Mennyire könnyű ma eladni egy panellakást? És miért érdemes vásárolni?

Utánanéztünk, hogy mire számíthat egy panellakás tulajdonosa, ha értékesíteni kívánja ingatlanát. De a másik oldalról azt is számba vettük, hogy miért érdemes panellakást vásárolniuk azoknak, akik most új otthon teremtésén törik a fejüket.

A többi ingatlantípushoz képest nem nehéz eladni ma egy panellakást, de csak akkor, ha a piaci realitásokhoz igazodik az ára. Ez azt jelenti, hogy a megfelelően árazott panelek gyorsan elkelnek, mivel a piacon nagy a mozgás. A vevők között sokan vannak, akik most nem jutnak hitelhez, így nem tudnak egy egyedi gázfűtéses, téglaépítésű lakásba költözni – mondta Dömötör Zsuzsanna, a Dömötör Ingatlan Centrum vezetője.

Mangu Krisztina, a Debrecenben működő Gentlemen Ingatlan szerint is van igény a panellakásokra, de olykor elég hullámzó a piac. Gyakran változik a helyzet: egyszer sokan keresik, máskor nincs érdeklődés. Ez persze az árakra is kihat, így időnként felfelé kúsznak az árak, később ereszkedni kezdenek. Debrecenben egyébként 7,3-8 millió forint között mozognak az árak, de az is előfordul, hogy egy jó helyen lévő, 4 emeletes, panelprogramon átesett lakásért 9,3 millió forintot adnak.

Szél Tibor, a Wind House Ingatlaniroda tulajdonosa szerint ugyanakkor sokkal könnyebb egy egyedi gázfűtéses téglalakást értékesíteni, mint egy panelt. A lakást vásárló vevőknek ugyanis csak 20-30 százaléka akar házgyári építésű ingatlant, a többiek téglát keresnek.

Mennyi idő alatt és milyen áron?

Az értékesítés ideje és az ár a lakás adottságaitól függ. Miheztartás végett: most egy áron aluli panellakást mintegy 2 hónap alatt lehet eladni a dél-pesti ingatlanpiacon, ugyanakkor a helyzet más kerületekben elhelyezkedő panellakások esetén sem jobb – mondta Szél Tibor. Lényeges azonban, hogy a piaci árnál drágábban kínált panellakások iránt nulla az érdeklődés, így ezeket változatlan áron bármeddig hirdethetik eladóik, nem lesz rájuk vevő. A vevők ugyanis a hatalmas és könnyen összehasonlítható (kevés az egyedi adottság és minőség) kínálat miatt gyorsan találnak olcsóbb alternatívát.

Békásmegyer (Fotó: MTI)

Ami az árakat illeti: Kőbányán az Újhegyi lakótelepen most egy 49 négyzetméteres 2 szobás lakást 6,9-7,3 millió forint között lehet eladni, míg egy 68 négyzetméteres 3 szobást 7,8-8,6 millió forint között. Ezek azonban felújított lakások, legalábbis az eredeti burkolatok ki lettek cserélve, tehát már nem a házgyári állapottal találkozik a vevő. Ahol erre nem került sor, ott az eladási ár még lejjebb található – jegyezte meg Szél Tibor.

Az elemzések szerint ugyan a legnagyobb mértékben a panellakások ára esett, s ez az a szegmens, ahol a legnagyobb valószínűséggel további árcsökkenésre számítanak a szakemberek, Dömötör Zsuzsanna szerint erre azonban várhatóan már nem fog sor kerülni. Úgy látja egyébként, hogy minden más szegmensben jelentős volt az áresés, a panelek nem különösebben tűnnek ki ezen a téren.

Mi a helyzet a legdrágábbakkal?

