Az ingatlanértékesítési kampány-szervezés filozófiája

Az utóbbi időben egyre több olyan e-mailt kapunk, amelyben a leendő megbízó kér minket, hogy tájékoztassuk őt arról, hogyan szervezzük meg az ingatlanok értékesítési kampányát. Az alábbiakban dióhéjban erről fogok néhány gondolatot lejegyezni.
Először is, hogy miért fontos, hogy szakember segítsen egy ingatlan értékesítésében? Hát ezért is: KATT IDE!
Az ingatlan piacra "dobása" előtti legfontosabb teendő annak a meghatározása, hogy milyen áron kezdjük el ingatlanunkat hirdetni. Ha kevesebbet kérünk érte mint amennyit valójában ér, akkor feleslegesen mondunk  le olyan pénzről, amit megkaphattunk volna.  Ha viszont túl sokat kérünk, akkor nem lesznek még érdeklődők sem, akikből később potenciális vevő válhat.

I. Nincs rossz ingatlan, csak rossz ár

Soha nem az ingatlannal van a baj, mert minden ingatlan eladható. Igen, MINDEN INGATLAN! Ehhez azonban meg kell találni a megfelelő árat. Sokan mondják, hogy "Sajnos a mi lakásunk rossz környéken van, nem keresik a vevők" vagy "Kár, hogy a földszinten vettünk annak idején, és most nem kell senkinek". Nem baj, ha földszinten van, vagy kevésbé kedvelt környéken, hiszen ott is keresnek valakik eladó lakásokat, Mivel az ingatlanon nem tudunk módosítani (például a földszintit felvinni a második emeletre és az északi tájolásút délnek fordítani) ezért csak és kizárólag az áron tudunk módosítani!

  A 2008-as válság óta  jellemző, hogy a frissen piacra lépő eladók sokkal magasabb áron hirdetik meg lakásukat, mint amennyit valójában adnának érte az érdeklődők.

 II. Milyen hibákat követünk el leggyakrabban az ár meghatározásánál?

Az egyik alapvető hiba, hogy a hajdani vételi árból az infláció mértékével növelve képeznek eladási árat. Szintén tipikus hiba a korábbi felújítások költségét hozzáadni az alapárhoz, mivel a több évvel ezelőtti felújítás csak a lakás forgalomképességét emeli. Kivételt csak a közelmúltban elvégzett, minőségi anyagokkal kivitelezett, teljes körű renoválás jelent.

Az eladók személyesen kötődnek lakásukhoz, és az érzelmek miatt 10-20 százalékkal szinte biztosan fölélövik az irányárat a reálisnak. Mint ahogy használt autónknál sem számítunk fel többlet költséget , mert nagy kirándulásokat tettünk vele, s hosszú utakat bírt ki alattunk. A szubjektív megítélés nem számít és nem is lehet erre alapozni.

A válság az  igényekre is nagy hatással volt, hiszen amit eddig hitelből vettek, azt ma készpénzre, aki eddig új építésűt keresett, az ma használtat, aki eddig 3 szobás lakást, az ma beéri két szobával, aki eddig nem alkudott, az most szemérmetlenül alkudozik. Az ingatlantanácsadó szerepe felértékelődött, hiszen egy ingatlanos sokszor családokat ment meg a végső tönkremeneteltől. Egy ingatlanos mára már a család „barátja”, hiszen az eladók rájöttek, hogy a jutalék fizetés fejében bizony komoly értéket kapnak, mert ma már „CSAK” a szakma krémje tud eladni ingatlanokat, azt is csak a legprofibb módszerek alkalmazásával .

Most számít csak igazán a piaci rálátás és az információ.

III. Ki mondja meg, mennyit ér az Ön ingatlana? Ön? Vagy talán mi? Nem, A PIAC! A legjobb rálátása a piacra a kérdéses környéket alaposan ismerő közvetítőnek van, ellenben mondjuk pl. egy éppen megszorult, a hitele miatt ingatlanát sürgősen eladni szándékozó tulajdonossal szemben. Így a hirtelen változások közepette az eddigiekhez képest is felértékelődött a közvetítők szerepe. Korunk legnagyobb kincse az információ, ami szinte minden esetben kulcs a sikerhez. Ilyen információk futnak össze egy jó közvetítő kezében.

