Mélypont után: lassan éledő lakáspiac

A 2010-es mélypont után, 2011-ben lassú növekedés fog kezdődni a lakáspiacon, ami természetesen nem minden részpiacra igaz - mondta elemzésében Harmati László, az FHB Bank üzleti vezérigazgatója. A piacra hatni fog az új adórendszer és a Széchenyi Terv otthonteremtési stratégiája is.

Az FHB legfrissebb adatai szerint Magyarországon 2010-ben - 2009-hez képest - átlagosan 5,7 százalékkal csökkentek a lakásárak, ami reálértelemben 9,2 százalékos csökkenést jelent.

A gyengülő kereslet a lakásárak és a forgalom mérséklődését hozta tavaly. Az árak 2010-es visszaesése kisebb volt a vártnál, ugyanakkor a tranzakciókból még az előzetesen vártnál is kevesebb zajlott le, ami arra utal, hogy az eladók vonakodnak engedni az árakból. Így a tranzakciós adatbázison alapuló index a vélekedésnél kisebb, ám realizálódott árcsökkenést mérhet - kezdte elemzését Harmati László.

Megállapítható, hogy 2007 végéhez képest összesen, nominálisan 15 százalékkal, reálértelemben pedig 26 százalékkal estek a lakásárak. A lakáspiaci keresletet befolyásoló tényezők a háztartások esetében 2010 egészében alacsony szinten maradtak, a romlás üteme azonban itt is lassult.

Pangó hitelpiac

A lakossági hitelpiaci aktivitás szerénynek bizonyult, a hitelezési adatok csökkenést mutatnak, a háztartások nettó finanszírozási pozíciója a törlesztések miatt lényegesen javult. Az új hitelkihelyezések mértéke a válság előtti szint ötödét is alig éri el. A szabályozás változása a forinthitelek felé terelte a keresletet - derül ki az FHB elemzéséből.

A lakosság ugyan jelentős mértékben törleszti korábbi hiteleit, a teljes lakosságra jutó összes adósság a svájci frank erősödése miatt nem mérséklődik.

Harmati kitért arra is, a PSZÁF adatai szerint 2010 közepén már 100 ezer körüli jelzálogadós esett 90 napos késedelembe. A kormányzat jelenlegi rendelkezései szerinti kilakoltatási moratórium áprilisig tart és amennyiben nem hosszabbítják meg, az adósságok mögött fedezetként álló ingatlanok egy része megjelenhet a lakáspiac kínálatában.

Mérsékelt emelkedés

2010-ben csökkent az új lakások és a használt lakások kínálata is. Az épített új lakások száma várhatóan alig fele lesz a válság előtti 35 ezernek, az építőipari termelés csökkenése pedig a 2009-ben kezdődő meredekséggel folytatódott. A felmérések szerint az építőipari vállalkozások csődrátája is emelkedett.

2011-ben a felfelé ívelő foglalkoztatási mutatók és bérek mellett a lakosság rendelkezésre álló jövedelmében nagy változásokat eredményez az adózás átalakítása is. Ez és a stabilizálódó gazdaság lökést adhat a lakásvásárláson gondolkodó családoknak. A keresleti hatást tompítja, hogy a változások eltérő mértékben érintik a különböző jövedelmi helyzetben lévőket: az SZJA csökkentéséből eredő többletjövedelem döntő része a leggazdagabb egy tizednél jelentkezik - foglalta össze Harmati László.

Amennyiben a konjunktúrát, a munkaerőpiac konszolidációját tartósnak érzékeli a lakosság, ismét növekedhet a hitelvállalási kedv. Fontos lehet a Széchenyi Terv otthonteremtési stratégiájához kapcsolódó kormányzati eszköztár kialakításának megismerése is - tette még hozzá.

Az átadott új lakások száma még a tavalyi évhez képest is visszaesik idén, de az építési engedélyek számának növekedését 2011 második felétől erősen valószínűsíti az FHB prognózisa. A visszafogott keresletnövekedés és a megfogyatkozott kínálat eredőjeként átlagosan 2 százalékos emelkedés várható.

Forrás: privatbankar.hu

Az idén a legolcsóbbak a lakások (KSH-s adatok!)

