Megvannak a legdrágább és a legolcsóbb területek a lakáspiacon

Bár a várakozások inkább már optimista előjelűek, a piacot egyelőre bénító kereslet-kínálati feszültség oldódását idénre még nem várják az OTP Jelzálogbank szakemberei. A forgalom és az árak pozitív elmozdulása jövőre indulhat meg. A lakóingatlan-piacot 2011-ben stagnálás jellemezte: a forgalom változatlan szinten maradt, míg a nominális átlagár szűk 2%-kal volt alacsonyabb a 2010-es értéknél, derül ki az OTP Jelzálogbank friss lakóingatlanokra vonatkozó értéktérképéből. Az ország térségeiben eltérő változások azonban nem minden települést érintettek, mivel az ország közel egyharmadában nem is volt lakáspiaci tranzakció.

Stagnáló 2011-es forgalom

2011-ben, az év végi erőteljes piaci élénkülés következtében nem változott számottevően a lakóingatlan-forgalom 2010-hez képest. Mintegy 90 ezer regisztrált adásvétel mellett, a megyék közül 9-ben nőtt (10% felett Tolna, Győr-Moson-Sopron és Veszprém megyékben), 10-ben csökkent (10%-ot meghaladó mértékben Nógrád, Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyékben) a forgalom. A nyugat-keleti különbség látványos: míg a Dunántúlon három megyében csökkent csak a forgalom, az ország keleti felében csupán háromban nőtt. Mind a legkedvezőbb (15% feletti növekedés), mind a legkedvezőtlenebb (20% alatti csökkenés) kategóriában nagyjából fele-fele arányban szerepelnek nyugati (dunántúli és Pest megyei) és keleti kistérségek.

Budapesten összességében 2%-kal csökkent tavaly a tranzakciószám. Kerületi szinten vizsgálva, 8-ban nőtt a forgalom (20% felett az V., II. és I. kerületben), 15-ben pedig csökkent (20%-ot meghaladóan a XXI. és a VII. kerületben). Irányítószám-körzetenként vizsgálva (térképen), 69-ben nőtt, 85-ben csökkent, míg hat esetben szinten maradt a forgalom. A piaci működés kettősségét jól példázza a tradicionális pesti belváros és Csepel. Míg az V. kerületben egyöntetűen növekvő forgalom nagyrészt áremelkedéssel párosul, addig a XXI. kerületben jelentős ár- és forgalomcsökkenés ment végbe.

Élénk nagyvárosi és belvárosi piac

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal törvényi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázisa alapján, 141 kistérségben nem éri el az 1%-ot a forgási sebesség(azaz a lakásállományhoz viszonyított tranzakciószám). A 32, 1% feletti forgási sebességűből 23 dunántúli és Pest megyei. A nyugat-keleti forgalmi lejtő tehát tisztán kirajzolódik. A tíz relatív legkisebb forgalmú (0,3% alatti) kistérségből 3-3 Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyei, a tíz legélénkebb forgalmúból (1,8% felett) pedig három Győr-Moson-Sopron megyében található. Emellett a megyeszékhelyeket magukba foglaló kistérségek is szépen elkülönülnek környezetüktől, átlagnál élénkebb forgalmukkal.

Budapesten a két véglet a XXIII. kerület 0,7%-os forgási sebességgel, illetve a XIII. kerület, ahol a lakásállomány 3,3%-a cserélt tulajdonost tavaly. Leegyszerűsítve csekély forgalmú Pest peremi részek és a még válságban is aktívabb lakáspiacú belvárosi kerületek kettősségéről beszélhetünk.

Árváltozás: nincsen regionális szabályszerűség

2011-ben, országosan 2%-kal csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. Hat megyében (Tolna, Somogy, Győr-Moson-Sopron, Bács-Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Zala) volt pozitív irányú elmozdulás 2010-hez képest. Érdekes, hogy a legnagyobb arányú, 8-9% közötti árcsökkenés a három közép-dunántúli megyében (Fejér, Veszprém és Komárom-Esztergom) mutatható ki. Ennek oka elsősorban az ipari üzemek leépítése, valamint az alapvetően az országos átlagnál magasabb árszintek válság utáni jelentősebb visszaesése, véli Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Érdekesség, hogy az árváltozási sorrend mindkét végének (legnagyobb áremelkedés és legnagyobb áresés) tízes toplistáján 8-8 dunántúli és Pest megyei kistérség szerepel.