IV. Hogyan tudjuk piaci ár felett eladni ingatlanunkat?

A válasz: Leginkább sehogy.

Elképzelhető, hogy külföldi személy veszi meg ár felett, lehet még óriási szerencsénk is, bár a lottó ötös esélye meg így is nagyobb. Piaci ár felett eladott ingatlan csakis a szerencsének köszönhető.  De ez tényleg a lottó ötössel vetekszik.

Tehát mennyi az Ön lakásának reális piaci ára, amin 2-4 hónap alatt el lehet adni?

Irodánk a fenti alapelveket követve a következő folyamatban szervezi meg egy ingatlan értékesítési kampányát:

1. Az ingatlan piaci értékének meghatározása - Érvényes ez minden ingatlanra! Az értékesítési kampány megkezdése, s a Megbízási szerződés megkötése előtt értékbecslést készítünk az értékesítendő ingatlan piaci értékéről. 

2. Az eredményt közöljük a leendő megbízóval. Az általunk kiszámolt érték az esetek többségében negatív irányban tér el az eladók elképzeléseitől.

3. Tárgyalások az eladóval az ingatlan induló hirdetési ára tekintetében. Ha sikerül közös nevezőre jutnunk, akkor:

4. Megbízási szerződés megkötése. Helyszíni szemle alkalmával az ingatlanokról fotókat készítünk, s a tulajdonosokkal megkötjük a megállapodásunkat. Fontos ilyenkor az, hogy az ingatlan fel legyen készítve a fotózáshoz: Lakóingatlannál lehetőség szerint a személyes tárgyak legyenek szem elől elpakolva, legyen a lakásban rend. A szárítóról a kiterített textíliát szedjék le, a szárítót tegyék nem látható helyre. A vevők először a hirdetések fotóin fognak találkozni az ingatlannal, s mint tudjuk, az első benyomás roppant fontos!
A Megbízási szerződés megkötésekor jó, ha a tulajdonos (leendő megbízó) a következő dokumentumokat már előre előkészíti:
a.) Az ingatlan Tulajdoni lapja. Az ingatlanértékesítésnek ebben a stádiumában még nem szükséges, hogy frissen lekért legyen, de az fontos, hogy az aktuálisan érvényes bejegyzéseket tartalmazza különös tekintettel a tulajdonos személyére, valamint az ingatlanon esetlegesen bejegyzett terhekre. Sajnos a multban több esetben előfordult, hogy a Megbízási szerződés aláírója állította, hogy ő az ingtalan tulajdonosa, aztán, amikor vételi ajánlatot tettek az ingatlanra, akkor derült ki, hogy nem tulajdonos, hanem a tulajdonos gyereke, vagy tulajdonos ugyan, de rajta kívül még két tulajdonostárs is van, akiknek egyébként eszük ágában sincs az ingatlant értékesíteni...
Ha a tulajdonos nem rendelkezik olyan tulajdoni lappal, amely az ingatlanra érvényes aktuális bejegyzésekkel rendelkezik, kérésére mi lekérjük a hivatalos Földhivatali rendszerből az ingatlan aktuális Tulajdoni lapját (Szemle). Ennek ára: 2.000,- Ft.
b.) Társasházi lakás esetén: Társasházi Alapító okirat. Nagyon hasznos, bár nem kötelező dokumentum, ugyanis a Társasházi alapító okiratból egyértelműen kiderül az, hogy a lakóingatlanhoz mely kizárólagos használatú, illetve mely közös használatú helyiségek tartoznak még, illetőleg az, hogy a társasház többi lakójának van-e az eladandó ingatlanra nézve elővásárlási joga, vagy nincs.