Az éves, összetételhatástól megtisztított árindexek 2008-ban még mind az új, mind a használt lakásoknál kismértékű (2,2, illetve 2,1%) növekedést mutattak. 2009-ben az új lakások ára 1,4, a használtaké 5,2%-kal csökkent. Eközben az éves fogyasztóiár-index 2008-ban 6,1, 2009-ben 4,2% volt - derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) minap közzétett elemzéséből, mely a hazai lakáspiac alakulását vizsgálta.

Az új lakások piacán 2008 második negyedévéig a nominális árak emelkedtek, ezután 2009 első negyedévéig stagnálás, majd a második negyedévtől már egyértelmű árcsökkenés volt mérhető. A 2009 harmadik negyedévére vonatkozó előzetes adatokból további árcsökkenés látszik: ebben az időszakban az árszínvonal a 2007 elején mért érték 98,6%-ára esett vissza.

Eközben a használt lakások ára 2007 végére 6,5%-kal emelkedett, s e szint körül állapodott meg, egészen 2008 negyedik negyedévéig. Innen indult a visszaesés, melynek következtében 2009 harmadik negyedévére már a használt lakások ára is a 2007-es szint alá csökkent.
Az új lakások negyedévenkénti árváltozása bizonyos mértékű ingadozást jelez, összefüggésben az összetétel változásaival. Jellemzően az év második-harmadik negyedévében látszik erősebb növekedés, amit ezután két visszaesést hozó periódus követett. 2009 harmadik negyedévében ez a tendencia nem volt érvényes: az előzetes eredmények az áralakulás mindkét tényezőjénél visszaesést mutatnak.

A használt lakásoknál nem látható hasonló ingadozás, a romló összetételhatás és a kismértékű áremelkedés együttesen a teljes átlagárak folyamatos csökkenését eredményezte. Az összetétel ilyen jelentős átalakulását egyébként elsősorban az magyarázza, hogy a bázisidőszakban a nagyvárosi lakások aránya magasabb volt az összes használtlakás-tranzakción belül, mint a későbbi periódusokban.

Területi különbségek

Az eladásra szánt új lakások építése évek óta fokozódó mértékben Budapestre, a nagyvárosokba és az agglomerációkba koncentrálódik, a kisebb településeken, illetve egyes régiókban minimális szintre csökkent. A három év alatt eladott új lakásoknak alig 6%-a volt községekben, főleg agglomerációs területeken.

A lakásépítési költségek viszonylagos kiegyenlítettsége miatt az új lakások árában mutatkozó területi különbségek mérsékeltek. Egy új lakás átlagára 2007-ben 16,4 millió Ft volt, ez a következő években alig változott (mindkét évben 16,9 millió Ft). Ehhez képest a budapesti árszint korábban 11, 2009-ben 14%-kal volt magasabb. 2009-ben új lakások fajlagos árának országos átlaga 290, Budapesten 366 Ft/m2 volt.
A használtlakás-árak emelkedése a kisebb városokban volt valamelyest nagyobb mértékű, főleg 2008 első három negyedévében, amikor a 10%-ot is meghaladta. Ezután nagyjából párhuzamosan csökkent a többi település árszínvonalával, de még 2009 végén is a bázisidőszaki érték fölött volt (102,8%). A legalacsonyabb árnövekedést mutató községi lakásárak ugyanakkor már 2008 végére alacsonyabbak lettek a 2007. eleji értéknél. 2009 végére a községi lakások áresése 8,1%-ra becsülhető.
Budapest és a megyeszékhelyek árváltozásának mértéke e két szélső kategória közé esik, az előzetes adatok szerint 2009 harmadik és negyedik negyedévében mindkét településtípus árai csökkentek a bázis negyedévhez képest. A fenti árváltozások jelentős árszínvonal-különbségek mellett zajlottak. 2009-ben Budapesten a használtlakás-átlagár 15,1, a megyeszékhelyeken 10,2, a városokban 9,3, a községekben 5,9 millió Ft volt. A jellemző lakásméretek eltérése miatt a fajlagos lakásárak területi különbsége ennél is nagyobb, közel négyszeres (2009-ben Budapesten 259, a községekben 69 ezer Ft/m2).
2007-ben az átlagos budapesti lakásár másfélszeresen haladta meg a megyeszékhelyek és 1,7-szeresen a kisebb városok árszintjét. 2009-ig ezek az arányok változatlanok maradtak, a községi árak azonban leszakadtak: most egy budapesti lakás átlagosan egy községi két és félszeresét éri; 2007-ben ugyanez a szorzó még csak 2,2 volt.
Az éves átlagárak regionális alakulását 2008-ban áremelkedés, utána egyöntetű árcsökkenés jellemezte. Ez alól egyedül a Nyugat-Dunántúl kivétel, ahol már 2008-ban megkezdődött az árcsökkenés (98,1%). A viszonylag alacsony árszínvonal mellett ekkor még két régióban, Közép-Dunántúlon (105,0%) és Észak-Alföldön (103,1%) nagyobb áremelkedés volt megfigyelhető. 2009-ben Nyugat-Dunántúlon és Közép-Magyarországon mérsékeltebb, a többi régióban 6% körüli, vagy azt meghaladó volt az árak csökkenése.
Forrás: ingatlanmagazin

