a kínálati árat” – mondja Beák Attila.

Ilyenkor látszólag az az iroda kerül előnybe, amelyik az alacsonyabb árat alkalmazza, ám a gyakorlatban más a helyzet. A vevőnek ugyanis valóban az az érdeke, hogy olcsóbban vásároljon, ezért nagyobb eséllyel keresi meg az alacsonyabb áron hirdető ingatlanost, ám a magasabb eladási ár sikerében reménykedő tulajdonossal nehezebb lesz megállapodnia.

Előfordul az is, hogy az eltérő kínálati árak hátterében egyszerűen az áll, hogy a tulajdonos a megbízási szerződések aláírását követően változtat az ingatlan árán, de ezt nem közli minden irodával. Ilyesmi gyakran megesik, az ingatlanos pedig – ha csak az ilyen esetekre nem köti ki a szerződésében kártérítési kötelezettséget – nem tud ellene védekezni.

Forrás: ingatlanmagazin.com