c.) Tervdokumentáció, ha nincs, akkor alaprajz. Ha alaprajz sincs, akkor mi térítésmentesen elkészítjük az ingatlan alaprajzát.
c.) Legalább egy db olyan közüzemi számla, amely a téli hónapokra érvényes energia-díjakat szemlélteti. Tapasztalatunk az, hogy lakóingatlan vásárlása esetén az érdeklődők szinte első kérdése az, hogy mennyi a téli fűtéssszámla. Ezért mindenképpen bizalomnövelő tényező az, ha az erről szóló befizetési bizonylatot azonnal az érdeklődőnek meg tudjuk mutatni.
d.) A Megbízási szerződés aláírásakor irodánk térítésmentesen elkészíti az ingatlan műszeres betájolását, valamint egy 360 fokos panoráma-képet is készítünk, amelyet az ingatlan adatlapján honlapunkon megtekinthető lesz.
e.) Megbízási díjainkat a Megbízási szerződés 4. oldalán olvashatják.
5. Az ingatlanról kapott tények összegzése, az ingatlan hirdetéseinek megszervezése. Ezen folyamat alatt az ingatlanról
a.) Egy részletes leírás készítünk.
b.) Az ingatlanról készített fotókat meghirdetésre alkalmassá tesszük (minőségjavítás, átméretezés stb.) 
c.) Elkészítjük az ingatlan QR kódját, amelyet az ingatlan adatlapján megjelenítünk.
d.) Elkészítjük az ingatlan videóját, amelyet irodánk youtube profilján közzéteszünk.
e.) Az alábbi online felületeken hirdetünk (heti frissítés annak elérése érdekében, hogy az ingatlanok a találati lista elején maradhassanak):
      -  Weboldalak (több, nagy látogatottságú, igen hatékony gyöjtőportállal állunk szerződéses jogviszonyba, amely azt jelenti, hogy ezen portálok havi térítés fejében lehetővé teszik ingatlanjaink megjelenítését):

www.burcsa-ingatlan.hu, www.ingatlan.com,  www.olx.hu, www.ingatlannet.hu (időszakos),

www.lakaskulcs.eu, www.origo.hu, www.ingatlan.net, www.jófogás.hu, www.aprod.hu, www.ingatlantajolo.hu (időszakos), www.maxapro.hu, www.elado-ingatlan.com - Ezen oldalak mennyisége, és címe változhat -

Fenti weboldalakra való feltöltések azt eredményezik, hogy irodánk mintegy 100 ingatlanját naponta több, mint 500 érdeklődő tekintheti meg. 

Az egyes ingatlanok látogatottsági statisztikáját minden hónapban elemzzük, s azon megbízóinkat, akik kérték azt, tájékoztatjuk az eredményről, megbeszéljük a kínálati ár módosításának lehetőségeit.

            - Google adwords kampány: irodánk hirdetései rendszeresen megjelennek az internet szabadszavas keresője felső-, illetve jobb oldali részén, amely területen kattintás-alapú előfizetéssel rendelkezünk. (Havi több százezer Ft-os volumenű hirdetéseink futnak)

            - Startlapok.

            - Közösségi oldalak:

www.facebook.com/burcsa.ingatlaniroda

www.twitter.com/burcsaingatlan

             - Backlinkeken történő megjelenés:

·       http://sopron.linkcenter.hu/#soproniingatlan 

·       http://ujingatlan.linkpark.hu/#a38064

·       http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:67XPIVzMwnMJ:kereso.wyw.hu

 A fenti Online hirdetési módokon kívül időszakosan újságokban, hirdetési újságokban is meghirdetjük ingatlanjainkat, bár be kell vallani, hogy ezen hirdetési mód lassan-lassan elveszti varázsát, hiszen érdeklődőink nagy része arra hivetkozik, hogy az interneten találta meg az általa érdeklődött ingatlant.

6. Az érdelkődők menedzselése: Az érdeklődők zöme e-mailben, vagy telefonon jelentkezik először. Az első találkozás tehát nem személyes. Ennek ellenére a lehetőségek-adta kereteken belül igyekszünk minden érdeklődőt kikérdezni a vásárlási igénye-, illetve lehetőségei tekintetében. Sok esetben fordult már elő az, hogy az érdeklődő nem olvasta el az ingatlan részeletes leírását, ezért tájékozatlan volt az ingatlan kapcsán. De az is előfordult nem egyszer, hogy kiderült, hogy az érdeklődő még nem adta el jelenlegi lakását és még foglalni sincs pénze... Vagy például megvenné ugyan az ingatlant, de nem rendelkezik önerővel a hitelfelvételhez. Az ilyen "kirakatnézegetőktől" igyekszünk megbízóinkat távol tartani. Tehát az ingatlan megtekintésére csak akkor kerülhet irodánknál sor, ha az érdeklődő már megismerte az ingatlan fekvését, műszaki tulajdonságait, megtekintette a publikus fotókat, s megbizonyosodtunk arról, hogy potenciális vásárlónak tekinthetjük. Amely érdeklődő rendelkezik megfelelő volumenű önerővel, annak a hitelfelvételét PSZÁF vizsgával, s engedéllyel rendelkező munkatársunk teljeskörű hitel-ügyintézéssel segíti. Ezzel az "előszűréssel" megkíméljük megbízóinkat attól, hogy ingatlanjuk "átjáróházzá" változzon, s sokan bámészkodjanak az ingatlanjában vételi szándék nélkül...