Most érdemes balatoni ingatlant venni!

15-30 százalékkal csökkentek a vízparti ingatlanok árai az idei év első három hónapjában az egy évvel korábbihoz képest, s az országban a legnagyobb mértékben a Balatonnál estek az árak.
Az Otthon Centrum elemzése szerint a Balatonnál folyamatosan nő a kínálat, a kereslet azonban 2010. első három hónapjában egyharmaddal csökkent a tavalyi azonos időszakhoz képest. Nagy számban kerültek a piacra 2-3 éves, újszerű lakások; ezekhez most sok esetben olcsóbban lehet hozzájutni, mint a beruházótól vásárolt új ingatlanokhoz - állapítják meg.
Az igazán keresett ingatlantípusok továbbra is körülbelül 30 százalékkal túlárazottak. A vevők többsége készpénzes, azok, akik nem rendelkeznek elég önerővel és hitellel szeretnének vásárolni, sok esetben nem mernek belevágni a tranzakcióba. A szigorodó hitelezési szabályok mellett gond, hogy sok Balaton-parti település rossz besorolást kapott hitelezhetőség szempontjából. A leginkább keresett ingatlanok közé tartoznak a vízparti vagy vízközeli, újépítésű vagy újszerű, lehetőleg saját vízparttal rendelkező ingatlanok (lakások maximum 30 millió, házak 40 millió forintos értékhatárig), illetve 10 milliós értékhatárig belvárosi ingatlanok.)
Nagy az igény jól működő üzlethelyiségekre - lehetőleg hosszú távú bérlővel -, kisebb panziókra, éttermekre, szállodákra.
Az elmúlt hónapokban nagyobb számban jelentek meg az üzleti szemléletű vevők, akik jó áron keresik a biztos befektetéseket. Ők sokszor csalódnak, hiszen túlkínálat esetén sem csökken a ritkább, egyedibb ingatlanok ára - jegyzik meg. A másik nagy vevői csoportot azok alkotják, akik szükségből vásárolnak. Belőlük kerülnek ki a víztől távolabb, kisebb, rosszabb állapotú ingatlanok tulajdonosai.Az Otthon Centrum drasztikus változásra itt nem számít a következő két évben, a cég szerint továbbra is marad az erős túlkínálat.
Az árak a válság előtti időszakhoz képest már tavaly mintegy 15 százalékkal csökkentek; az Otthon Centrum idén még nem tapasztalt további csökkenést. (Hasonló a tapasztalata a Burcsa Ingatlaniroda munkatársainak is a soproni ingatlanok viszonylatában.) A leginkább keresett ingatlanok közé egyebek között az újépítésű (iker)házakat és a vízparti vagy panorámás házakat tartoznak.
A Dunakanyar vízparti ingatlanpiacát az elmúlt évek során leginkább a másfél éve átadott Megyeri híd, illetve az árvíz törvény befolyásolta, utóbbi sok potenciális vevőt tántorított el a vásárlástól - állapítják meg. A Dunakanyarban élénkül a piac Szentendrén és környékén, itt idén főként a 20-50 millió forint közötti ingatlanokat keresik.
A Duna bal partján, Vác környékén is megmozdult a kereslet, nőtt az érdeklődés az olcsóbb ingatlanok, például a külterületi téliesített nyaralók iránt is. A vízhez közeli, de nem árvízveszélyes területeken lévő vízparti kilátással, esetleg panorámával rendelkező ingatlanok piacán azonban erős szezonalítás figyelhető meg az eladásokban.
A Fertő-tó környékén a válság előtti időszakhoz képest szembetűnően nőtt a kereslet az olcsóbb ingatlanok iránt. A kínálat elsősorban a kényszerértékesítések miatt bővült, piacra kerültek eddig nem megvásárolható házak. Leginkább a Sopronhoz közeli települések a kedveltek, ahol 10-15 millió forint közötti házak iránt van számottevő kereslet. Nehéz eladni ugyanakkor a nagy értékű, 25 millió feletti ingatlanokat. A tó környékén a hegykői termálfürdő fejlesztésével növekedhet az ottani lakóingatlan-beruházások száma - jelezte az Otthon Centrum.
Forrás: http://www.nol.hu/

