Hogyan NE vegyünk új lakást-Tanmese kezdőkek

Emberünk még 2006-ban vásárolt magának újlakást úgy, hogy a vételár 60 %-át előre befizette. Akkor még csak a garázsszintnél járt az építkezés, és ott is maradt. Emberünk elbukott 4,5 millió forintot, a beruházó pedig lelépett a vásárlók pénzével. Mik a tanulságai az ügynek? Ezt foglaljuk most össze

Nagyon olcsónak tűnt

Emberünk, aki neve elhallgatását kéri – hiszen a kétajtós szekrények megjelenése mindig előfordulhat –, még 2006-ban döntött úgy, hogy egy kis garzonlakást vásárol. A hirdetések között kutakodva nem hitt a szemének: a VIII. kerületben a Lujza utcában egy 34 nm-es újépítésű lakást mindössze 7 millió forintért hirdettek. Gondolta, hogy a kerület kevésbé előnyös tulajdonságai miatt ennyire olcsó az ingatlan, de hát ilyen jó vételt nem lehet kihagyni. Összehasonlításképpen a Józsefvárosban akkoriban 8-9 millió forintért lehetett kapni egy használtlakást.

60 %-ot előre befizetett

Az olcsó vétel egyetlen feltétele az volt, hogy első alkalommal rögtön be kellett fizetni 4,5 millió forintot, vagyis a teljes vételár 60 %-át. Ekkora az alapozás már megtörtént, nagyjából mélygarázs-szinten tartott az építkezés. A maradék 40 %-nyi vételárat a használatbavételi engedély megszerzése után kellett volna kiegyenlíteni. Az eset még persze jóval a válság kirobbanása előtt történt, amikor ezerrel pörgött az ingatlanpiac, minden rissz-rossz lakást elkapkodtak a vevők. Minden újlakás-projekt felépült, szinte a járókelők után dobták a hiteleket. Ezért aztán emberünk sem gyanakodott. A 60 % kifizetésére azonban nem a beruházó irodájában került sor, mert olyan nem volt neki, hanem egy ügyvédet bíztak meg az adásvételi szerződések lebonyolításával.

Ígéret: fél év múlva állni fog a ház

A szerződés aláírásakor azt az ígéretet kapta, hogy fél év múlva állni fog a ház. Persze fél múlva ugyanúgy a mélygarázs-szinten tartott az építkezés. Hívogatta az ügyvezetőt, az építésvezetőt, akik persze mindenféle indokokra hivatkoztak. Az előleg-befizetés után egy évvel világosodott meg emberünk is, hogy ez a ház sohasem fog felépülni. Közben a beruházók több levélben nyugtatgatták a vásárlókat, hogy a helyzet megoldásán dolgoznak, sőt, bárki átveheti az építkezést, ha tud biztosítani finanszírozást. Elég abszurd módszer lenne, ha végül a vevő fejezné be az építkezést. Ekkor emberünk ügyvédi felszólításban követelte vissza a 4,5 millió forintját. Erre persze fülük botját sem mozgatták, ekkor jöhetett a rendőrségi feljelentés. Ez meg olyan volt, mint halottnak a csók. Aztán magánkutatásba fogott a beruházó céggel kapcsolatban. A cégtörténet alapján az adásvételi szerződések megkötése után tulajdonváltásra került sor, egy kis vidéki városban keresendő az új tulajdonos, aki valójában egy stróman. Eljutottak persze az eredeti tulajhoz is, akiről kiderült, hogy több kisebb újlakás-projektet buktatott már be, miközben megjárta az Egyesült Államokat is.

És eljött a felszámolás ideje

A beruházó cég ellen felszámolás indult fizetésképtelenség miatt – többek között tartozott a szállítóknak és az építési alvállalkozóknak. Felszámoló biztost rendeltek ki, aki egyeztető fórumot tartott. Itt világossá vált, hogy egy fillért sem fog látni emberünk a 4,5 millió forintjából. Ugyanis a követelés 300 millió forintra rúgott, míg a lefoglalt érték maximum 50 millió forint. Ráadásul a követelések kielégítésének sorrendjében a lakásvásárlók meglehetősen hátul tanyáztak. Első a Magyar Állam adókövetelése, második a felszámoló munkadíja, harmadik helyen következik egy bizonytalan eredetű egy ún. keret jellegű jelzálogjog, majd a negyedik helyen következtek a vevők. Az első három helyezett kapott pénzt, a vevők szóba sem kerültek. Emberünk hiába ágált volna, hiszen a felszámoló megmondta: vagy lemondanak a széljegyről, mert addig nem tudja értékesíteni a telket a felépítménnyel együtt; vagy nem mondanak le róla, és akkor a felszámoló pert indít, ugyanis a törvény értelmében együtt kell működni a felszámolóval. Tehát nincs értelme ellenállni, mert még a végén a perköltséget is emberünk nyakába varrják.