Kit NE engedj be a lakásba? KATT IDE

Az ingatlan adásvétel további fázisait irodánk munkatársai személyes jelenlétükkel is segítik:

7. Vételi ajánlat. Az érdeklődők vásárlási szándékukat írásbeli vételi ajánlattal erősítik meg.

8. Megállapodás megkötése. Amennyiben az eladó, s vevő az ingatlan vételáráról-, valamint az adásvétel egyéb feltételeiről meg tudtak állapodni, irodánkban írásban is megerősítjük ezt a tényt, megkötjük a Megállapodást az adott ingatlan adásvételének szándékáról. A végleges adásvételi szerződést azonban ügyvéd által elkészíttetni, s ellenjegyeztetni szükséges ahhoz, hogy a Földhivatal a tulajdonos-változás tényét feljegyezze az ingatlan Tulajdoni lapjára. Tudni kell, hogy az ingatlanok adásvétele kapcsán a vevőnek van joga az adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédet megválasztani. Amennyiben azonban a vevő kéri, irodánk segíteni tud megbízható, pontos, s olcsó ügyvéd megbízásában is. 

9. Adásvételi szerződés megkötése. Irodánk munkatársai minden esetben részt vesznek az adásvételi szerződés megkötésén, segítve az eladónak (megbízónk) az esetlegesen felmerülő kérdéseire történő válasz adásban.

JÓ TUDNI! Magyarországon ingatlanközvetítésre kizárólag az Ingatlanközvetítői névjegyzékbe felvett ingatlanközvetítők jogosultak.

Az ingatlankövetítői neévjegyzéket IDE kattintva tekintheted meg. ( 2-dik oldal 18. sora a mienk!)

Irodánk minkatársa a Névjegyzékben ITT szerepel.

Kezdjük a legújabb építkezésünket!!!

Hamarosan megkezdjük Sopronban, Egeredi dombon a 6 lakásos társasházunk építését. A csodálatos, lővereki környezetben, panorámás telken, modern stílusban megépítendő társasház máris több ügyfelünk tetszését nyerte el. A 2013. tavaszán induló beruházásra nagy az érdeklődés, az épületben levő legnagyobb lakást, amely 100 nm fölötti már le is foglalták. A földszinti lakásokhoz saját kertrész is kapcsolódik. A ház alatt 4 db garázs található. A többi gépjármű számára kültéri parkoló biztosított. Az alábbi képek mutatják, hogy milyen lakóépületet tervezünk: Ugye jópofa! Várjuk az érdeklődőket!

Miért hirdetik meg több áron ugyanazt a lakást? Pedig az eladó ezzel rosszul jár

Az ingatlanhirdetéseket böngészve ki ne találkozott volna kísértetiesen hasonló képekkel, közel azonos paraméterekkel? Ilyenkor mintha ugyanarról az ingatlanról lenne szó, csak az ár és a hirdető elérhetősége nem stimmel. Mi okozhatja a többmilliós eltéréseket?
A vevők rendszerint több hónapon át bújják az ingatlanirodák és az ingatlanportálok hirdetéseit, ez idő alatt pedig rendszerint megesik, hogy egyazon ingatlan hirdetéseit több különböző áron is meglelik. Egyes esetekben akár 8-10 eltérő ajánlat is felbukkan. „Az érdeklődő ilyenkor döntéshelyzetbe kerül, és vagy a szimpatikus, már korábbról is ismert irodát keresi meg, vagy azt a közvetítőt, amelyik a legalacsonyabb áron hirdeti az ingatlant” – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Az így kialakult helyzet senkinek sem jó: a tulajdonos azért jár rosszul, mert csak a létező legalacsonyabb áron tudja eladni az ingatlanját, a magas árat alkalmazó ingatlanos azért, mert kevesebb érdeklődő hívja fel, az alacsonyabb kínálati árat használó ingatlanos pedig azért, mertl a tulajdonos jobb ajánlatra vár, így rosszabbul viszonyul az általa „szállított” érdeklődőkhöz. A többes ár ráadásul a vevőjelöltet is elbizonytalanítja, hiszen kételkedni fog az eladó szavahihetőségében, megbízhatóságában.

