Az ingatlan bérbeadás szabályai módosultak! 2011.

A 2011-es év elejétől módosultak az ingatlan-bérbeadás szabályai. Az ingatlanmagazin.com szakértői megvizsgálták és részletesen bemutatják a változásokat, számításokat is mellékelve a könnyebb érthetőség érdekében.

I. A bérbeadás helye a személyi jövedelemadó rendszerében:

A magánszemély ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadási, szálláshely-szolgáltatási tevékenységét (a továbbiakban együttesen: bérbeadás) végezheti egyéni vállalkozóként is, de folytathatja ezt egyéni vállalkozáson kívül is. Ez utóbbi esetben két megoldás kínálkozik előtte: választhatja az önálló tevékenységből származó jövedelemre vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó szabályokat.

II. Értékcsökkenés elszámolása:

A bérbeadást végző magánszemély a bevétellel szemben elszámolhatja az ingatlan értékcsökkenési leírását és felújítási költségét. A beruházási költség után évi 2-6 % értékcsökkenés számolható el. Amennyiben a bérbeadás időszakosan valósul meg, az értékcsökkenés elszámolása is csak a teljes időszakhoz viszonyított, arányosan csökkentett lehet. Az értékcsökkenés abban az esetben is elszámolható, ha az ingatlant a tulajdonos 3 évnél régebben szerezte.

III. Adóalap, adófizetés:

A magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét – kivéve, ha egyéni vállalkozóként végzi ezt a tevékenységet – minden esetben az összevont adóalapja részének kell tekinteni, és önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adóznia utána. Megszűnt a bérbeadásból származó jövedelem külön adózása, azaz a forrásadó-fizetési lehetőség.

IV. A termőföld bérbeadására vonatkozó speciális szabályok:

A termőföld bérbeadásából származó bevétel adómentes, amennyiben a haszonbérbeadás időtartama eléri az 5 évet. Amennyiben a bérlet időtartama – utóbb – nem éri el az 5 évet, úgy a korábban meg nem fizetett adót késedelmi pótlékkal növelten kell megfizetni.

V. Adóelőleg:

A kifizetőnek csak abban az esetben kell adóelőleget vonnia, amennyiben a számlaadásra kötelezett magánszemély – ide nem értve az őstermelőt és az egyéni vállalkozót – ezt nyilatkozatban kéri.

VI. Adóelőleg levonása és bevallása:

Nem változott meg az a szabály, hogy a kifizető a levont adóelőleget a kifizetést követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti meg. A magánszemély – amennyiben nem a kifizető vallja be és fizeti meg az adóelőleget – negyedévente köteles bevallani és megfizetni. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után fizetendő adóelőleg alapját „bruttósítani” kell a 27 % adóalap-kiegészítéssel.

VII. A jövedelem számítása tételes költségszámítás esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: K (Ft)

Amortizáció: A (Ft)

Felújítási költség: F (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K – A – F

VIII. A jövedelem számítása költségátalány alkalmazása esetén:

Bevétel: B (Ft).

Költségek: 0,1 B=K (Ft)

Jövedelem: J (Ft)

J = B – K, azaz a B 90 %-a.

IX. Az adó mértéke:

Az adó mértéke 16 %.

X. Diszkriminatív-e a bérbeadás szabályozása?

Az Irodánkhoz érkezett felkérés keretében az alábbi felvetés hangzott el:

„(…) felvetek egy – véleményem szerint diszkriminatív – megkülönböztetést, amely hátrányosan érinti azokat az idős embereket, nyugdíjasokat, akik korábban azért fektettek bérbeadható ingatlanba, hogy ne szoruljanak teljes mértékben az állami nyugdíj “kegyelemkenyerére”.

Amíg egy elfogadható munkajövedelemmel rendelkező bérbeadó a fizetéséből eléri vagy legalább megközelíti a 450.000 Ft-os éves EHO plafont, tehát a bérleti díj bevétele után már nem, vagy csak kis részben kell megfizetnie a 14%-os EHO-t, addig a nyugdíjasnak, akinek nincs más TB/EHO befizetést termelő jövedelme, a teljes bérletidíj-jövedelme után EHO-t kell fizetnie, holott ő már egész aktív életében ugyancsak hozzájárult a TB-alaphoz. Van olyan fórum, ahol ezt a szerintem igazságtalan – és 2011-től továbbra is megtartott – rendelkezést meg lehetne érdemben támadni?”

Álláspontom szerint akkor lehetne diszkriminációról beszélni, ha a szabályozás úgy szólna, hogy pl. a 60 év felettiek, vagy a nők, vagy a katolikus vallásúak eltérő módon fizessenek EHT-t, adót stb. A kérdező által felvetett esetben azonban nem erről van szó, még akkor sem, ha statisztikailag bizonyára ki lehet mutatni, hogy a nagyobb jövedelműeket kedvezőbben érintik ezek a szabályok, mint a kisebb jövedelműeket. Ennek a kérdésnek a vizsgálatakor nem szabad elfeledni azt, hogy a nagyobb jövedelmű bérbeadó szintén megfizeti a maximált EHO-t, legfeljebb nem a bérbeadásból származó jövedelem után, hanem a munkabér-jövedelem után.

A megtámadás lehetőségét két fórumon tudom elképzelni – bár a fentiek alapján nem tartom indokoltnak –: az egyik a jogszabály módosításának útja, amihez feltehetően az egyéni választókerületi képviselőn keresztül vezet az út, a másik az alkotmánybírósági normakontroll kezdeményezése. Egyik út sem kecsegtet gyors eredménnyel.

Dr. Nagy és Társa Ügyvédi Iroda

Forrás: ingatlanmagazin.com

Lehet, hogy az ingatlan bérbeadása mégsem olyan egyszerű?

