A jó telek már fél siker: mekkorát vegyünk, és hova ne költözzünk semmiképp?

Egy jó családi ház építéséhez fél siker, ha jó telkünk van. Mégis, sokszor szakember támogatása nélkül, és nem kellő körültekintéssel választjuk meg az építési telket. Telekvásárláskor ugyanakkor elengedhetetlen, hogy a racionalitáson túl érzelmeket is vigyünk a döntésbe.

Mekkora telket vegyünk?

A legkisebb építési telkek 300-400 négyzetméteresek, ezekre általában oldalhatáron álló, ikresen, vagy zártsorúan csatlakozó épületet lehet elhelyezni. Szabadonálló épület számára ritkán található 700 nm-nél kisebb telek. A telkek beépíthetőségét minden önkormányzat a Helyi Építési Szabályzatban határozza meg. Lakóterületek (családi házas övezetek) esetén a beépítettség általában 15-30% között lehet, sűrűbben (zártsorúan) beépített területeken 40% körül. A megengedett építménymagasság általában 4,5-6,00 m között szabályozott, ami térdfalas tetőtérbeépített, vagy egyemeletes épületet enged meg.

Ha tudjuk, mekkora házat szeretnénk, könnyen kiszámolhatjuk minimális telekigényünket. Először számoljuk ki házunk bruttó alapterületét, mert a beépítettségbe ez számít bele. Ha pl. egy átlagos, 120 nm-es, földszintes házat építenénk, a falakkal növelt bruttó alapterület 15-20%-kal nagyobb a nettónál, vagyis 144 nm körül. A legnagyobb, 30%-os beépítettség esetén legalább 480 nm-es telekre lesz szükségünk. Ekkor azonban kitöltöttük a telket, később sem bővíthetjük a házat, melléképületet sem építhetünk. Tetőtér beépítés esetén a tetőtérben csak kb. 80% hasznos területtel számolhatunk, tehát a földszinti területre a felénél többet kell számolni.

Fontos tudni, hogy 30-40% beépítettség esetén nagyon kicsi kert marad, az is erősen felszabdalva, általában az előírt minimális méreteket tudjuk betartani: előkert általában 5 m, hátsókert 6-8 m, oldalkert(ek) 3-4 m. Ha szeretünk kertészkedni és nagyobb területre vágyunk, úgy válasszunk telket, hogy a beépítettség 20% alatt maradjon.

Hova költözzünk?

Első lehetőség, hogy a település központjában, kialakult városi szövetben vásárolunk telket. Itt előny lehet, hogy a területen kiépített az úthálózat, közműhálózat, közel van minden intézmény, szolgáltatás. A kertek általában fásítottak, ami kedvező lehet a mikroklíma szempontjából. Hátrány a nagy nyüzsgés és a vele járó zaj. Ha a központtól kissé távolabb költözünk, kialakult kertvárosba, hasonló előnyöket élvezhetünk, csendesebb, zöldebb környezetben. Általában az ilyen kialakult környezetben lévő telkek a legértékesebbek és legdrágábbak.

Nagyvárosok közelében alakulnak ki az alvóvárosok. Azért hívják így őket, mert az emberek a nagyvárosban élnek, dolgoznak, szinte csak aludni járnak ide. Nálunk ez viszonylag új jelenség, egyben tárgyaljuk őket az új parcellázású lakóterületekkel, lakóparkokkal. Az új beépítésű területek előnye, hogy a házak nagyjából egy időben, egységes szellemben készülnek, a telkeket általában az önkormányzatok osztják, nagyon kedvező áron. Hátrányok számosan vannak: a terület általában távol van a központtól, tömegközlekedés nincs, minden szolgáltatás, intézmény csak gépkocsival érhető el. Lehet, hogy a szilárd útburkolatra, közművekre esetleg hónapokig, évekig kell várni. Ugyancsak évekig építkezések zajlanak a környéken, ami zajjal, porral jár. Sokszor nincs lehetőségünk előre megismerni a leendő szomszédokat. A kiparcellázott terület kopár, emiatt rossz a mikroklímája: poros, hajlamos a szélsőséges hőingadozásokra. Az önkormányzatok megkövetelik a fásítást, de sokan vonakodnak ettől, és a fáknak minimum 10-15 év kell, hogy értékelhető méretűre növekedjenek.