A kőbányai árak után kíváncsiak voltunk a város legdrágább lakótelepének kikiáltott Pók utcai árakra is. Gombkötő Péter, a 3-ker ingatlaniroda közvetítője elmondta, hogy némiképp indokoltak a III. kerületi panellakásoknál is 20-30 százalékkal magasabb árak. A Kaszásdűlőn például 160-180 ezres négyzetméteráron lehet ingatlant vásárolni, ezzel szemben a Pók utcánál 220 ezres négyzetméterárnál indulnak az árak. Ennek oka a több 3-4 emeletes épület, a barátságosabb környék, a Római part közelsége, és a kisebb tömbök, melyek nagyobb távolságra is helyezkednek el egymástól.

Hasonló a helyzet egy másik, árban kiemelkedő III. kerületi lakótelep, a Gyógyszergyári utcánál található épületek esetében. Az itteni reális eladási négyzetméterárak Kaszásdűlő és a Pók utca között járnak. Előnye, hogy szintén zöld rész, ahol ráadásul nem is távfűtéses, hanem tömbfűtéses lakások találhatók a 4 emeltes épületekben, melyek ráadásul cseréptetősek. A 200 ezer forint körül négyzetméterárat tehát ez indokolja, valamint a jobb levegő és a szellős elrendezés, miközben sokak számára már túlságosan messze található Óbuda központjától.

Kik vásárolnak most panelt?

Szél Tibor úgy véli, hogy elsősorban a fiatalok, a vidékről felköltözők és az elváltak célpontja a panellakás a gyors és olcsó lakáshoz jutás miatt. Náluk és mellettük pedig főként azoké, akiknek gondjaik vannak a hitelfelvétellel, ami a jelenlegi helyzetben gyakran előfordul. Tehát, ha valaki nem jut hitelhez, akkor megoldásként sokszor csak egy olcsó panellakás jöhet szóba, vállalva azt is, hogy a havi rezsi magasabb lesz, mint egy egyedi gázfűtéses vagy egyéni mérős lakás esetében. Ugyanakkor az kijelenthető, hogy befektetésnek panellakást vásárolni nem túl jó döntés, mert könnyen bele lehet ragadni, habár az is igaz, hogy alapvetően ki lehet adni bérlőknek, ha alacsonyabb áron is, mint egy téglalakást.

Milyen lakásokat keresnek?

Nagyban hozzájárul egyébként az eladás sikeréhez az, hogy milyen adottságai vannak a panellakásnak. Az egyik legfontosabb tényező az elhelyezkedés, hiszen vannak olyan részek, ahol egyáltalán nincs piaci forgalom. Erre most nem térnénk ki részletesebben, hiszen minden városban megvannak azok a részek, ahol jobban forognak, magasabb áron értékesíthetők a panellakások, mint más környéken.

Az viszont területtől függetlenül kijelenthető, hogy könnyebb ma eladni egy 4 emeletes házban lévő lakást, mint egy 10 emeletesben lévőt. Ugyancsak jobban keresik a vevők az első vagy a második emelten lévő ingatlanokat. Fontos szempont a vásárlóknak a panelprogramban – vagy legalábbis fűtéskorszerűsítésben – való részvétel. Utóbbi különösen akkor válik vonzóvá, ha már kifizette a ház, azaz kikerült a közös költségből a felújítás összege. Egy házközponti fűtés vagy egyedi mérő ugyanakkor jelentős mértékben hat az árakra is, kiemelve a lakást az átlagból.

Emellett előnyére válhat eladás szempontjából minden lakásnak, ha felújították azt. Nehézséget csak az okozhat ilyenkor, hogy a tulajdonosok ennek költségét próbálják beépíteni az árba, így a lakás könnyen túlárazottá válhat. A vevők ugyanis a felújítás költségeit teljes egészében nem fizetik meg, ezért érdemes kalkulálni, ha a közeljövőben eladni kívánjuk ingatlanunkat. Viszont az is igaz, hogy vannak, akik kifejezetten a felújítandó lakásokat keresik.