Ellentmondásosak a régi-új ingatlan bérbeadással foglalkozó törvények

Értékcsökkentési költségként leírható lett az adóból a bérbeadás

A személyi jövedelemadó törvény eddig is biztosította, hogy a magánszemély kiválaszthassa, hogy különadózó jövedelemként, vagy pedig önálló tevékenységből származó jövedelemként vallja be ingatlanjának bérbeadásából származó jövedelmét. A változás a törvénymódosítással most csak annyi, hogy ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó bevételét önálló tevékenységből származó bevételként vallja be, akkor a tételes költségelszámolás keretében az ingatlan értékcsökkenési leírását költségként is elszámoltathatja az APEH-nél. Ez azt eredményezi, hogy kisebb lesz majd a bérbeadó jövedelmének alapja-, így kevesebb adót kell megfizetnie az adóhatóságnak.

Kuszaságok az adószám és számlaadás körül

Mivel a törvénymódosítás szerint a magánszemélyeknek már nem kell adószámot kérniük az APEH-től ha bérbe akarják adni ingatlanjukat, így számlaadási kötelezettségük sincs már augusztus 16.-ától albérlőjük felé. Kivételnek számít, ha bérlő közösségi adózó. A 2003. évi XCII. törvény 22. § szerint a bérbeadónak ilyenkor közösségi adószámmal kell rendelkeznie. Szintén kivétel ha az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alapján, ha kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra vagy garázs bérbeadásra irányuló tevékenységet akar folytatni a bérbeadó az haszonbérbeadás helyett. Ebben az esetben ugyanis ismételten rendelkeznie kell számlával a főbérlőnek.

Ha a bérbeadó adószámmal rendelkező magánszemély, és az éves bevalláskor tételes költségelszámolás alapján szeretné majd bevallani a jövedelmét, akkor továbbra is számlát kell majd adnia bérlőjének. Mivel a törvénynek nincs visszamenőleges hatálya, így a korábban kért adószámok érvényességét a rendelkezés biztosan nem érinti, pedig az felettébb különös állapot lesz, hogy léteznek majd lekereshető bérbeadók és lesznek adószám nélküliek.

Ellenben ha a bérbeadó természetes személy, akkor az adószám hiányától függetlenül is az általános fogalmi adó alá esik (rendszeres bevételszerző tevékenység), ezért az áfatörvényben meghatározott bizonylat kibocsátására továbbra is kötelezhető lesz. Ennek a bizonylatnak viszont az adómentes tevékenységre tekintettel számviteli bizonylatnak kell lennie – legalábbis ezt írja le az áfatörvény 165. § (1) bekezdés a) pontja. Ez magyarul azt jelenti, hogy a kibocsátott bizonylatnak nem kell maradéktalanul megfelelnie az áfatörvény számlára vonatkozó előírásoknak. Az adószám hiánya viszont senkit nem akadályozhat meg a számviteli bizonylat beszerzésében és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jelnek is szerepelnie kell.

Egyéni vállalkozó választási lehetősége

A törvénymódosítás leginkább az egyéni vállalkozóként dolgozó ingatlan-bérbeadókat érinti. Eszerint a bérbeadó a tevékenységét elkülönítheti az egyéni vállalkozói tevékenységétől és adószám és számlaadási kötelezettség nélkül, ingatlan-bérbeadásból származó vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallhatja be ezt a jövedelmét az APEH-nek. (2003. évi XCII. törvény)

Angyal József okleveles adószakértő szerint pont emiatt téves az adóhatóság most közzétett közleményében az a rész, hogy „nem élhet választási jogával az az egyéni vállalkozó, aki az egyszerűsített vállalkozói adó hatálya alá tartozik”, ugyanis a szakértő szerint az egyéni vállalkozó nem a vállalkozó kivéttel megegyező módon (költségként) számolja el a bérbeadásból származó bevételét, hanem e tevékenységét elkülöníti az egyéni vállalkozói tevékenységétől. A törvénymódosítás pontos szövege szerint ugyanis „nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadási (…) tevékenységéből származó bevételére az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre (…) vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja…”. Márpedig Angyal József szerint, ha valaki magánszemélyként adózik – az egyéni vállalkozási tevékenységtől elkülönülten -, akkor az EVA alkalmazása fel sem merülhet.

Az egyéni vállalkozónak akkor érdemes elkülönítenie a bérbeadási tevékenységét, ha vállalkozása legalább annyira nyereséges, mint amennyi bevétel a bérbeadásból származik. Ebben az esetben 25 százalékos forrásadót (bizonyos esetekben eho-t), vagy 3,9 milliós jövedelemig (tételes költségelszámolással, értékcsökkenéssel) 21,59 százalék adót kell majd fizetnie. A 10 százaléknyi vállalkozói szja-t nem kell megfizetnie a 25 százalékos osztalék jövedelem előtt, hiszen az a bevételből a mostani törvénymódosításnak köszönhetően már az értékcsökkenésként leírható.

Ha a veszteséges egyéni vállalkozás mégis az elkülönítést választja, akkor a bérbeadás jövedelme után fizetnie kell az adót (esetleg eho-t), majd az adózott pénzét a megfizetett adóval „megfejelve” tőkebetétként befizeti egyéni vállalkozásába a veszteséget. Tehát önként fizet olyan adót magánszemélyként az egyéni vállalkozó, amit egyébként e téves döntése nélkül nem kellene megfizetnie. Angyal József okleveles szakértő szerint ez a változás hasonlóan a 10 százalékos vállalkozói adóhoz csak a nyereséges egyéni vállalkozóknak lett kedvező, ez pedig megítélése szerint szűk réteg. Az új rendelkezés 2010. augusztus 16-ai dátummal lépett hatályba.

Forrás: ingatlan.net