Vége a lakásár csökkenésnek?

A tavalyi visszaesés után az idei év első két hónapjában éledezni kezdett a hazai lakáspiac. Az árak csökkenése lassan megáll, bizonyos ingatlankategóriák esetében rövidült az értékesítési idő, a hitelszigorítások bevezetése előtti időszakban pedig a vártnál is nagyobb mennyiségű hiteligényt adtak be a potenciális vásárlók. Jelenleg az átlagos eladási idő ingatlantípustól és településtől függően 1-6 hónapig tart - áll a Duna House aktuális piacelemzésében.

Az illetékek jelentős csökkentésének köszönhetően számos, a 2009-es évben elhalasztott tranzakció realizálódott az év első két hónapjában, a korábban a 10%-os illetékkulcs miatt szinte alig eladható nyaralók és üdülők tekintetében is érezhetően megnőtt az érdeklődés. Szintén érezhető növekedést jelentett a piacon az, hogy a március 1-től bevezetett hitelszigorítások miatt a vevők egy része igyekezett az év első két hónapjában megvásárolni a kívánt ingatlant, ami mind a tranzakciók számában, mind pedig a hiteligénylésekben a korábbi időszakoz képest jelentős növekedést eredményezett. Biztató jel ugyanakkor, hogy a hitelek iránti érdeklődés március 1-e után sem csökkent számottevően.

Gyorsul az eladás

Javuló tendenciát mutat az ingatlanok átlagos értékesítési ideje is, a tavaly évközi mélyponthoz képest 10-15%-kal gyorsult az ingatlanok pörgése. Leggyorsabban továbbra is a panel és a téglalakásokat lehet eladni, a családi házak értékesítéséhez átlagosan 1.5-2-szer ennyi idő szükséges. A paneleket relatíve alacsony áruk miatt lehet viszonylag gyorsan értékesíteni (nem ideérve a nagy alapterületű lakótelepi lakásokat, melyeket a magas fenntartási költségek miatt továbbra sem feltétlenül lehet rövid idő alatt eladni), a belsőbb kerületekben, illetve a vidéki városok felkapottabb részein található ingatlanok iránt is élénkült a kereslet.
A legnehezebb helyzetben továbbra is azon ingatlantulajdonosok vannak, akik a jelentős túlkínálat ellenére is a piactól elrugaszkodott, magas áron kínálják lakásaikat - az esetek döntő többségében sikertelenül. A Duna House elemzése felhívja a figyelmet arra, hogy a sikeres értékesítést az egyre fontosabbá váló fenntartási költségek és a lokáció mellett továbbra is a megfelelő, a piaci szinthez igazodó ár segíti elő a legjobban. Tipikus hiba az elmúlt hónapok tapasztalatai alapján, hogy sokan az egykori felújítás költségeit teljes értéken számítják be a kínálati árba, valamint a lakás egykori beszerzési értékét szorozzák fel az elmúlt évek pénzromlási mutatójával - ez bár matematikailag szép eredményt mutat, de sok esetben nem tükrözi a piaci realitásokat.
Sok újat nem hoz a hitelszigorítás
Jelentősen nem várható, hogy a márciustól bevezetett hitelszigorítás csökkenti a tranzakciók számát, mivel a rendelet gyakorlatilag az elmúlt 1.5 év banki gyakorlatának írásba foglalása - a válság kitörése óta 20-30% önerő alatt egyébként sem lehetett már ingatlant vásárolni, a szigorítás inkább arra lesz alkalmas, hogy még inkább az egyre versenyképesebbé váló forinthitelek felé terelje a vásárlókat.
Tény azonban, hogy az utóbbi másfél évben a lakástámogatási rendszerek szinte teljes körű megszüntetése, valamint a megkövetelt önerő korábbi szinte 0-ról történt emelése miatt egy jelentős vásárlói csoport kiesett a piacról, akik a közeljövőben aligha tudnak visszatérni - hacsak nem tudnak egy pótingatlant bevonni fedezetként. Ez a vásárlói kör a Duna House tapasztalatai szerint vagy elhalasztja a vásárlást, vagy pedig az önerő összegyűjtéséig inkább a bérlakáspiacon jelenik meg.
A piac külső jelre vár
A mostani piaci környezet enyhén pozitív növekedés irányába mutat, azonban amíg a külső gazdasági környezet nem rendeződik, valamint nem válik világossá a következő évek gazdaságpolitikája jelentős elmozdulás nem várható. A forintárfolyam viszonylagos stabilizálódásával, valamint a devizahitelesek megmentésére létrejött banki konstrukciókkal sikerült az ingatlanpiac összeomlását elkerülni, melyben szerepe volt annak is, hogy a várakozások ellenére anno Magyarországon nem alakult ki a szlovák vagy a román piachoz hasonló ingatlanbuborék.
Jelenleg a helyzet kifejezetten alkalmas vásárlásra, mivel az árak még mindig kedvezőek - sok olyan ingatlan is elérhető az átlagos vevő számára (mint például a Budapest belvárosában találhatóak), melyek a válság előtt még keresési opcióként sem merültek fel. Fontos azonban tudni, hogy az ingatlanpiac kiváló indikátor - ahogy azonnal reagált a 2008-as válság megérkezésére, úgy fog szintén gyorsan reagálni az esetleges pozitív gazdasági környezetre.