Közhelyszerű hátrányok

A panellakásoknak elsősorban a hátrányait szoktuk emlegetni, így azt, hogy magasak a rezsiköltségeik, illetve a nagy lakóközösséggel is szoktak gondok adódni. Utóbbi nem csak nagyobb zajjal jár, hanem mostanában egyre jellemzőbb probléma, hogy mind többen maradnak el a közös költség és egyéb rezsidíjak fizetésével, ami aztán a ház minden lakójára kihatással van. Gyakran hallunk a híradásokban például elzárt melegvízről, ami egy ház minden lakóját érinti. Ezen okok miatt is keresettebbek egyrészt a négyemeletes panelházakban lévő lakások, illetve a már felújított és házközponti fűtéses, egyedi mérővel felszerelt ingatlanok.

A panel nem a legrosszabb alternatíva, ha olcsó lakásról van szó

Néhány tényezőt azonban meg lehet említeni, mely a javukra szól. Az egyik legfontosabb érv természetesen az, hogy olcsóak. Sokan vannak, akik mást nem engedhetnek meg maguknak. Azoknál az ingatlantípusoknál, melyek egy panellakásnál is alacsonyabb áron megvásárolhatók, ritkán érdemes letenni a voksunkat, s jobb döntés a panelt választani. Ilyenek Budapesten például a szuterének – ahol gyakran lehetetlen ablakot nyitni és együtt kell élni a vizesedéssel és a penésszel -, vagy a belvárosi, komfort nélküli, sötét, lerobbant házakban lévő lakások. Debrecenben ugyanakkor egy másik olcsóbb szegmens választása a jellemzőbb: a külterületen lévő, nem összkomfortos gazdasági épületeké. Ezeknél jobb döntés egy panellakás. Ugyanakkor alapvetően mégis a kényszer az, ami a panelekbe vezeti a vevőket – jegyezte meg Mangu Krisztina.

Füredi úti lakótelep, Zugló (Fotó: MTI)

A hitelnél olcsóbb a távfűtés?

Szél Tibor megemlített ugyanakkor egy figyelemre méltó érvet a panelek mellett: Budapesten, azonos kerületen belül az azonos méretű panellakások legalább 2-3 millió forinttal olcsóbbak az egyedi gázfűtéses téglalakásoknál. Ha nem áll a rendelkezésünkre ennyivel nagyobb összeg egy téglalakásra, vagy amúgy is hitelt kell felvenni, akkor egy 3 millió forintos hitel 20 évre történő felvétele esetén megközelítőleg havi 27-30 ezer forintos törlesztőrészlettel számolhatunk. A panellakásoknak ugyan magasabb a rezsije, mint egy téglalakásnak, azonban egy ilyen törlesztőrészletet tekintve már érdemes lehet kalkulálni a vásárlás előtt, hogy a rezsi vagy a törlesztő a kisebb összeg.

Élhető otthonok

Azt sem szabad elfelejteni, hogy a paneleknél némi ráfordítással viszonylag kényelmes, komfortos, jól élhető otthont alakíthatunk ki magunknak és családunknak. Alapvetően jó elosztású lakásokról van szó, ha néha kicsinek is tűnik a konyha, a fürdőszoba, vagy egyes szobák. De akár már 53 négyzetméteres alapterületnél három szobát kapunk, s ha ezek kicsik is, mégis jobb megoldás lehet egy család számára, mint két nagy, egybenyíló szoba.

Emellett a panellakások világosak, naposak, az ablakok például soha nem egy sötét udvarra, gangra néznek, vagy egy lichthófra nyílnak. Habár nyáron melegek, ez a szigeteléssel már valamelyest mérsékelhető, illetve némi áldozatvállalással egy légkondicionáló is beüzemelhető. Ezt némiképp kompenzálja, hogy az ablakok és a mérsékelt belmagasság miatt a világításra nem kell annyit költeni.

Fontos tényező még, hogy jellemzően rendesen ki van építve a környezetük, mindenféle szolgáltatás gyorsan elérhető a közelben: üzletek, bankok, posta, gyógyszertár, iskola, óvoda, stb. Ráadásul a tömegközlekedés is általában jó szokott lenni a panel-lakótelepek esetében. De az is előnye a lakótelepeknek, hogy általában lehet parkolni, s a parkolókat ingyenesen használhatják a vendégek is.