Vásárolhatunk telket viszonylag kedvező áron átépülő zártkertben, üdülő övezetben. Ezek a területek nagyon problémásak, mindig legyünk óvatosak! Az eredeti telekméretek nagyon kicsik, általában telekösszevonással alakulnak ki értékelhető méretű építési telkek, sok az anomália. Gyakran zavaros az úthálózat, sok a nehezen megközelíthető, esetleg nyeles telek. A közműhálózatok gyakran hiányosak és alulméretezettek. Sok a „vadhajtás” az építéseknél is: a szabályozás sokszor csak követte a fejlődést, így gyakran rendezetlen képet mutatnak ezek a területek.

Hova ne költözzünk semmiképp?

Mindenekelőtt kerüljük a láthatóan elszegényedő, leromló településeket, településrészeket. Ilyen területek ritkán indulnak váratlan fejlődésnek. Lehet, hogy olcsón kapunk telket, de az tovább fog veszíteni értékéből. Nem szerencsés olyan területre költözni, ahol rossz a közlekedés, gyakoriak a torlódások, vagy minden nap valamilyen lehangoló területen kell keresztülmennünk: például egy elhagyatott gyárnegyeden, lepusztult lakóterületen.

Másik fontos szempont, hogy kerüljük a zajos területeket, főútvonalak, vasúti pályák környékét. Idegesítő zajforrás lehet egy mentőállomás, tűzoltó állomás közelsége is. Jelen korunk egyik legsúlyosabb civilizációs ártalma a zajszennyezés. Idegrendszerünk ugyanis álmunkban is figyeli a zajokat, és bizonyos hangerő felett, vagy különös zajokra ébreszt. Ez evolúciós túlélési örökségünk, a zajt nem lehet megszokni! Aki azt hiszi, megszokta a zajt és nem ébred fel, annál arról van szó, hogy reggelre nem emlékszik az ébredésekre. Hosszútávon a zaj súlyos egészségkárosodást okoz.

Harmadik kerülendő területcsoportba tartoznak az árvízveszélyes települések, lakónegyedek. Az utóbbi évtizedekben voltak száraz időszakok, emiatt elkényelmesedtünk az árvizek kezelése terén. Sok lakónegyedet jelöltek ki veszélyeztetett területen. A klímaváltozással éghajlatunk csapadékosabbá válik, a következő években át kell gondolnunk árvízvédelmi stratégiánkat. Ez azzal is fog járni, hogy bizonyos területeket, településrészeket „fel kell adni”, mert védelmük évről-évre rendkívüli erőfeszítéseket igényel.

A telek adottságai, közvetlen környezet

Ha megtetszik egy telek, jó helyen is van, nézzünk körül a közvetlen környezetben. Először is keressünk zavaró tényezőket: zavaró lehet egy trafóállomás, telefon adótorony, bármi más, kellemetlen megjelenésű építmény (pl. egy nagy tűzfal), kirívóan rendezetlen telek. Nézzük meg, van-e valami kisipari tevékenység a környéken, ami forgalmat generál, de sokáig nyitvatartó presszó, kocsma is megkeserítheti az életünket. Menjünk ki többször, különböző időpontokban a területre és figyeljük az eseményeket. Próbáljunk megismerkedni néhány szomszéddal és érdeklődni a környékről, lakókról.

Ha a fenti szempontok szerint megfelelőnek tűnik egy telek, ne sajnáljuk az energiát, és hívjunk ki építészt terepszemlére. A szakember egész más szempontok alapján vizsgálja telkünket. Elemzi az adottságokat, vizsgálja a benapozást, árnyékoló építményeket. Megnézi a közműellátottságot. Adjuk elő igényeinket, és kérjük meg a helyszínelő építészt, hogy az Építéshatóságon érdeklődjön a beépítési lehetőségekről, korlátozásokról. Lehet olyan korlátozás a területen, ami miatt nem valósíthatjuk meg elképzeléseinket, vagy kompromisszumra kényszerülünk. Mindig körültekintően válasszunk telket, ne dőljünk be a „más vevő is van, holnap hozza a foglalót” szövegnek, sőt ilyen sürgetés esetén fokozottan figyeljünk oda, mert esetleg valami probléma eltitkolása van a háttérben.