Budapesten az országosnál valamivel enyhébb volt az éves árváltozás mértéke tavaly. Árnövekedést öt kerületben (III., V., VI., IX. és XXIII.) regisztráltak. 5%-nál jelentősebb árcsökkenés három dél-pesti kerület (XVIII., XIX. és XXI.) mellett a XII.-ben ment végbe. 19 irányítószám-körzetben esett vissza 10%-ot meghaladóan az átlagos tranzakciós ár; ebből csak hat budai oldali, három viszont XVIII. kerületi. Ugyanakkor a 23, 5% feletti áremelkedéssel jellemezhető körzetből is csak négy van budai kerületben, 3-3 viszont a már említett XXIII. és a XV. kerületben. Csakúgy, mint országosan, a fővárosban sem alkalmazható tehát a kelet-nyugat, illetve Buda-Pest piaci kettősséget leíró sztereotípia.

Átlagár: Borsodtól a Balatonig, Csepeltől a budai Várig

A megyék fajlagos árban mért rangsorát Somogy vezeti 202 ezer Ft/nm átlaggal. Ettől Pest megye tízezer forinttal marad el, majd Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar egyaránt 166 ezer Ft/nm-rel következik. A 100 ezres négyzetméterárat egyedül Nógrád megye nem éri el; 120 ezer alatt pedig Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés és Jász-Nagykun-Szolnok megyék szerepelnek. Kistérségi szinten a legdrágább területeket továbbra is a Balatonnál és a budapesti agglomerációban kell keresni: a 173-ból tíz kistérség átlagos fajlagos ára haladta meg tavaly a 200 ezer Ft/nm-t, ebből öt Pest megyei, öt pedig Balaton környéki. Közel 300 ezer forintos átlagértékkel a fonyódi és a siófoki kistérség Budapestet is megelőzi. 27 kistérség fajlagos átlagára nem éri el a 80 ezer forintot. Az országos szintre vetített 151 ezer Ft/nm-es vidéki átlagot legjobban a balatonalmádi kistérség közelíti meg.

Budapesten, fajlagos árat vizsgálva, 374 ezer forinttal még mindig a II. kerület a legdrágább, melyet a XII. és az I. kerületet 2010-hez képest megelőzve az V. kerület követ (351 ezer). Ingatlant a legolcsóbban a XXI. kerületben, Csepelen vehetünk; itt 161 ezer forint volt a tavalyi fajlagos átlagár. Ezt a XV. (172 ezer), majd a XVII. kerület (185 ezer) követi. A legolcsóbb irányítószám-körzet a 1211-es (Csepel-Ófalu és Gyártelep) 146 ezer Ft/m2-rel, míg a legdrágább továbbra is a 1014-es (budai Vár) 681 ezerrel. A pesti oldal legdrágább körzete a 7. a fővárosi toplistán (1051-es, Lipótváros, 387 ezer Ft/m2), míg a legolcsóbb budai hátulról a 11. (1039-es, Békásmegyer, 166 ezer Ft/m2). A budapesti 257 ezres átlagárhoz legközelebb a 1064-es irányítószám-körzet áll.

Várakozások - Pozitív előjelű stagnálás

Jelenleg több pólusú kereslet-kínálati feszültség érezhető a lakáspiacon. Az egészséges megújulást szolgáló többlet tranzakció bázisa keresleti oldalon az elmúlt években elhalasztott és mostanra felhalmozódó - a válság időszakát megelőző túlfűtöttségtől mentes évek átlagos forgalmi statisztikáját alapul véve napjainkra hozzávetőleg 150 ezres - vételi szándék lehet, vélik az OTP szakértői. Kínálati oldalon viszont e mellett plusz tényezőként megjelenhet az az igen jelentős volumenű látens piac is, melyet az adósságszolgálatuk teljesítésével nehezen megküzdő, vagy több mint 90 nap hátralékkal bíró tulajdonosok adnak. E mennyiséget - rövid időn belüli piacra lépése esetén - csak megfelelő piaci hitelezéssel élénkített kereslet tudná felszívni. Egyelőre, idénre azonban a lakáspiaci forgalom további stagnálása várható, 2013-ban viszont már élénkülésre lehet számítani, mondta Gyuris Dániel az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója.

Az alacsony lakáskeresletet továbbra is az erősödő fiskális szigor, valamint a válság előttihez képest szűk és drága hitelkínálat határozza meg, ugyanakkor a piaci várakozások már javulást mutatnak. Optimizmusra az utóbbi hónapok látványosan élénkülő befektetési célú vásárlásai, az adósmentő programok piaci bizalmatlanságot enyhítő hatása, illetve a szocpol és a kamattámogatott hitel újra bevezetése adhatnak okot. Az OTP elemzőinek véleménye szerint, ezek rövidtávon a végtörlesztési időszakban visszaesett piac visszakorrigálását segítik elő, s így az idei év egészére vonatkozóan az árak nominális értelemben vett stagnálását valószínűsítik.

Forrás: Portfólió.hu