A titokzatos jelzálogjog

Emberünk ekkor ébredt rá: az ügy kulcsa az a bizonyos jelzálogjog volt, ami a követelések sorrendjében a harmadik helyen állt. A beruházás eredeti tulajdonosa tudta, hogy ez a bizonyos jelzálog-követelés a felszámolás során a befolyó vételár-előlegekből még viszonylag sok pénzt fog kapni. Vagyis mielőtt eladta a lakásokat, falból jelzálogszerződést kötött valakivel. Ez egyszerű kis magánkölcsön volt 50 millió forint értékben. Persze a magánkölcsönt nem átutalással folyósították, hanem készpénzben. Roppant életszerű, amikor a beruházónál megjelenik egy magánszemély, és átad 50 millió forintot. Valószínűleg ez a pénz az eredeti tulajdonos zsebébe vándorolt. Vagyis elkezdte az alapozást mondjuk 10 millió forintért, hitelre vette talán a telket is, aztán lelép 50 millióval. Ha nyer rajta 30-40 millió forintot, már mehet is Hawaii-ra. Emberünkben felmerült, hogy a keret jellegű jelzálog jogalapját megkérdőjelezi, plusz vagyonosodási vizsgálatot kér a kölcsönadó ellen. De mifelénk semmit sem lehet bizonyítani, ráadásul még a végén jönnek a kétajtós szekrények, ami pedig káros az egészségre.

Javaslatok

Ma már a válság miatt amúgy sem szokás tervrajzról lakást vásárolni, de ha veszünk is, ne fizessük ki egyösszegben a vételár felét előre. Alaposan nézzünk a beruházó „körmére”, referenciák után kutassunk, a cégkivonatot tanulmányozzuk – ha a cégnek tartozása van, az nem jelent túl sok jót. Hiszen például a ki nem fizetett alvállalkozók nyilván nem végeznek tökéletes munkát. Az építkezést keressük fel többször, hogy ott valóban intenzív értékteremtő munka folyik-e, esetleg kérdezzünk rá az építésvezetőnél vagy a műszaki konzulensnél, hogy milyen minőségű anyagokat építenek be. Keressük fel az értékesítő irodát is, már ha létezik-e ilyen, mert ha nincs, akkor szintén gyanús az ügy. Nem kell rongyrázó helyiségre gondolni egy szuperplázában, csupán egy tisztességes, karbantartott irodáról van szó. Mindig alaposan nézzük meg, hogy a beruházó miből finanszírozza a projektet. Ha nincs finanszírozó bank és a vevők befizetései ügyvédi letétbe sem kerültek, szinte semmi remény, hogy a pórul járt ügyfelek akár a befizetett pénz egy részét is visszakapják a sok éves felszámolási eljárást követően.