A racionális érveken túl fontos, hogy érzelmileg is tudjunk kötődni egy telekhez. Ne feledjük, arra készülünk, hogy évtizedekig ott fogunk lakni! Hiába felel meg egy telek minden igényünknek, ha valahogy nem szerettük meg első látásra, nem érezzük magunkat oda valónak. Ne vegyünk telket „majd megszeretjük” alapon. Nem fogjuk megszeretni, csak megszokni. És gyakran elgondolkozunk majd azon, hogy több erőfeszítéssel találhattunk volna jobbat.

Forrás: ingatlanmagazin.com

Vonzóbb lehet a lakáspénztár az új szabályoktól

Több mint egymillió magyar háztartásnak van jelenleg is lakás-takarékpénztári szerződése, és egyre több társasház és lakásszövetkezet él az állami támogatással gyarapítható, kedvezményes kamatozású speciális kölcsön előnyeivel, a piaci szereplők a közelmúltban megváltozott szabályoktól az öngondoskodás e formájának további felfutását várják. – írta a Népszabadság pénteken.

Megnyúlik az előtakarékosság és az ahhoz kapcsolódó állami támogatás ideje, valamint lehetővé válik közeli hozzátartozók egymás javára, tulajdonjog-szerzés nélküli előtakarékoskodása is. A lakástakarék konstrukciókban a havi 20 ezer forintos megtakarítást évi 72 ezer forinttal toldja meg az állam, ami éves összegre vetítve 30 százalékos támogatás – írta a Népszabadság. A törvénymódosítás révén ez a tízéves, és maximális, havi 20 ezer forint befizetését vállaló ügyfelek számára 8 millió forint tőkét eredményez a korábbi 6 millió forint (8 éves megtakarítás) helyett.

Gergely Károly, a Fundamenta-Lakáskassza Zrt. elnök-vezérigazgatója szerint a módosítások érzékelhető változásokat generálhatnak a jelenleg erősen visszafejlődött lakáspiacon. Turny Ákos, az OTP Bank lakossági bankszámla és betét főosztályának igazgatója a lapnak úgy fogalmazott: életszerűbb, és rugalmasabb lett a lakás előtakarékosság rendszere. Megjegyezte, hogy a 2009 júliusától a nyolcéves futamidejű megtakarítások esetében korábban engedélyezett szabad felhasználhatóság eltörlése piacszűkítő volt, ám most, a két módosítással ismét széles körben vonzóvá válnak a termékek.

A kétszereplős lakás-előtakarékoskodási piacon nagyjából egyenlő arányban osztozik az OTP Lakástakarék és a Fundamenta-Lakáskassza, előbbi 600 ezer, utóbbi 650 ezer ügyféllel – áll a Népszabadság cikkében.

Forrás: ingatlan.net/magazin

Mennyi az ára valójában egy ingatlannak?

Az ingatlanvásárlás nem fejeződik be a szerződéskötéssel. Aki azt hiszi, hogy azzal, hogy vevőként kifizette az ügyvédnek a jutalékot, befejeződtek az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos kiadásai, téved. Fel kell készülni az ezek utáni, következő várható kiadásokra is:
Elkelt a lakásuk, s megvan már az is, ahova költözni fogunk, a java viszont még hátra van. Nem lélegezhetünk fel, hiszen az adásvétellel még nem zárult le semmi, sőt jönnek a további a pluszköltségek: lakásvásárlási illeték bizonyosan van, de nem spórolható meg az ügyvédi munkadíj (az általában megállapodás tárgya, de az ügyvédeknél bevett szokás, hogy az ingatlan árának 1-3 százalékát kérik el munkadíjként), közjegyzői díj sem, nem is beszélve a költözés költségéről.