Forrás: ingatlanmagazin.com

Lakásvásárlás menete: ésszerűség és józan döntés

Az első megtekintett lakás általában nem az ideális számunkra. Általánosabb az, hogy több hét, hónap után találunk arra az ingatlanra, amelyet el tudunk képzelni saját otthonként. A lakásvásárlás menete azonban nem csak ebből áll: ésszerűséget és józan döntéseket igényel.

1., A lakásvásárlásnál mindig vegyük figyelembe a körülményeinket. Ha például hosszú távon a lakásban szeretnénk maradni, akkor az esetleges családalapítás miatt számoljunk elég térrel. Ha viszont a családalapítás nem szerepel a terveink között, akkor fontos, hogy lehetőségeink szerint olyan környéken vásároljunk, ahol a lakás nem csak hogy könnyen kiadható, de eladható is.

2. A környék kiválasztásánál olyat érdemes választani, ahol jó a tömegközlekedés, vannak közelben élelmiszerboltok, éttermek, parkok stb. A legfontosabb mégis az, hogy naponta mennyi időt vesz igénybe a munkahelyünkre való utazás. Gyerekes családok esetében, pedig ami még ezeknél is fontosabb az az, hogy a környéken van-e óvoda, iskola.

3. A környék kiválasztása után az ingatlanvásárlás előtt mindenképpen azt kell eldönteni, hogy egyáltalán lakást vagy házat szeretnénk-e venni. Aki megteheti, hogy házat vegyen, annak kiszemelt ingatlan megvásárlása előtt, feltétlenül ki kell kérnie egy statikus szakvéleményét. A kiszemelt ingatlan megvásárlása előtt egy mestert viszont mind a háznál, mind pedig a lakásnál érdemes egy mestert vinni magunkkal, mert ő az, aki meg tudja mondani, hogy mekkora összeget tesz majd ki az ingatlan felújítása. (Így legalább nem ér meglepetésként a felújítási munkák végösszege!)

4. Már a nézelődésnél legyünk mindig udvariasak és barátságosak a kiszemelt ingatlan tulajdonosával: ilyenkor feltétlenül kérdezzük meg, hogy meddig laktak az ingatlanban, mi az, amit kedveltek a lakásban és mi az, amit nem. Továbbá (ha vannak szomszédok), akkor azoknak a személyéről is kérdezősködjünk: ilyenkor azt tudjuk meg, hogy kik laknak a szomszédban, mikor vannak otthon, de a legfontosabb azt megtudni, hogy milyen a hangszigetelés a lakások között. (Amennyiben társasházi lakásba költözünk, akkor a közös költség összegét ne felejtsük megkérdezni, majd kérjünk másolatot a közműszolgáltatások díjáról, mert így ki tudjuk kalkulálni a lakás energiafogyasztását.)

5. Miután a tulajt kifaggattuk, érdemes egy-két szomszédot is megkérdezni a lakóház biztonságáról és a szomszédi viszonyokról (nagyon fontos tudomást szerezni szomszédok közötti viszálykodásról!).

6. Ha a fent felsoroltak után úgy döntünk, hogy meg szeretnénk venni a kiszemelt lakást, akkor kezdődhet az alkudozás: tudjuk, hogy egy ingatlan irányárában általában beleszámítják az alkudozás összegét, épp ezért feltétlenül ajánljuk kevesebb összeget, de maximum annyit, amennyit az ingatlan számunkra ér. Az árból vonjuk le az alapvető javítási, felújítási költségeket. Ha a tulaj nem enged az árból, akkor köszönjünk el. Sok esetben egyébként visszajönnek egy árajánlattal, ha mégsem – akkor vagy fogadjuk el a szituációt, vagy álljunk odébb.