Forrás: ingatlan.net/magazin

Az ingatlan adásvételi szerződésének formai követelményei

Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termőföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei:
• az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes;
• a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie.
Ezért nem tanácsoljuk, hogy szóbeli megállapodást követően, illetve egymás közötti néhány papírra vetett sor alapján vételárat vagy vételárrészt fizessen ki. Az ügyvéd vagy a közjegyző nem megdrágítja az eljárást, hanem annak megkerülhetetlen része, ellenjegyzésük nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni a vevő tulajdonjogát.
Ingatlan adásvételi szerződés kötelező elemei:
A szerződés tartalmára vonatkozó előírások mindegyik esetben azonosak, amelyek közül csak a fontosabbakat emeljük ki, figyelemmel arra is, hogy ezeket az eljáró ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenőriznie.
Az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog bejegyzéséhez egyebek mellett tartalmaznia kell:
• a felek meghatározott adatait (magánszemély családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát);
• az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám);
• a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát;
• a keltezés helyét és idejét;
• több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon.
Mi minősül adásvételi szerződésnek?
A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerződésnek minősíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez elegendő, ha a szerződés tartalmazza:
• a felek személyét;
• az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat;
• az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését.
Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezen adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerződés, hiszen az ennél sokkal hosszabb.
Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerződés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerződés a cím, de a bérlő a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerződésnek minősül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerződés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.
Néhány fontos tanács
Minden eshetőségre nem lehet felkészülni, de csökkentjük a csalás lehetőségét, ha három fontos szabályt betartunk:
• megbízható jogi képviselőt választunk,
• minden dokumentumot figyelmesen elolvassunk,
• kellő körültekintéssel járunk el.
A jogi képviselő kiválasztása
Nagyon lényeges, hogy megbízható jogi képviselőt válasszunk. A megfelelő ügyvéd kiválasztása - megbízhatósága és szaktudása miatt - nagyban elősegíti, hogy zökkenőmentesen bonyolódjon le az ingatlan vásárlása.
A vevő ragaszkodjon ahhoz, hogy a szerződést az általa megbízhatónak tartott jogi képviselő készítse el, vagy ha az eladó ügyvédje mellett döntenek a felek, az aláírás előtt mindenképpen nézesse át a szerződéstervezetet saját ügyvédjével, és a legapróbb változtatásokat is folyamatosan egyeztesse vele, mert egy szó is teljesen más értelmet adhat a szerződésnek.
Igyekezzünk olyan ügyvédet választani, aki vállalja, hogy a földhivatali eljárásban is segítségünkre lesz, mert ott még több olyan probléma felmerülhet, ami nem kapcsolódik az okiratszerkesztéshez. Sajnos egyre gyakrabban előfordul, hogy az ügyvéd a szerződésben kiköti, hogy csak annak elkészítésére vállalkozik, ezzel leszűkítve a kötelezettségeit és megnövelve a vevő kockázatát.
A dokumentumok áttanulmányozása és átolvasása
A dokumentumok áttanulmányozását mindig a tulajdoni lappal kezdjük, amelyben megtalálhatjuk az eladó fontosabb adatait (a tulajdonos személye, az ingatlan megnevezése, főbb adatai, terhei, stb.). Mindig az aktuális tulajdoni lapot nézzük meg, ne elégedjünk meg a leggyakoribban hallott és a közigazgatásban is általában elfogadott harminc napnál nem régebbi állapottal. Az ingatlanon ugyanis akár a szerződés aláírásának napján is történhet változás, amely kizárhatja a tulajdonszerzést, vagy hosszas pereskedésre kényszerítheti a vevőt. A legkörültekintőbb ügyvédek még a szerződéskötés napján, vagy a vételár kifizetését megelőzően ellenőrizni szokták az ingatlan-nyilvántartási helyzetet.
A tulajdoni lap mellett fontos információkat tartalmaz társasház esetében a társasház alapító okirata is. Ebből tudhatjuk meg azt is, hogy például tartozik-e tároló vagy erkély a lakáshoz. Gyakran előfordul, hogy a lakásból is elérhető erkély az eladó tájékoztatása alapján a lakáshoz tartozik, és csak később derül ki, hogy ezt más is használhatja (közös tulajdonban van), vagy éppen a vevőknek nincs joguk ott tartózkodni. Természetesen ilyenkor az eladó megtévesztette a vevőt, és az eladó pereskedhet a vételár mérséklése vagy az eredeti állapot helyreállítása - a vételár teljes visszafizetése és a tulajdonviszonyok visszaállítása - érdekében. Jobb azonban az ilyen helyzeteket megelőzni, már csak azért is, mert a vevőnek kell a megtévesztést vagy tévedést bizonyítani, ami adott esetben lehetetlennek bizonyulhat.