Átköltözés több tízezerből

Egy szállítóautót óránként általában 3 – 4 ezer forintért vehetünk bérbe, de ehhez még nem jár semmilyen segítő kéz. A költözéskor ugyanis a rakodók munkájáért külön kell fizetni. A cégek hirdetéseit böngészve megállapíthatjuk, hogy egy rakodómunkás szolgálatiért óránként általában 1500 forintot kell fizetni. Ha tehát valaki mondjuk, két rakodómunkással négy óra alatt le tudja zavarni az egyik lakásból a másikba való átköltözést, annak csak a teherautóért 12-16 ezer forintot, míg a munkásokért 12 ezer forintot kell letenni a költöztető cég asztalára. S ez a 24-28 ezres indulóköltség még csak a kezdet.

Új lakás rendbehozatala több tízezerből

Megérkeztünk az új otthonunkba, ahol a dobozoktól alig látjuk a falakat, de azt azért már tudjuk, hogy bizony egy tisztasági festés még akkor sem árt, ha a lakás nincs is lelakva. Ezt megtehetjük mesterrel, de mi magunk is nekiveselkedetünk a festésnek. Viszont hiába spóroljuk meg így a mesterember munkadíját, a festés mégis kiadással jár: manapság festékekben széles a kínálat, 8 liter fehér egyrétegű falfesték már 2500 forinttól kapható. Mivel egy liter festék kb. 8-9 négyzetméternyi falat fed be, s mivel ebből a fajtából kétszer kell átfesteni a falat, így nem biztos, hogy az olcsó a jobb. Az egyrétegű színes festékek ára borsosabb, hiszen egy 2,5 literes kiszerelés általában 3 és fél ezer forinttól indul, viszont időt spórolunk velük, hiszen ezekkel tényleg csak egyszer kell átfestenünk a falakat. Ezek mellett még pluszköltségként fel kell számolni, a festőhengert is, melyeknek az ára pár száz forinttól kezdődnek, de elektromos festőhenger 15 ezerért is kapható. A festés után pedig ott a takarítás: mind a fertőtlenítőszerek, mind pedig a surlóporok darabja 4-600 forintba kerül, míg a tükör- és ablaktisztítókért 300-1700 forintot kérnek a kereskedők. A bútortisztítók ára között is lényeges különbség van, hiszen a piacon található olyan termék, amelyik csak 300-, de van, amelyik majdnem 1000 forintba kerül.

Illeték több százezerért

A lakásszerzési illeték mértéke 2010. január 1-étől csökkent, de még így is megmaradt. Így a változás abból áll, hogy míg korábban 4 millió forintig 2 százalék, a felett pedig 6 százalékos mértékű illetéket kellett fizetni, addig a jelenleg hatályos illetékszabályok szerint 4 millió forintos összegig ugyancsak 2 százalék az illeték mértéke, a felett viszont már csak 4 százalékot kell fizetni. (Amennyiben tehát valaki 12 millió forintért vásárol lakást, akkor a fizetendő illetéket az alábbi módon kell kiszámolnia: 4 millió forintig 2 százalékék, vagyis 80 ezer forint, plusz a 4 millió forint feletti részre 4 százalék. 12 milliós ingatlan esetén ez 8 millió forintnak a 4 százalékát jelenti, ami 320 ezer forintot tesz ki. Összességében tehát 80 ezer + 320 ezer, azaz 400 ezer forint összegű lakásszerzési illeték fizetendő.)

Amennyiben viszont valaki új lakást vásárol, akkor neki 15 millió forintig nem kell illetéket fizetnie: az új lakásszerzés 15 millió forintig ugyanis illetékmentes, de csak akkor, ha a megvásárolt lakóingatlan vételára nem haladja meg a 30 millió forintot. ( Ha tehát valaki 20 millió forint értékű új lakóingatlan vesz, akkor 15 millió forintig az illetékmentesség érvényesül, tehát csupán a fennmaradó 5 millió forintnak kell a 4 százalékát illetékként kifizetnie, vagyis 200 ezer forintot tesz ki ebben az esetben a lakásszerzési illeték összege.)

