2011. május 11., szerda

Mennyire könnyű ma eladni egy panellakást? És miért érdemes vásárolni?


Utánanéztünk, hogy mire számíthat egy panellakás tulajdonosa, ha értékesíteni kívánja ingatlanát. De a másik oldalról azt is számba vettük, hogy miért érdemes panellakást vásárolniuk azoknak, akik most új otthon teremtésén törik a fejüket.

A többi ingatlantípushoz képest nem nehéz eladni ma egy panellakást, de csak akkor, ha a piaci realitásokhoz igazodik az ára. Ez azt jelenti, hogy a megfelelően árazott panelek gyorsan elkelnek, mivel a piacon nagy a mozgás. A vevők között sokan vannak, akik most nem jutnak hitelhez, így nem tudnak egy egyedi gázfűtéses, téglaépítésű lakásba költözni – mondta Dömötör Zsuzsanna, a Dömötör Ingatlan Centrum vezetője.

Mangu Krisztina, a Debrecenben működő Gentlemen Ingatlan szerint is van igény a panellakásokra, de olykor elég hullámzó a piac. Gyakran változik a helyzet: egyszer sokan keresik, máskor nincs érdeklődés. Ez persze az árakra is kihat, így időnként felfelé kúsznak az árak, később ereszkedni kezdenek. Debrecenben egyébként 7,3-8 millió forint között mozognak az árak, de az is előfordul, hogy egy jó helyen lévő, 4 emeletes, panelprogramon átesett lakásért 9,3 millió forintot adnak.

Szél Tibor, a Wind House Ingatlaniroda tulajdonosa szerint ugyanakkor sokkal könnyebb egy egyedi gázfűtéses téglalakást értékesíteni, mint egy panelt. A lakást vásárló vevőknek ugyanis csak 20-30 százaléka akar házgyári építésű ingatlant, a többiek téglát keresnek.

Mennyi idő alatt és milyen áron?

Az értékesítés ideje és az ár a lakás adottságaitól függ. Miheztartás végett: most egy áron aluli panellakást mintegy 2 hónap alatt lehet eladni a dél-pesti ingatlanpiacon, ugyanakkor a helyzet más kerületekben elhelyezkedő panellakások esetén sem jobb – mondta Szél Tibor. Lényeges azonban, hogy a piaci árnál drágábban kínált panellakások iránt nulla az érdeklődés, így ezeket változatlan áron bármeddig hirdethetik eladóik, nem lesz rájuk vevő. A vevők ugyanis a hatalmas és könnyen összehasonlítható (kevés az egyedi adottság és minőség) kínálat miatt gyorsan találnak olcsóbb alternatívát.

Békásmegyer (Fotó: MTI)

Ami az árakat illeti: Kőbányán az Újhegyi lakótelepen most egy 49 négyzetméteres 2 szobás lakást 6,9-7,3 millió forint között lehet eladni, míg egy 68 négyzetméteres 3 szobást 7,8-8,6 millió forint között. Ezek azonban felújított lakások, legalábbis az eredeti burkolatok ki lettek cserélve, tehát már nem a házgyári állapottal találkozik a vevő. Ahol erre nem került sor, ott az eladási ár még lejjebb található – jegyezte meg Szél Tibor.

Az elemzések szerint ugyan a legnagyobb mértékben a panellakások ára esett, s ez az a szegmens, ahol a legnagyobb valószínűséggel további árcsökkenésre számítanak a szakemberek, Dömötör Zsuzsanna szerint erre azonban várhatóan már nem fog sor kerülni. Úgy látja egyébként, hogy minden más szegmensben jelentős volt az áresés, a panelek nem különösebben tűnnek ki ezen a téren.

Mi a helyzet a legdrágábbakkal?