7. Ha a kiszemelt ingatlan vételárában sikerült megegyezni, akkor se kapkodjunk:

• Az eladónak hiteles tulajdoni lap másolattal igazolnia kell tudni, hogy övé az ingatlan
• Kérjük el az eladó személyi igazolványát, hogy tényleg ő-e a tulajdonos
• Azonosítsuk be az ingatlant, hogy tényleg annak tulajdoni lapját kaptuk-e kézhez
• Minél frissebb legyen a tulajdoni lap másolat! Elvileg 30 napig érvényes, de törekedjen arra, hogy csak pár napos legyen. (Ez azért fontos, mert ha kézhez kapunk egy 30 napos tulajdoni lap másolatot, akkor nem lehetünk biztosak abban, hogy mondjuk két héttel korábban arra nem írtak-e be valamit: ilyenkor megváltozhat az ingatlan státusza. (pl. eladták már másnak; a bíróság bejegyeztette a perfeljegyzés tényét, mert egy örökös pert indított az ingatlan tulajdonjoga iránt.)
• Családi házas ingatlanoknál nem elég a tulajdoni lap másolat, ún. hivatalos térképmásolatot is kell kérni. Ezt is a Földhivatal adja ki. Itt azt kell megnézni, hogy az ingatlan minden része fel van-e tüntetve. Ha például volt egy hozzáépítés és azzal már nem törődnek, hogy ezt fel is tüntessék, akkor ennek az eredménye az, hogy a hozzáépített rész hivatalosan nem létezik. (Ezért például a lakáshitelhez szükséges értékbecsléskor nem veszik figyelembe ezt az értékét.)
• Ha vannak az ingatlanra bejegyzett terhek illetve az eladóhoz kapcsolódó jogok, meg kell állapodni azok rendezéséről. Leggyakrabban egy bank jelzálogjoga lehet rajta. Ekkor tisztázni kell, hogy milyen forrásból fogják tehermentesíteni az ingatlant. (Ezt az adásvételi szerződésben is rögzíteni kell!)
• Az eladóval meg kell állapodni arról, hogy előleget adjunk-e vagy foglalót: a kettő között az a különbség, hogy az előleg az adásvétel meghiúsulása során visszajár, míg a foglalót elveszíti a vevő, ha miatta hiúsul meg az adásvétel. Ha az eladó hibájából hiúsul meg az adásvétel, akkor viszont a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
• Az adásvételi szerződést mindig ügyvéddel írassuk meg. A szerződést alaposan olvassuk át, és szabjunk feltételeket – pl. fizetés módszerét, a költözés napját, az elektromos berendezések működőképességét, közös költségek és közműszolgáltatások rendezését.
• Az ingatlan átvétele nemcsak a kulcsátadásból áll, hanem abból is, hogy az eladó és a vevő közösen elmennek a közüzemi szolgáltatókhoz és bejelentik a tulajdonosváltozást és az eladó rendezi az esetleges tartozásokat, ha eddig nem tette volna meg.

Forrás: ingatlan.net/magazin

Ráfázhat aki a piaci ár alatt szeretné eladni ingatlanát

Újabb kellemetlen meglepetéssel szembesülhetnek azok a lakáshitelesek, akik tartozásuktól akár ingatlanjaik piaci ár alatti értékesítésének árán is szabadulnának. Egyes pénzintézetek adójogszabályokra való hivatkozással próbálkoznak kifogásokat keresni – hívja fel a figyelmet a Széchenyi Hitelszövetség közleményében.

A Széchenyi Hitelszövetséghez 2010 szeptemberétől egyre növekvő ütemben jelentkeznek azok az eladósodott magánszemélyek, akik az ingatlanjaik értékesítésével kívánják visszafizetni adósságukat, még annak árán is, hogy mélyen a piaci ár alatt értékesítsék lakóingatlanaikat, noha így tartozásuk meghaladja az értékesítésből várható összeget. A hitelszövetség szerint a kidolgozott pénzügyi konstrukcióink segítségével az esetek mintegy 80 százalékában eredményes megállapodásra lehet jutni a pénzintézetekkel, de a tárgyalások során gyakran értelmezhetetlen kifogások merülnek fel.

