Most érdemes balatoni ingatlant venni!

15-30 százalékkal csökkentek a vízparti ingatlanok árai az idei év első három hónapjában az egy évvel korábbihoz képest, s az országban a legnagyobb mértékben a Balatonnál estek az árak.
Az Otthon Centrum elemzése szerint a Balatonnál folyamatosan nő a kínálat, a kereslet azonban 2010. első három hónapjában egyharmaddal csökkent a tavalyi azonos időszakhoz képest. Nagy számban kerültek a piacra 2-3 éves, újszerű lakások; ezekhez most sok esetben olcsóbban lehet hozzájutni, mint a beruházótól vásárolt új ingatlanokhoz - állapítják meg.
Az igazán keresett ingatlantípusok továbbra is körülbelül 30 százalékkal túlárazottak. A vevők többsége készpénzes, azok, akik nem rendelkeznek elég önerővel és hitellel szeretnének vásárolni, sok esetben nem mernek belevágni a tranzakcióba. A szigorodó hitelezési szabályok mellett gond, hogy sok Balaton-parti település rossz besorolást kapott hitelezhetőség szempontjából. A leginkább keresett ingatlanok közé tartoznak a vízparti vagy vízközeli, újépítésű vagy újszerű, lehetőleg saját vízparttal rendelkező ingatlanok (lakások maximum 30 millió, házak 40 millió forintos értékhatárig), illetve 10 milliós értékhatárig belvárosi ingatlanok.)
Nagy az igény jól működő üzlethelyiségekre - lehetőleg hosszú távú bérlővel -, kisebb panziókra, éttermekre, szállodákra.
Az elmúlt hónapokban nagyobb számban jelentek meg az üzleti szemléletű vevők, akik jó áron keresik a biztos befektetéseket. Ők sokszor csalódnak, hiszen túlkínálat esetén sem csökken a ritkább, egyedibb ingatlanok ára - jegyzik meg. A másik nagy vevői csoportot azok alkotják, akik szükségből vásárolnak. Belőlük kerülnek ki a víztől távolabb, kisebb, rosszabb állapotú ingatlanok tulajdonosai.Az Otthon Centrum drasztikus változásra itt nem számít a következő két évben, a cég szerint továbbra is marad az erős túlkínálat.
Az árak a válság előtti időszakhoz képest már tavaly mintegy 15 százalékkal csökkentek; az Otthon Centrum idén még nem tapasztalt további csökkenést. (Hasonló a tapasztalata a Burcsa Ingatlaniroda munkatársainak is a soproni ingatlanok viszonylatában.) A leginkább keresett ingatlanok közé egyebek között az újépítésű (iker)házakat és a vízparti vagy panorámás házakat tartoznak.
A Dunakanyar vízparti ingatlanpiacát az elmúlt évek során leginkább a másfél éve átadott Megyeri híd, illetve az árvíz törvény befolyásolta, utóbbi sok potenciális vevőt tántorított el a vásárlástól - állapítják meg. A Dunakanyarban élénkül a piac Szentendrén és környékén, itt idén főként a 20-50 millió forint közötti ingatlanokat keresik.
A Duna bal partján, Vác környékén is megmozdult a kereslet, nőtt az érdeklődés az olcsóbb ingatlanok, például a külterületi téliesített nyaralók iránt is. A vízhez közeli, de nem árvízveszélyes területeken lévő vízparti kilátással, esetleg panorámával rendelkező ingatlanok piacán azonban erős szezonalítás figyelhető meg az eladásokban.
A Fertő-tó környékén a válság előtti időszakhoz képest szembetűnően nőtt a kereslet az olcsóbb ingatlanok iránt. A kínálat elsősorban a kényszerértékesítések miatt bővült, piacra kerültek eddig nem megvásárolható házak. Leginkább a Sopronhoz közeli települések a kedveltek, ahol 10-15 millió forint közötti házak iránt van számottevő kereslet. Nehéz eladni ugyanakkor a nagy értékű, 25 millió feletti ingatlanokat. A tó környékén a hegykői termálfürdő fejlesztésével növekedhet az ottani lakóingatlan-beruházások száma - jelezte az Otthon Centrum.
Forrás: http://www.nol.hu/