Ezek mellett a fiatalok lakásvásárlását segítő rendelet szerint, azok a 35 év alatti magánszemélyek, akiknek az első lakásunknak az ára nem haladja meg a 8 millió forintot 50 százalékos illetékkedvezményben részesülhetnek, de ennek összege nem maximum csak 40 ezer forintot tehet ki. ( Ha tehát a 35 évét be nem töltött fiatal egy 7 milliós lakást vesz, s ez az első tulajdona, akkor az illeték mértéke 4 millió forintig 2 százalék, azaz 80 ezer forint, a maradék 3 millió forintra pedig 4 százalék, azaz 120 ezer forint. Ez összesen 200 ezer forintos illetéket jelent, de az illetékkedvezménynek köszönhetően azonban 40 ezer forint összegű kedvezmény levonható, így a tényleges illetékfizetési kötelezettség 160 ezer forintot tesz ki.)

És ami még a költözés után fontos feladat

Ha beköltöztünk új otthonunkba, akkor nem árt a zárat lecseréltetni. cseréltessük le a zárat, majd kerekedjünk fel, s többek között írassuk át (a volt tulajdonos jelenlétében leolvasott) vízórát, gázórát, villanyórát.

Forrás: ingatlan.net

Lehet, hogy az ingatlan bérbeadása mégsem olyan egyszerű?

Ellentmondásosak a régi-új ingatlan bérbeadással foglalkozó törvények

Értékcsökkentési költségként leírható lett az adóból a bérbeadás

A személyi jövedelemadó törvény eddig is biztosította, hogy a magánszemély kiválaszthassa, hogy különadózó jövedelemként, vagy pedig önálló tevékenységből származó jövedelemként vallja be ingatlanjának bérbeadásából származó jövedelmét. A változás a törvénymódosítással most csak annyi, hogy ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó bevételét önálló tevékenységből származó bevételként vallja be, akkor a tételes költségelszámolás keretében az ingatlan értékcsökkenési leírását költségként is elszámoltathatja az APEH-nél. Ez azt eredményezi, hogy kisebb lesz majd a bérbeadó jövedelmének alapja-, így kevesebb adót kell megfizetnie az adóhatóságnak.

Kuszaságok az adószám és számlaadás körül

Mivel a törvénymódosítás szerint a magánszemélyeknek már nem kell adószámot kérniük az APEH-től ha bérbe akarják adni ingatlanjukat, így számlaadási kötelezettségük sincs már augusztus 16.-ától albérlőjük felé. Kivételnek számít, ha bérlő közösségi adózó. A 2003. évi XCII. törvény 22. § szerint a bérbeadónak ilyenkor közösségi adószámmal kell rendelkeznie. Szintén kivétel ha az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alapján, ha kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra vagy garázs bérbeadásra irányuló tevékenységet akar folytatni a bérbeadó az haszonbérbeadás helyett. Ebben az esetben ugyanis ismételten rendelkeznie kell számlával a főbérlőnek.

Ha a bérbeadó adószámmal rendelkező magánszemély, és az éves bevalláskor tételes költségelszámolás alapján szeretné majd bevallani a jövedelmét, akkor továbbra is számlát kell majd adnia bérlőjének. Mivel a törvénynek nincs visszamenőleges hatálya, így a korábban kért adószámok érvényességét a rendelkezés biztosan nem érinti, pedig az felettébb különös állapot lesz, hogy léteznek majd lekereshető bérbeadók és lesznek adószám nélküliek.

Ellenben ha a bérbeadó természetes személy, akkor az adószám hiányától függetlenül is az általános fogalmi adó alá esik (rendszeres bevételszerző tevékenység), ezért az áfatörvényben meghatározott bizonylat kibocsátására továbbra is kötelezhető lesz. Ennek a bizonylatnak viszont az adómentes tevékenységre tekintettel számviteli bizonylatnak kell lennie – legalábbis ezt írja le az áfatörvény 165. § (1) bekezdés a) pontja. Ez magyarul azt jelenti, hogy a kibocsátott bizonylatnak nem kell maradéktalanul megfelelnie az áfatörvény számlára vonatkozó előírásoknak. Az adószám hiánya viszont senkit nem akadályozhat meg a számviteli bizonylat beszerzésében és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jelnek is szerepelnie kell.