Az “adóalapnövelő tényező”

Az elutasított esetekben legtöbbször adójogszabályokra hivatkoznak a pénzintézetek. Ennek keretében felmerül például az árfolyam változásából adódó többlettartozást, amelyet valójában árfolyamnyereségnek tekintenek és erre való hivatkozással már írásban is felhívják az adós figyelmét arra, hogy az esetlegesen elengedett tartozás adóalapot növelő összeg, és ez után a pénzintézetnek még egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni – hívja fel a figyelmet a Széchenyi Hitelszövetség. Ezt a hivatkozást azonban pontos jogszabály megjelölésének nélkül teszik – jegyzi meg a szervezet.

A hitelszövetség álláspontja szerint a devizaalapú hitelek esetében nem beszélhetünk adóalapot növelő tételről az esetlegesen elengedett tartozások okán, különösen nem ott, ahol a kölcsönt közvetlenül, vagy egy – az átváltásra létrehozott – elkülönített betétszámlán forintra átváltva folyósították.

Amennyiben viszont elfogadjuk azt a feltételezést, hogy egy ilyen típusú hitel esetében árfolyamnyereségnek tekinthető a tartozások növekedése, akkor ez csak hitelezői oldalról értelmezhető annak, az adós részéről ez mindenképpen árfolyamveszteség. Ebben az esetben tehát éppen ellenkezőleg, nem nyereségadót növelő, hanem adót csökkentő tételről lehet beszélni.

A szervezet álláspontja szerint akkor, amikor a hitelt vételi árfolyamon folyósították, majd eladási áron törleszteni kellett, és a vételi és eladási árfolyam közötti különbség az adós részéről árfolyamveszteséget eredményezett, szintén adóalapot csökkentő tételről kellene beszélni. Ezt erősíti meg az a jogszabályváltozás, nevezetesen a lakáscélú hitelek törlesztése esetében alkalmazott középárfolyam alkalmazása miatti – a banki közösség által is többször hangsúlyozott – közel 30 milliárd forintos várható bevételkiesés, amit a jogszabály támogatói olyan túlzó tranzakciós költségnek tekintettek, amely sem gazdasági sem pedig üzletpolitikai megfontolásokból nem alkalmazható.

Azoknál a szabadfelhasználású hiteleknél, ahol a hitelt, kölcsönt más devizanemben nyújtották és abban is teljesítették törlesztéseiket, még elfogadható árfolyamnyereségről beszélni, de ebben az esetben is adócsökkentő tényezőnek kell tekinteni a kamat, a kezelési költség, valamint minden olyan alkalmazott díj és költség összességét, amelyet a hitel devizaneméhez igazítottak, mértékét pedig százalékosan számítják fel – áll a szövetség közleményében.

Állásfoglalásra várva

A Széchenyi Hitelszövetség ugyanakkor hangsúlyozza, hogy véleményét nem jogszabályi helyekre történő hivatkozással tette, mint ahogy ezt az a pénzügyi szolgáltató sem, aki erről írásban értesítette az adóst. Ugyanakkor hozzáteszik azt is, hogy a pénzintézet azon érvelését, melynek értelmében az árfolyam változásából adódó többlettartozást árfolyamnyereségnek tekint, a Széchenyi Hitelszövetség sem értelmezni sem pedig elfogadni nem tudja, ezért állásfoglalást kért a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól.

A szövetség közleményében megjegyzi: a kérdésükre minden bizonnyal írásos választ kapnak majd a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól, amely akár meg is erősítheti az adófizetési kötelezettséget. Ebben az esetben azonban az adótörvények módosítását fogják kezdeményezni – hangsúlyozza a szövetség. „Nem gondoljuk, hogy a jelenleg nyomasztó hitelekkel terhelt adósokat adófizetésre is kellene kényszeríteni akkor, amikor a költségvetés nagy valószínűséggel ezekből az adósrendezési eljárásokból bevételt nem tervezhetett” – fogalmaznak a közleményükben.

Forrás: ingatlan.net/magazin