2010. január 29., péntek

Érdemes most olcsóbban odaadni az ingatlanomat?

Tegnapi bejegyzésünkben azt taglaltuk, hogy milyen változáson mentek át az ingatlanárak az elmúlt egy év folyamán. Megállapítottuk, hogy az ingatlanok árai a gazdasági válság hatására akár 20 %-kal is visszaestek. Mit tehet ebben a helyzetben az az eladó, akinek muszáj piacra dobnia ingatlanát, mert pl.: „szaporodott a család, kicsi már a lakás”, vagy éppen fordítva: „kiröpültek a gyerekek, nagy lett a ház”… Az első arculcsapás az eladót általában akkor éri, amikor szembesül ingatlana jelenlegi piaci értékével.
„Érdekes…. Én sokkal többre gondoltam…”- mondja ilyenkor a kedves ügyfél, melyre mi minden esetben a következő tartalommal válaszolunk:
Nézzük csak. Mit érdemes átgondolni annak, aki a jelenlegi helyzetben kívánja ingatlanát értékesíteni:
1. Lépjen minél hamarabb, mert márciustól szigorodnak a hitelezési szabályok, s bizony legtöbben hitelből vásárolnak ingatlant. Tehát, ha addig nem hirdetjük a lakását meg, akkor sok potenciális vevőt veszíthetünk.
2. Nem csak olcsóbban adja el az ingatlanát, de olcsóbban is vesz helyette, hiszen annak az ingatlannak is csökkent az értéke egy év alatt. Nézzünk erre egy konkrétumokon alakuló példát (a számadatok valósak, a tulajdonosok szándéka kitalált story):
A story:
Cégünknél a A-264-es nyilvántartási számon jegyzett ingatlan tulajdonosa eladja ingatlanát, majd megveszi az A-277-es nyilvántartási számon jegyzettet, mert az jobb állapotú, s egy szobával több is van benne.
A konkrét tények:
Az A-264-es ingatlan jelenlegi piaci ára 13.500.000,- Ft, a helyette vásárolandó A-277-es ingatlané pedig 13.900.000,- Az árkülönbözet a két ingatlan között jelenleg: 400.000,- Ft.
Fenti ingatlanok, amennyiben a tranzakciót egy évvel korábban bonyolítják le, a következő árakon tudták volna értékesíteni:
Az A-264-es ingatlan 2009. év eleji piaci ára 16.800.000,- Ft, a helyette vásárolandó A-277-es ingatlané pedig 17.375.000,- volt. Az árkülönbözet a két ingatlan között akkor: 575.000,- Ft volt. Tehát, a mai piaci viszonyok között, még jobban is teszi az eladó, ha ingatlanját olcsóbban értékesíti, mert a helyette vásárolandó értékesebb ingatlannak (pontosan azért, mert százalékos árzuhanás következett be az ingatlanpiacon) abszolút értékben többet csökkent az ára….
És mi a helyzet abban az esetben, ha az értékesített ingatlan helyett nem rögtön találunk másikat. Erre konkrét példát tudunk írni: Tavaly márciusban meghirdetett irodánk egy, Budapest, IX. kerületben levő, 43 nm-es, újszerű állapotú téglalakást 17,3 millió Forintért. A fiatal pár, akié a lakás volt, (mivel bővült a család) kinézett magának egy nagyobb, új építésűt 21 millió Forintért. Önerejük 4 millió Ft volt, a különbözetet (17 millió Ft-ot) ennek a lakásnak az értékesítéséből szerették volna fedezni. Az új lakásukat 2010. májusban adják át. Több megbeszélés után sikerült meggyőzni őket, és az ingatlant nem egész egy hónap elteltével, készpénzes vevőnek, 1 millió Ft-tal olcsóbban, tavaly áprilisban 16,3 millió Ft-ért értékesítettük.
A fiatal pár megértette érveinket, amelyekkel azt igazoltuk, hogy Ők még így is jól járnak, s amelyek a következők voltak:
1. Az ingatlan eladása és vétele sorrendjét jól választották meg. Manapság nagyon sokan esnek bele abba a csapdába, hogy először választanak új lakást, majd utána kezdik el a jelenlegit hirdetni…. (Erről következő bejegyzésünkben lesz szó.)
2. A készpénzes vevő manapság igen ritka, ezért tehát meg kell becsülni.
3. 2009. áprilisban megkapták a 16,3 millió Ft vételárat, amelyet azóta is ügyesen, hónapról hónapra megvizsgálva a lehetőségeket lekötnek, megtakarítási számlán kezelnek, stb. Ezen kívül, vállalták azt a kényelmetlenséget, hogy az új lakás idei átadásáig bérelt ingatlanban fognak lakni. A megtakarítás, valamint a bérleményre eddig fordított összegek közti különbözet mára már több, mint 1 millió Ft a megtakarítás javára, tehát meg van a pénzük a májusi lakásátadásra, sőt…..
4.Ha azt a lakást tavaly áprilisban nem adják oda csak azért, mert 1 millió Ft még kellett az új lakásra, jelen helyzetben 14 millió Ft-ért lennének kénytelen értékesíteni, mert azóta pont ennyit csökkentek azon a környéken a lakásárak.
Érdemes tehát számolni. Elmondhatjuk, hogy itt is igaz a mondás, mely szerint:
 „A kevesebb, sokszor több”