A kőbányai árak után kíváncsiak voltunk a város legdrágább lakótelepének kikiáltott Pók utcai árakra is. Gombkötő Péter, a 3-ker ingatlaniroda közvetítője elmondta, hogy némiképp indokoltak a III. kerületi panellakásoknál is 20-30 százalékkal magasabb árak. A Kaszásdűlőn például 160-180 ezres négyzetméteráron lehet ingatlant vásárolni, ezzel szemben a Pók utcánál 220 ezres négyzetméterárnál indulnak az árak. Ennek oka a több 3-4 emeletes épület, a barátságosabb környék, a Római part közelsége, és a kisebb tömbök, melyek nagyobb távolságra is helyezkednek el egymástól.

Hasonló a helyzet egy másik, árban kiemelkedő III. kerületi lakótelep, a Gyógyszergyári utcánál található épületek esetében. Az itteni reális eladási négyzetméterárak Kaszásdűlő és a Pók utca között járnak. Előnye, hogy szintén zöld rész, ahol ráadásul nem is távfűtéses, hanem tömbfűtéses lakások találhatók a 4 emeltes épületekben, melyek ráadásul cseréptetősek. A 200 ezer forint körül négyzetméterárat tehát ez indokolja, valamint a jobb levegő és a szellős elrendezés, miközben sokak számára már túlságosan messze található Óbuda központjától.

Kik vásárolnak most panelt?

Szél Tibor úgy véli, hogy elsősorban a fiatalok, a vidékről felköltözők és az elváltak célpontja a panellakás a gyors és olcsó lakáshoz jutás miatt. Náluk és mellettük pedig főként azoké, akiknek gondjaik vannak a hitelfelvétellel, ami a jelenlegi helyzetben gyakran előfordul. Tehát, ha valaki nem jut hitelhez, akkor megoldásként sokszor csak egy olcsó panellakás jöhet szóba, vállalva azt is, hogy a havi rezsi magasabb lesz, mint egy egyedi gázfűtéses vagy egyéni mérős lakás esetében. Ugyanakkor az kijelenthető, hogy befektetésnek panellakást vásárolni nem túl jó döntés, mert könnyen bele lehet ragadni, habár az is igaz, hogy alapvetően ki lehet adni bérlőknek, ha alacsonyabb áron is, mint egy téglalakást.

Milyen lakásokat keresnek?

Nagyban hozzájárul egyébként az eladás sikeréhez az, hogy milyen adottságai vannak a panellakásnak. Az egyik legfontosabb tényező az elhelyezkedés, hiszen vannak olyan részek, ahol egyáltalán nincs piaci forgalom. Erre most nem térnénk ki részletesebben, hiszen minden városban megvannak azok a részek, ahol jobban forognak, magasabb áron értékesíthetők a panellakások, mint más környéken.

Az viszont területtől függetlenül kijelenthető, hogy könnyebb ma eladni egy 4 emeletes házban lévő lakást, mint egy 10 emeletesben lévőt. Ugyancsak jobban keresik a vevők az első vagy a második emelten lévő ingatlanokat. Fontos szempont a vásárlóknak a panelprogramban – vagy legalábbis fűtéskorszerűsítésben – való részvétel. Utóbbi különösen akkor válik vonzóvá, ha már kifizette a ház, azaz kikerült a közös költségből a felújítás összege. Egy házközponti fűtés vagy egyedi mérő ugyanakkor jelentős mértékben hat az árakra is, kiemelve a lakást az átlagból.

Emellett előnyére válhat eladás szempontjából minden lakásnak, ha felújították azt. Nehézséget csak az okozhat ilyenkor, hogy a tulajdonosok ennek költségét próbálják beépíteni az árba, így a lakás könnyen túlárazottá válhat. A vevők ugyanis a felújítás költségeit teljes egészében nem fizetik meg, ezért érdemes kalkulálni, ha a közeljövőben eladni kívánjuk ingatlanunkat. Viszont az is igaz, hogy vannak, akik kifejezetten a felújítandó lakásokat keresik.