Egyéni vállalkozó választási lehetősége

A törvénymódosítás leginkább az egyéni vállalkozóként dolgozó ingatlan-bérbeadókat érinti. Eszerint a bérbeadó a tevékenységét elkülönítheti az egyéni vállalkozói tevékenységétől és adószám és számlaadási kötelezettség nélkül, ingatlan-bérbeadásból származó vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallhatja be ezt a jövedelmét az APEH-nek. (2003. évi XCII. törvény)

Angyal József okleveles adószakértő szerint pont emiatt téves az adóhatóság most közzétett közleményében az a rész, hogy „nem élhet választási jogával az az egyéni vállalkozó, aki az egyszerűsített vállalkozói adó hatálya alá tartozik”, ugyanis a szakértő szerint az egyéni vállalkozó nem a vállalkozó kivéttel megegyező módon (költségként) számolja el a bérbeadásból származó bevételét, hanem e tevékenységét elkülöníti az egyéni vállalkozói tevékenységétől. A törvénymódosítás pontos szövege szerint ugyanis „nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadási (…) tevékenységéből származó bevételére az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre (…) vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja…”. Márpedig Angyal József szerint, ha valaki magánszemélyként adózik – az egyéni vállalkozási tevékenységtől elkülönülten -, akkor az EVA alkalmazása fel sem merülhet.

Az egyéni vállalkozónak akkor érdemes elkülönítenie a bérbeadási tevékenységét, ha vállalkozása legalább annyira nyereséges, mint amennyi bevétel a bérbeadásból származik. Ebben az esetben 25 százalékos forrásadót (bizonyos esetekben eho-t), vagy 3,9 milliós jövedelemig (tételes költségelszámolással, értékcsökkenéssel) 21,59 százalék adót kell majd fizetnie. A 10 százaléknyi vállalkozói szja-t nem kell megfizetnie a 25 százalékos osztalék jövedelem előtt, hiszen az a bevételből a mostani törvénymódosításnak köszönhetően már az értékcsökkenésként leírható.

Ha a veszteséges egyéni vállalkozás mégis az elkülönítést választja, akkor a bérbeadás jövedelme után fizetnie kell az adót (esetleg eho-t), majd az adózott pénzét a megfizetett adóval „megfejelve” tőkebetétként befizeti egyéni vállalkozásába a veszteséget. Tehát önként fizet olyan adót magánszemélyként az egyéni vállalkozó, amit egyébként e téves döntése nélkül nem kellene megfizetnie. Angyal József okleveles szakértő szerint ez a változás hasonlóan a 10 százalékos vállalkozói adóhoz csak a nyereséges egyéni vállalkozóknak lett kedvező, ez pedig megítélése szerint szűk réteg. Az új rendelkezés 2010. augusztus 16-ai dátummal lépett hatályba.

Forrás: ingatlan.net

Tegnap nagy esemény volt!

Nagy napra ébredtünk. Végre ma felszerelik azt az óriás reklámtáblát, amelyet már nagyon vártunk! A nemrég megnyitott új Ingatlanirodánk Sopronban, a Stadion üzletház II. emeletén elhelyezkedő utcafronti portáljára helyezték el ezt a mintegy 2,5 m magas reklámtáblát. A művelethez kosaras darus autóra volt szükség, amelynek beállítása, támasztó-szerkezetének rögzítése, majd a kosarában elhelyezkedő két szerelő felemelése felkeltette a járókelők, s a gépjárművekben ülők érdeklődését is. Az óriási reklámfelület –amelyen a Burcsa Ingatlaniroda logója és egyéb elérhetőségei is olvashatók- megfelelő helyre illesztése, majd rögzítése a két, kosárban álló munkásnak nem volt egyszerű feladat, de megoldották! Munkájukat a végeredmény dicséri, amelyet fotón itt is bemutatunk. Köszönjük!