Sopronban, a belvárosban, 55 nm-es, felújított, földszinti lakás, garázzsal eladó.

Sopronban, a belvárosban, autóbusz végállomáshoz közel nettó 52 nm-es, bruttó 55 nm-es, felújított, földszinti lakás 16 nm-es garázzsal eladó. Alapozás: Vasbeton sávalap plusz vasbeton lemezalap. Tartófalak: téglafalak. Tetőfedés: Vasbetongerendás lapostetős födém. Nyílászárók: Műanyag külső ablakok, amelyek redőnyözöttek, a belső nyílászárók fából készültek. A garázsajtó fából készült, kétfelé nyíló.

Homlokzatszigetelés: Hőszigetelő vakolat, plusz 5 cm-es Hungarocellel elkészített Dryvit szigetelés. Újszerű állapotú. Padlóburkolatok: Szobákban szép állapotú szalagparketta. Konyhában és előszobában parafa járófelület, a fürdő kerámialappal burkolt. Szobák száma: 2 db.

Fürdők száma: 1 db. WC külön van-e: Igen, a WC a fürdőn keresztül megközelíthető, külön helyiségben helyezkedik el. Garázs: Van, a társasház elektromos kapuval nyitható, zárt udvarán található. Pince: nincs, viszont a lakáshoz tartozik egy 8 nm-es villannyal ellátott, kultúrált tároló, amely akár barkácsolásra is alkalmas valamint több közös használatú helyiség is. A lakáson belül találunk egy kamrát és egy gardrób helyiséget is. Fűtési mód: Gáz-cirkó fűtés. Extrák: A lakáshoz tartozó erkélyt szigetelték, burkolták, így egy külön beltéri egységgé alakították át. Sopronban a belvárosban, a vidéki buszvégállomás, és egy nagy bevásárló központ közelében helyezkedik el eladásra kínált ingatlanunk. Az infrastrukturális ellátottság teljes körű. Kényelmes belváros életre vágyó családoknak ajánljuk.

Ár: 12.950.000,-Ft

Burcsa Ingatlaniroda saját azonosítója (érdeklődésekor erre szíveskedjen hivatkozni): A-287

Az ingatlanról videofelvételt irodánk YouTube oldalán www.youtube.com/user/burcsaani, illetve bolgunkban tekinthet meg: www.burcsaani.blogspot.com

Folyamatosan keresünk eladó, illetve kiadó ingatlanokat. Hívjon minket! 06-209-358-734

Érdemes most olcsóbban odaadni az ingatlanomat?