Ne add el a házadat, csak ha nagyon muszáj

Sokan sokféleképp járnak jól vagy éppen rosszul a Budapest agglomerációjához tartozó települések lakáspiacain. Az árak teljesen elszabadultak, természetesen lefelé, és a készpénzes vevők pedig szinte bármit megtehetnek, és sokszor meg is tesznek, a hitelüket fizetni képtelen eladókkal szemben.
Ingatlanirodánk a soproni ingatlanoknál is hasonló folyamatokra figyelt fel, ezért tesszük közzé ezt az írást:
Az agglomerációs ingatlanpiacon mindenhol az 5-20%-os visszaesés a jellemző a lakások és telkek áraiban. A környéken tevékenykedő ingatlanirodák vezetőinek elmondása szerint pedig egyáltalán nem a lakások és házak fekvése, mérete vagy állapota a legmeghatározóbb kiindulási pontja a vételárnak, hanem sajnálatos módon az eladók pénzügyi helyzete. Nem ritkaság az sem, hogy készpénzes vevőjelöltek egyszerre több, 30 millió forint körülire becsült ingatlanra 20-22 milliós ajánlatot tesznek, és annak a lakását veszik meg, aki először kényszerül elfogadni a nem túl kecsegtető, olykor tisztességtelennek is tűnő árajánlatot.
A lakásárakat az agglomeráció minden szegmensében, a hitelüket törleszteni képtelen, és emiatt lakásuktól mielőbb szabadulni vágyó tulajdonosok kínálati árai szorították a mélybe. A csökkenés azonban nem csak az ő ingatlanjaikra vonatkozik, hanem dominó hatásként végigsöpört az egész piacon, így értékelte a piaci helyzetet Tafferner Zita, az Otthon Centrum solymári irodájának vezetjője. A lakásukat szintén értékesíteni vágyó, ám hitellel nem terhelt tulajdonosoknak is alkalmazkodnia kell a nyomott árakhoz, ha valóban szeretnének túladni ingatlanukon.
"A válság következtében, főként 2009 nyarától minimálisra csökkent a panellakás iránti kereslet, az árak kb. 10-15%-kal csökkentek. A helyzet idén sem változott, egyelőre. Az átlagos négyzetméter árak 160-190 ezer Ft körül alakulnak. Az egyedi fűtéses és téglaépítésű lakások iránt folyamatos az érdeklődés, ezek ára 240-310 ezer Ft/nm-en stagnált. Új építésű lakást már 285 ezer Ft/nm áron is lehet találni, bár ezek iránt a korábbi évekhez képest kisebb az érdeklődés. Ürömön az árak kicsit magasabbak, használt lakások ára: 280-350 ezer Ft/nm, míg az újak 360-390 ezer Ft/nm között mozognak", foglalta össze a piaci tényket Antal Ilona, az Otthon Centrum szentendrei irodájának vezetője.
A keleti agglomerációban sem vidámabb a helyzet. Az ottani lakásárak csökkenése inkább tartozik a felsőbb 15-20%-os kategóriába. A helyi piaci szereplők tapasztalata szerint, Gödöllőn megközelítőleg 10-15%-os a visszaesés, míg a környéki kisebb településeken a 20%-os árcsökkenés a jellemző. Az új építésű lakásokat, ikerházi fejlesztéseket egyáltalán nem keresik a vevők, a fejlesztők pedig ahol csak lehet leállítják projektjeiket, és kivárnak a további építésekkel. A környéken egy 100 nm körüli új építésű ikerházat akár 22 millió forintért is odaadnának, ha lenne rá egyáltalán vevő, mesélte a Portfolionak Rajacsics Rita az Otthon Centrum gödöllői irodájának irodavezetője.
"Alapvetően az agglomerációs piac jelenleg meglehetősen széttagolt, egészen más árak érvényesek a Budajenő-Telki-Páty "aranyháromszögben", mint mondjuk Szigetszentmiklóson és környékén, vagy éppen a keleti-budapesti területeken, melyek sokkal kevésbé népszerűek. A kereslet nagyjából most már visszatért a válság előtti mértékűre, azonban gondot okoz, hogy ez sokszor nem találkozik a kínálattal, illetve nem sikerül finanszírozást szerezni. Alapvetően a 20-40 millió közötti kisebb-közepes családi házak után van a legélénkebb érdeklődés (ennél olcsóbban is lehet kapni, Szigetszentmiklóson pl. 17-18 millióért is), ugyanakkor a budai agglomerációban ennyiért nagyjából semmi hasznosat nem kínálnak, ismertette piaci tapasztalatait Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője.
Látni kell, hogy az utóbbi években elindult egy visszaköltözési hullám is, mivel az agglomerációba költözés (elsősorban a befelé vezető dugók miatti időveszteség, a nem mindenhol rendelkezésre álló infrastruktúra) miatt nem mindenkinél váltotta be a hozzáfűzött reményeket. Továbbá számításba kell venni azt is, hogy nem mindenki tudja egy családi ház rezsiköltségét fizetni. Éppen ezért ma már a legdivatosabb településeken sem lehet azonnali sikerrel számolni egy-egy ingatlan meghirdetésekor.
A hivatásos értékesítők véleménye szerint ez az állapot a következő 1-2 évben, még nem fog tudni látványosan javulni, és utána is csak lassabb kereslet növekedéssel számolnak a piacon.

Vége a lakásár csökkenésnek?

A tavalyi visszaesés után az idei év első két hónapjában éledezni kezdett a hazai lakáspiac. Az árak csökkenése lassan megáll, bizonyos ingatlankategóriák esetében rövidült az értékesítési idő, a hitelszigorítások bevezetése előtti időszakban pedig a vártnál is nagyobb mennyiségű hiteligényt adtak be a potenciális vásárlók. Jelenleg az átlagos eladási idő ingatlantípustól és településtől függően 1-6 hónapig tart - áll a Duna House aktuális piacelemzésében.

