Lehet, hogy az ingatlan bérbeadása mégsem olyan egyszerű?

Ellentmondásosak a régi-új ingatlan bérbeadással foglalkozó törvények

Értékcsökkentési költségként leírható lett az adóból a bérbeadás

A személyi jövedelemadó törvény eddig is biztosította, hogy a magánszemély kiválaszthassa, hogy különadózó jövedelemként, vagy pedig önálló tevékenységből származó jövedelemként vallja be ingatlanjának bérbeadásából származó jövedelmét. A változás a törvénymódosítással most csak annyi, hogy ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó bevételét önálló tevékenységből származó bevételként vallja be, akkor a tételes költségelszámolás keretében az ingatlan értékcsökkenési leírását költségként is elszámoltathatja az APEH-nél. Ez azt eredményezi, hogy kisebb lesz majd a bérbeadó jövedelmének alapja-, így kevesebb adót kell megfizetnie az adóhatóságnak.

Kuszaságok az adószám és számlaadás körül

Mivel a törvénymódosítás szerint a magánszemélyeknek már nem kell adószámot kérniük az APEH-től ha bérbe akarják adni ingatlanjukat, így számlaadási kötelezettségük sincs már augusztus 16.-ától albérlőjük felé. Kivételnek számít, ha bérlő közösségi adózó. A 2003. évi XCII. törvény 22. § szerint a bérbeadónak ilyenkor közösségi adószámmal kell rendelkeznie. Szintén kivétel ha az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alapján, ha kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra vagy garázs bérbeadásra irányuló tevékenységet akar folytatni a bérbeadó az haszonbérbeadás helyett. Ebben az esetben ugyanis ismételten rendelkeznie kell számlával a főbérlőnek.

Ha a bérbeadó adószámmal rendelkező magánszemély, és az éves bevalláskor tételes költségelszámolás alapján szeretné majd bevallani a jövedelmét, akkor továbbra is számlát kell majd adnia bérlőjének. Mivel a törvénynek nincs visszamenőleges hatálya, így a korábban kért adószámok érvényességét a rendelkezés biztosan nem érinti, pedig az felettébb különös állapot lesz, hogy léteznek majd lekereshető bérbeadók és lesznek adószám nélküliek.

Ellenben ha a bérbeadó természetes személy, akkor az adószám hiányától függetlenül is az általános fogalmi adó alá esik (rendszeres bevételszerző tevékenység), ezért az áfatörvényben meghatározott bizonylat kibocsátására továbbra is kötelezhető lesz. Ennek a bizonylatnak viszont az adómentes tevékenységre tekintettel számviteli bizonylatnak kell lennie – legalábbis ezt írja le az áfatörvény 165. § (1) bekezdés a) pontja. Ez magyarul azt jelenti, hogy a kibocsátott bizonylatnak nem kell maradéktalanul megfelelnie az áfatörvény számlára vonatkozó előírásoknak. Az adószám hiánya viszont senkit nem akadályozhat meg a számviteli bizonylat beszerzésében és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jelnek is szerepelnie kell.

Egyéni vállalkozó választási lehetősége

A törvénymódosítás leginkább az egyéni vállalkozóként dolgozó ingatlan-bérbeadókat érinti. Eszerint a bérbeadó a tevékenységét elkülönítheti az egyéni vállalkozói tevékenységétől és adószám és számlaadási kötelezettség nélkül, ingatlan-bérbeadásból származó vagy önálló tevékenységből származó jövedelemként vallhatja be ezt a jövedelmét az APEH-nek. (2003. évi XCII. törvény)

Angyal József okleveles adószakértő szerint pont emiatt téves az adóhatóság most közzétett közleményében az a rész, hogy „nem élhet választási jogával az az egyéni vállalkozó, aki az egyszerűsített vállalkozói adó hatálya alá tartozik”, ugyanis a szakértő szerint az egyéni vállalkozó nem a vállalkozó kivéttel megegyező módon (költségként) számolja el a bérbeadásból származó bevételét, hanem e tevékenységét elkülöníti az egyéni vállalkozói tevékenységétől. A törvénymódosítás pontos szövege szerint ugyanis „nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki az ingatlan-bérbeadási (…) tevékenységéből származó bevételére az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre, vagy az önálló tevékenységből származó jövedelemre (…) vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja…”. Márpedig Angyal József szerint, ha valaki magánszemélyként adózik – az egyéni vállalkozási tevékenységtől elkülönülten -, akkor az EVA alkalmazása fel sem merülhet.

Az egyéni vállalkozónak akkor érdemes elkülönítenie a bérbeadási tevékenységét, ha vállalkozása legalább annyira nyereséges, mint amennyi bevétel a bérbeadásból származik. Ebben az esetben 25 százalékos forrásadót (bizonyos esetekben eho-t), vagy 3,9 milliós jövedelemig (tételes költségelszámolással, értékcsökkenéssel) 21,59 százalék adót kell majd fizetnie. A 10 százaléknyi vállalkozói szja-t nem kell megfizetnie a 25 százalékos osztalék jövedelem előtt, hiszen az a bevételből a mostani törvénymódosításnak köszönhetően már az értékcsökkenésként leírható.

Ha a veszteséges egyéni vállalkozás mégis az elkülönítést választja, akkor a bérbeadás jövedelme után fizetnie kell az adót (esetleg eho-t), majd az adózott pénzét a megfizetett adóval „megfejelve” tőkebetétként befizeti egyéni vállalkozásába a veszteséget. Tehát önként fizet olyan adót magánszemélyként az egyéni vállalkozó, amit egyébként e téves döntése nélkül nem kellene megfizetnie. Angyal József okleveles szakértő szerint ez a változás hasonlóan a 10 százalékos vállalkozói adóhoz csak a nyereséges egyéni vállalkozóknak lett kedvező, ez pedig megítélése szerint szűk réteg. Az új rendelkezés 2010. augusztus 16-ai dátummal lépett hatályba.

Forrás: ingatlan.net