Gyakran előfordul, hogy a szerződéstervezet átolvasását követően a végleges szerződést már nem olvassa el a vevő, mivel elhiszi az eladó azon állítását, hogy azon már semmit nem változtattak. Az esetek döntő részében ez igaz is, de azért, hogy ne fordulhasson elő - akár véletlen elírás miatt - ennek ellenkezője, a szerződést az aláírása előtt mindig alaposan át kell tanulmányozni. Pár perc ráfordítással elkerülhető több év pereskedés, vagy az ingatlan elvesztése.
Hogyan lehet kellően körültekintő a vevő?
Tulajdonjogot csak tulajdonostól, jelen esetben az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett személytől lehet szerezni. A kellő körültekintés éppen ezért főleg az eladóként fellépő személy azonosítása miatt fontos. Az ügyvédnek és a közjegyzőnek kötelessége a felek személyazonosságáról meggyőződnie, de az eladó iratainak megtekintését a vevőnek is ajánljuk.
A hamis dokumentumok gyakori előfordulása miatt ezek megtekintésével nem mindig lehet kideríteni azt, hogy a tényleges tulajdonossal állunk-e szemben, de gyakran néhány kérdés vagy némi utánjárás elég lehet az azonosításra. Főként a nagyobb értékű ingatlanok esetében érdemes lehet például a bejelentett lakó- vagy tartózkodási helyén felkeresni, felhívni a tulajdonost.
Mit jelent az eladó tájékoztatási kötelezettsége?
Az eladónak kötelessége, hogy az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az azzal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az adásvétel tárgyát képező ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről tájékoztassa a vevőt. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.
Ha az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg az igatlant, a vevő
• a vételár mérséklését követelheti,
• elállhat a szerződéstől,
• kártérítést követelhet.
Mindemellett a bírói gyakorlat szerint az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. A vevő nem kérhet kártérítést sem, ha az ingatlan-nyilvántartás megtekintésével meggyőződhetett volna a tényleges állapotról (lásd Bírósági Határozatok - BH- 2000/501. szám).
Melyek az ingatlan terhei és hogyan tehermentesíthető egy ingatlan?
Ebben a leírásban csak a leggyakrabban előforduló terheket említjük meg. Elsődlegesen is arra kell figyelni, hogy mindig gondosan, és lehetőleg szakértői segítséggel nézze át a vevő a tulajdoni lapot, mert minden egyes bejegyzés feletti elsiklás milliókban mérhető károkat okozhat.
A vevőt a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért szavatosság terheli, és ennek megfelelően a vevő egyebek mellett tehermentesítést követelhet, az eladó költségére tehermentesítheti az ingatlant, elállhat a szerződéstől vagy kártérítést követelhet. Ez azonban nem jelent teljes biztonságot, ha vita alakul ki, lehet, hogy csak hosszas bírósági eljárást követően születik megoldás.
A bíróság előtt a vevőnek kell bizonyítania azt, hogy ő nem tudott a korlátozásról, teherről (kivéve a jelzálogjogot, mert ezért az eladó minden esetben szavatossággal tartozik), ráadásul addig nem tud teljes biztonsággal nekilátni az ingatlannal kapcsolatos tervei megvalósításának, amíg folyik az eljárás.
Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő terhek a következők lehetnek:
• haszonélvezeti jog,
• jelzálogjog,
• elidegenítési és terhelési tilalom, valamint
• telki szolgalmi jog, végrehajtási jog, bányaszolgalmi jog, stb.
Mit kell tudni a haszonélvezeti jogról?
Amennyiben az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, általában a haszonélvező is szerződő félként szerepel, aki ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról. A haszonélvező hozzájárulása egyébként nem szükséges az adásvétel érvényességéhez, viszont holtig tartó haszonélvezet esetében élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban. A haszonélvező haláláig, vagy a haszonélvezeti jogról történő lemondásáig az új vevő a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát csak akkor gyakorolhatja, ha a haszonélvező e jogokkal nem él. Ne higgyünk tehát az olyan kijelentéseknek, hogy "majd egy hónap múlva lemondok a jogomról, vedd meg nyugodtan a házat", mert akkor házunk ugyan lesz, csak éppen nem lakhatunk benne, és rajtunk kívül senki más nem fog megvenni egy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant. A vételárat vagy annak utolsó részleteit csak a haszonélvező lemondó nyilatkozata után fizessük ki.
A jelzálogjog