Az illetékek jelentős csökkentésének köszönhetően számos, a 2009-es évben elhalasztott tranzakció realizálódott az év első két hónapjában, a korábban a 10%-os illetékkulcs miatt szinte alig eladható nyaralók és üdülők tekintetében is érezhetően megnőtt az érdeklődés. Szintén érezhető növekedést jelentett a piacon az, hogy a március 1-től bevezetett hitelszigorítások miatt a vevők egy része igyekezett az év első két hónapjában megvásárolni a kívánt ingatlant, ami mind a tranzakciók számában, mind pedig a hiteligénylésekben a korábbi időszakoz képest jelentős növekedést eredményezett. Biztató jel ugyanakkor, hogy a hitelek iránti érdeklődés március 1-e után sem csökkent számottevően.

Gyorsul az eladás

Javuló tendenciát mutat az ingatlanok átlagos értékesítési ideje is, a tavaly évközi mélyponthoz képest 10-15%-kal gyorsult az ingatlanok pörgése. Leggyorsabban továbbra is a panel és a téglalakásokat lehet eladni, a családi házak értékesítéséhez átlagosan 1.5-2-szer ennyi idő szükséges. A paneleket relatíve alacsony áruk miatt lehet viszonylag gyorsan értékesíteni (nem ideérve a nagy alapterületű lakótelepi lakásokat, melyeket a magas fenntartási költségek miatt továbbra sem feltétlenül lehet rövid idő alatt eladni), a belsőbb kerületekben, illetve a vidéki városok felkapottabb részein található ingatlanok iránt is élénkült a kereslet.
A legnehezebb helyzetben továbbra is azon ingatlantulajdonosok vannak, akik a jelentős túlkínálat ellenére is a piactól elrugaszkodott, magas áron kínálják lakásaikat - az esetek döntő többségében sikertelenül. A Duna House elemzése felhívja a figyelmet arra, hogy a sikeres értékesítést az egyre fontosabbá váló fenntartási költségek és a lokáció mellett továbbra is a megfelelő, a piaci szinthez igazodó ár segíti elő a legjobban. Tipikus hiba az elmúlt hónapok tapasztalatai alapján, hogy sokan az egykori felújítás költségeit teljes értéken számítják be a kínálati árba, valamint a lakás egykori beszerzési értékét szorozzák fel az elmúlt évek pénzromlási mutatójával - ez bár matematikailag szép eredményt mutat, de sok esetben nem tükrözi a piaci realitásokat.
Sok újat nem hoz a hitelszigorítás
Jelentősen nem várható, hogy a márciustól bevezetett hitelszigorítás csökkenti a tranzakciók számát, mivel a rendelet gyakorlatilag az elmúlt 1.5 év banki gyakorlatának írásba foglalása - a válság kitörése óta 20-30% önerő alatt egyébként sem lehetett már ingatlant vásárolni, a szigorítás inkább arra lesz alkalmas, hogy még inkább az egyre versenyképesebbé váló forinthitelek felé terelje a vásárlókat.
Tény azonban, hogy az utóbbi másfél évben a lakástámogatási rendszerek szinte teljes körű megszüntetése, valamint a megkövetelt önerő korábbi szinte 0-ról történt emelése miatt egy jelentős vásárlói csoport kiesett a piacról, akik a közeljövőben aligha tudnak visszatérni - hacsak nem tudnak egy pótingatlant bevonni fedezetként. Ez a vásárlói kör a Duna House tapasztalatai szerint vagy elhalasztja a vásárlást, vagy pedig az önerő összegyűjtéséig inkább a bérlakáspiacon jelenik meg.
A piac külső jelre vár
A mostani piaci környezet enyhén pozitív növekedés irányába mutat, azonban amíg a külső gazdasági környezet nem rendeződik, valamint nem válik világossá a következő évek gazdaságpolitikája jelentős elmozdulás nem várható. A forintárfolyam viszonylagos stabilizálódásával, valamint a devizahitelesek megmentésére létrejött banki konstrukciókkal sikerült az ingatlanpiac összeomlását elkerülni, melyben szerepe volt annak is, hogy a várakozások ellenére anno Magyarországon nem alakult ki a szlovák vagy a román piachoz hasonló ingatlanbuborék.
Jelenleg a helyzet kifejezetten alkalmas vásárlásra, mivel az árak még mindig kedvezőek - sok olyan ingatlan is elérhető az átlagos vevő számára (mint például a Budapest belvárosában találhatóak), melyek a válság előtt még keresési opcióként sem merültek fel. Fontos azonban tudni, hogy az ingatlanpiac kiváló indikátor - ahogy azonnal reagált a 2008-as válság megérkezésére, úgy fog szintén gyorsan reagálni az esetleges pozitív gazdasági környezetre.