Közhelyszerű hátrányok

A panellakásoknak elsősorban a hátrányait szoktuk emlegetni, így azt, hogy magasak a rezsiköltségeik, illetve a nagy lakóközösséggel is szoktak gondok adódni. Utóbbi nem csak nagyobb zajjal jár, hanem mostanában egyre jellemzőbb probléma, hogy mind többen maradnak el a közös költség és egyéb rezsidíjak fizetésével, ami aztán a ház minden lakójára kihatással van. Gyakran hallunk a híradásokban például elzárt melegvízről, ami egy ház minden lakóját érinti. Ezen okok miatt is keresettebbek egyrészt a négyemeletes panelházakban lévő lakások, illetve a már felújított és házközponti fűtéses, egyedi mérővel felszerelt ingatlanok.

A panel nem a legrosszabb alternatíva, ha olcsó lakásról van szó

Néhány tényezőt azonban meg lehet említeni, mely a javukra szól. Az egyik legfontosabb érv természetesen az, hogy olcsóak. Sokan vannak, akik mást nem engedhetnek meg maguknak. Azoknál az ingatlantípusoknál, melyek egy panellakásnál is alacsonyabb áron megvásárolhatók, ritkán érdemes letenni a voksunkat, s jobb döntés a panelt választani. Ilyenek Budapesten például a szuterének – ahol gyakran lehetetlen ablakot nyitni és együtt kell élni a vizesedéssel és a penésszel -, vagy a belvárosi, komfort nélküli, sötét, lerobbant házakban lévő lakások. Debrecenben ugyanakkor egy másik olcsóbb szegmens választása a jellemzőbb: a külterületen lévő, nem összkomfortos gazdasági épületeké. Ezeknél jobb döntés egy panellakás. Ugyanakkor alapvetően mégis a kényszer az, ami a panelekbe vezeti a vevőket – jegyezte meg Mangu Krisztina.

Füredi úti lakótelep, Zugló (Fotó: MTI)

A hitelnél olcsóbb a távfűtés?

Szél Tibor megemlített ugyanakkor egy figyelemre méltó érvet a panelek mellett: Budapesten, azonos kerületen belül az azonos méretű panellakások legalább 2-3 millió forinttal olcsóbbak az egyedi gázfűtéses téglalakásoknál. Ha nem áll a rendelkezésünkre ennyivel nagyobb összeg egy téglalakásra, vagy amúgy is hitelt kell felvenni, akkor egy 3 millió forintos hitel 20 évre történő felvétele esetén megközelítőleg havi 27-30 ezer forintos törlesztőrészlettel számolhatunk. A panellakásoknak ugyan magasabb a rezsije, mint egy téglalakásnak, azonban egy ilyen törlesztőrészletet tekintve már érdemes lehet kalkulálni a vásárlás előtt, hogy a rezsi vagy a törlesztő a kisebb összeg.

Élhető otthonok

Azt sem szabad elfelejteni, hogy a paneleknél némi ráfordítással viszonylag kényelmes, komfortos, jól élhető otthont alakíthatunk ki magunknak és családunknak. Alapvetően jó elosztású lakásokról van szó, ha néha kicsinek is tűnik a konyha, a fürdőszoba, vagy egyes szobák. De akár már 53 négyzetméteres alapterületnél három szobát kapunk, s ha ezek kicsik is, mégis jobb megoldás lehet egy család számára, mint két nagy, egybenyíló szoba.

Emellett a panellakások világosak, naposak, az ablakok például soha nem egy sötét udvarra, gangra néznek, vagy egy lichthófra nyílnak. Habár nyáron melegek, ez a szigeteléssel már valamelyest mérsékelhető, illetve némi áldozatvállalással egy légkondicionáló is beüzemelhető. Ezt némiképp kompenzálja, hogy az ablakok és a mérsékelt belmagasság miatt a világításra nem kell annyit költeni.

Fontos tényező még, hogy jellemzően rendesen ki van építve a környezetük, mindenféle szolgáltatás gyorsan elérhető a közelben: üzletek, bankok, posta, gyógyszertár, iskola, óvoda, stb. Ráadásul a tömegközlekedés is általában jó szokott lenni a panel-lakótelepek esetében. De az is előnye a lakótelepeknek, hogy általában lehet parkolni, s a parkolókat ingyenesen használhatják a vendégek is.

Forrás: ingatlanmagazin.com