Tegnapi bejegyzésünkben azt taglaltuk, hogy milyen változáson mentek át az ingatlanárak az elmúlt egy év folyamán. Megállapítottuk, hogy az ingatlanok árai a gazdasági válság hatására akár 20 %-kal is visszaestek. Mit tehet ebben a helyzetben az az eladó, akinek muszáj piacra dobnia ingatlanát, mert pl.: „szaporodott a család, kicsi már a lakás”, vagy éppen fordítva: „kiröpültek a gyerekek, nagy lett a ház”… Az első arculcsapás az eladót általában akkor éri, amikor szembesül ingatlana jelenlegi piaci értékével.
„Érdekes…. Én sokkal többre gondoltam…”- mondja ilyenkor a kedves ügyfél, melyre mi minden esetben a következő tartalommal válaszolunk:
Nézzük csak. Mit érdemes átgondolni annak, aki a jelenlegi helyzetben kívánja ingatlanát értékesíteni:
1. Lépjen minél hamarabb, mert márciustól szigorodnak a hitelezési szabályok, s bizony legtöbben hitelből vásárolnak ingatlant. Tehát, ha addig nem hirdetjük a lakását meg, akkor sok potenciális vevőt veszíthetünk.
2. Nem csak olcsóbban adja el az ingatlanát, de olcsóbban is vesz helyette, hiszen annak az ingatlannak is csökkent az értéke egy év alatt. Nézzünk erre egy konkrétumokon alakuló példát (a számadatok valósak, a tulajdonosok szándéka kitalált story):
A story:
Cégünknél a A-264-es nyilvántartási számon jegyzett ingatlan tulajdonosa eladja ingatlanát, majd megveszi az A-277-es nyilvántartási számon jegyzettet, mert az jobb állapotú, s egy szobával több is van benne.
A konkrét tények:
Az A-264-es ingatlan jelenlegi piaci ára 13.500.000,- Ft, a helyette vásárolandó A-277-es ingatlané pedig 13.900.000,- Az árkülönbözet a két ingatlan között jelenleg: 400.000,- Ft.
Fenti ingatlanok, amennyiben a tranzakciót egy évvel korábban bonyolítják le, a következő árakon tudták volna értékesíteni:
Az A-264-es ingatlan 2009. év eleji piaci ára 16.800.000,- Ft, a helyette vásárolandó A-277-es ingatlané pedig 17.375.000,- volt. Az árkülönbözet a két ingatlan között akkor: 575.000,- Ft volt. Tehát, a mai piaci viszonyok között, még jobban is teszi az eladó, ha ingatlanját olcsóbban értékesíti, mert a helyette vásárolandó értékesebb ingatlannak (pontosan azért, mert százalékos árzuhanás következett be az ingatlanpiacon) abszolút értékben többet csökkent az ára….
És mi a helyzet abban az esetben, ha az értékesített ingatlan helyett nem rögtön találunk másikat. Erre konkrét példát tudunk írni: Tavaly márciusban meghirdetett irodánk egy, Budapest, IX. kerületben levő, 43 nm-es, újszerű állapotú téglalakást 17,3 millió Forintért. A fiatal pár, akié a lakás volt, (mivel bővült a család) kinézett magának egy nagyobb, új építésűt 21 millió Forintért. Önerejük 4 millió Ft volt, a különbözetet (17 millió Ft-ot) ennek a lakásnak az értékesítéséből szerették volna fedezni. Az új lakásukat 2010. májusban adják át. Több megbeszélés után sikerült meggyőzni őket, és az ingatlant nem egész egy hónap elteltével, készpénzes vevőnek, 1 millió Ft-tal olcsóbban, tavaly áprilisban 16,3 millió Ft-ért értékesítettük.
A fiatal pár megértette érveinket, amelyekkel azt igazoltuk, hogy Ők még így is jól járnak, s amelyek a következők voltak:
1. Az ingatlan eladása és vétele sorrendjét jól választották meg. Manapság nagyon sokan esnek bele abba a csapdába, hogy először választanak új lakást, majd utána kezdik el a jelenlegit hirdetni…. (Erről következő bejegyzésünkben lesz szó.)
2. A készpénzes vevő manapság igen ritka, ezért tehát meg kell becsülni.

3. 2009. áprilisban megkapták a 16,3 millió Ft vételárat, amelyet azóta is ügyesen, hónapról hónapra megvizsgálva a lehetőségeket lekötnek, megtakarítási számlán kezelnek, stb. Ezen kívül, vállalták azt a kényelmetlenséget, hogy az új lakás idei átadásáig bérelt ingatlanban fognak lakni. A megtakarítás, valamint a bérleményre eddig fordított összegek közti különbözet mára már több, mint 1 millió Ft a megtakarítás javára, tehát meg van a pénzük a májusi lakásátadásra, sőt…..
4.Ha azt a lakást tavaly áprilisban nem adják oda csak azért, mert 1 millió Ft még kellett az új lakásra, jelen helyzetben 14 millió Ft-ért lennének kénytelen értékesíteni, mert azóta pont ennyit csökkentek azon a környéken a lakásárak.
Érdemes tehát számolni. Elmondhatjuk, hogy itt is igaz a mondás, mely szerint:
 „A kevesebb, sokszor több”