Eladás, vagy vétel? Melyik az első

Valamely ingatlanunk iránt érdeklődő ügyfelekkel történő megbeszélések során, a beszélgetés egy adott pontján egyre gyakrabban halljuk az érdeklődő ügyféltől ezt a mondatot: "Tetszik ez a lakás, meg is venném, de még el kell adni azt, amelyikben lakom..."
Fenti mondat kapcsán fogalmazódott bennünk meg a gondolat: "Beszéljünk arról, hogy mi a helyes sorrend: Kiválasztani az ingatlant, amibe költözni akarok és utána meghirdetni azt, amelyikben lakom, vagy fordítva: Hirdessem, adjam el azt az ingatlant, amelyben lakom, s utána válasszak egyet, amelyben lakni szeretnék."
Nos, minkét változanak megvannak a maga előnyei és természetesen hátrányai is. Persze, hogy szeretnénk tudni, hogy lakásunk, házunk eladása után hova tudunk a családunkkal költözni. Ki nem szereti a biztonságot? Tehát, akkor először vegyek egy lakást. Nem?... Igen ám, de mi van, ha nem tudom eladni azt a lakás, házat, amelyben jelenleg lakunk? Akkor nem fogom tudni kifizetni az új lakás vételárát....
Az ilyen esetekben mi minden ügyfelünkkel a következőket igyekszünk tudatosítani:
-A mai ingatlanpiaci helyzetben bizony hatalmas túlkínálat alakult ki (Sajnos. Többek között ezért csökkennek az ingatlanárak.)
-Venni, vásárolni a fenti ok miatt sokkal könnyebb, mint eladni. Biztosra vesszük, hogy mindenki, aki lakást, házat kíván vásárolni, az mostanában talál magának olyat, amilyet szeretne. (Pl.: irodánkban jelenleg 130 szebbnél-szebb ingatlan között válogathat.)
-Ingatlant eladni viszont rettenetesen nehéz, sőt, márciusban, a hitelezések szigorítása után mégnehezebb lesz (az ingatlanvásárlók nagy része hitelből oldaná meg a lakásvásárlást).
-Ezért mindenkit arra buzdítunk, hogy először bízzon meg egy hozzáértő ingatlanirodát, akik szakszerűen megszervezik az ingatlan eladási kampányát, és csak akkor kezdje el az új ingatlanát keresni, amikor már legalább lefoglalták azt a lakást, amelyben lakik. Ekkor már ő is komoly érdeklődőnek minősül, mert le tudja foglalni a vásárolandó ingatlant. A saját lakás eladásakor pedig állapodjon meg kiköltözési határidőben, mégpedig annyiban, amennyi az új lakás kiválasztására és megvásárlására elegendő lesz.
Persze más a helyzet akkor, ha bőségesen rendelkezik önerővel. Akkor bátran nézegessen, keresgessen csak a neki megfelelő ingatlanok között. Irodánk ebben is készséggel áll rendelkezésére.