Ha az ingatlant jelzálogjog terheli, az adásvételi szerződés érvényes lesz a terhek fennmaradása mellett is, a jelzálogjog jogosultjának nem kell a hozzájáruló nyilatkozata. A gyakorlat szerint az eladó vállalja, hogy az ingatlant meghatározott időn belül tehermentesíti, vagy a vevő az eljáró ügyvédnek adja át a tehermentesítéshez szükséges vételárrészt.
Mindenképpen foglaljuk bele a szerződésbe, hogy a terhek milyen összegűek és milyen módon, ki fogja teljesíteni őket. Ez azért is fontos, mert az ingatlan-nyilvántartásban szereplő összeg általában nem a jogügyletnek, hanem a bejegyzésnek az időpontjában fennálló tőketartozást tükrözi. A legtöbbször tehát azzal találkozunk, hogy például: 100 000 forint és járulékai erejéig terjed az évekkel korábban akár milliós összegű tartozás biztosítására bejegyzett jelzálogjog. Amennyiben az eladó nem vállalja az ingatlan tehermentesítését, a szerződés megkötése előtt mindig nyilatkoztatni kell a jelzálogjog jogosultját a fennálló tartozásról, hiszen az a bejegyzése óta csökkenhetett (pl. folyamatos, határidőben történő törlesztés következtében) vagy nőhetett (késedelmes befizetések, kamatok, stb. miatt) . A jelzálogjog jogosultjának megkeresése általában az eladó, illetve az eljáró ügyvéd feladata.
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az ingatlan tulajdoni lapján - főként a jelzálogjogok biztosítékaként - elidegenítési és terhelési tilalommal is találkozhatunk. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tilalom fennállása alatt megkötött szerződés semmis. Ez azt jelenti, hogy az ilyen szerződéssel nem szerezzük meg a tulajdonjogot, viszont pereskedhetünk, hogy az általunk esetleg már kifizetett vételárat visszakapjuk az eladótól.
Az ilyen kellemetlen szituációk a jelzálogjoggal kapcsolatos eljárással védhetők ki. Adott esetben nem pusztán a hátralékos összeg kifizetése lehet a megoldás, hiszen például egy öröklési szerződést biztosító elidegenítési és terhelési tilalom esetében először a leendő örökösökkel kell megállapodni. Az ingatlan-nyilvántartásban egyébként mindig szerepel az a jog is, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A földhivatalnál is megismerhetők az ehhez kapcsolódó dokumentumok, ezért utána tudunk járni a pontos feltételeknek. Ezt lehetőleg csak ügyvédi, vagy más szakértői segítséggel tegyük, mert a feltételek megismerése azt jelenti, hogy tanulmányoznunk kell a tilalom alapjául szolgáló szerződéseket, határozatokat, illetve fel kell venni a kapcsolatot a jogosulttal.
Az adásvétel költségei
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján és a kialakult gyakorlat szerint:
• az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (jelzálogjoggal biztosított tartozások kifizetése, stb.), továbbá meghatározott esetekben (pl. 15 évnél korábbi szerzés vagy másik lakóingatlan vásárlása nélkül) adófizetési kötelezettsége is van;
• a vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit (ingatlan-nyilvántartási eljárás illetéke).
A felek eltérhetnek a fenti költségviselési szabályoktól, és megállapodhatnak abban is, hogy az ügyvédet az egyik fél fizeti (ha valamelyik fél ragaszkodik a személyéhez). Azt fontos tudnunk, hogy az eladó nem kötelezhető az ügyvédi költség teljesítésére, a vevő pedig arra, hogy az eladó által kijelölt ügyvédnél készíttesse el a szerződést.
Az ügyvédi díj általában az ingatlan szerződési értékének 0,5 - 1,5 %-a körül mozog, azonban van egy minimális díjhatár is. Ha például egy 500 000 forintos építési telket vásárolunk, az egyébként 0,5 százalékért dolgozó ügyvéd nem fogja 2500 forintért elkészíteni a szerződést, hanem mondjuk 20.000 forintot fog kérni.
Ha közjegyzőt választunk, tudnunk kell, hogy a közjegyző az okirat elkészítéséért egy IM rendeletben - 14/1991. (XI. 26.) - rögzített összeget kérhet, amely az ügyértéktől függően tételesen meghatározza a díjat (pl. 5 000 000 forint feletti, de 10 000 000 forintot meg nem haladó ügyérték esetén 56 700 forint és az 5 000 000 forint feletti rész 0,5%-a).
Forrás: ingatlankukac.hu

A fentiekhez megjegyzésként annyit fűzünk, hogy irodánk, a Burcsa Ingatlaniroda az eladó megbízása alapján dolgozik, de minden egyes adás-vétel kapcsán a jogügyletet személyesen is végigkísérjük. Ez alatt a folyamat alatt mind az eladó, mind a vevő érdekeit képviseljük a korrekt szerződéskötés érdekében. Az ügyfeleket elkísérjük a szerződéskötésre is, ahol, ha bizonytalanok, szakmai segítséget nyújtunk. Irodánk Dr. Ábrahám László ügyvédi irodájával dolgozik együtt már hosszú ideje. Ábrahám ügyvéd Úr szintén teljes körű szolgáltatást nyújt, melynek keretében az adásvételi szerződés megkötésétől a Földhivatali ügyintézésen keresztül, a kötelező s APEH számára beküldendő nyomtatványok benyújtásáig, mindent elvégez az ügyfelek helyett. Mindenzt az ügyvédi munkadíj-sáv alsó határán! Mindenkinek ajánljuk!