Dr. Szép Levente, a MAISZ Etikai Bizottságának elnöke, a szegedi Reál Érték ingatlaniroda vezetője ugyancsak nem tartja szerencsésnek az ingatlanok különböző áron történő meghirdetését: „Ezzel a megoldással egyrészt rosszul jár a tulajdonos, másrészt a vevő sem tudja, hányadán álljon az eladóval, illetve a kérdéses ingatlannal. Félreértésekre ráadásul még akkor is számítani lehet, ha az árkülönbségnek egyébként valós oka van, ám erről nem kapunk megfelelő információkat” – hangsúlyozza a szakember.

Állapota válogatja

Szép Levente első példaként azt az esetet említi, amikor a tulajdonos felújítandóként, felújítottként, esetleg a felújítást vállalva egyaránt reklámozza ugyanazt az ingatlant – természetesen eltérő áron. Ilyenkor fontos megtudni, hogy az adott hirdetés mely állapotra vonatkozik, és tisztázni kell azt is, hogy a felújítandó állapotban történő vásárlás esetében az eladó rendelkezik-e engedélyezett átalakítási tervdokumentációkkal. Ez utóbbi megléte bizonyos esetekben – különösen műemléki védettségű épületeknél, ahol az engedélyeztetési eljárás idő- és költségigényes – anyagiakban is mérhető előnyt jelent a vevő számára. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy amennyiben már átalakítás alatt lévő ingatlanról van szó, szakembert is fel kell kérnünk annak elöntésére, hogy megfelelő módon történtek-e korábbi a munkálatok. Az ilyen részletek persze nem derülnek ki egyazon ingatlan különböző hirdetéseiből, de ha az eltérő kínálati ár hátterében ilyesmi sejthető, érdemes a különbség okáról puhatolózni az eladónál.

Variációk jogokra

Az eltérő kínálati ár hátterében az is állhat, hogy az adott ingatlannak a tulajdonjogát és a bérleti jogát egyaránt hirdethetik: ez esetben természetesen két különböző értékről van szó. Ha valóban ez a helyzet, a két hirdetés kínálati árai között jellemzően nagy az árkülönbség, bár a felkapott kerületekben az értékesítés alatt álló bérlakásoknál ez kevésbé szignifikáns is lehet.

Komoly árkülönbséget okozhat az is, ha az ingatlant jelzálogjog vagy végrehajtási jog terheli. A hirdetésekben közzétett vételárnak persze minden költséget kellene tartalmaznia, de ettől függetlenül előfordul, hogy az eladó kínálati árként alacsonyabb összeget tesz közzé, ehhez viszont „hozzáképzeli” azon többletterheket, amit szerinte a jövőbeni vevő átvállalhatna. Ebben az esetben természetesen a feleknek az adásvételi szerződésben rögzíteniük kell a követelések átvállalását, illetve azt sem árt tisztázni, hogy a követelés jogosultja hozzájárul-e az adóscseréhez. Erre a gyakorlati tapasztalatok alapján azonban elég kicsi az esély.

Házak és szokások…

A párhuzamosan futó hirdetések hátterében az is állhat, hogy egyes irodák úgy próbálják meg bővíteni a kínálatukat, hogy apróhirdetésekből vagy internetes reklámokból átemelik a saját weboldalukra az adatokat. Sokszor ezek a hirdetések „beragadnak”, és még akkor is megtalálhatóak a világhálón, amikor már régen aktualitásukat vesztették vagy módosították a legális hirdetés eladási árát. Ennek a gyakorlatnak mindenképpen presztízsromboló hatása van az ingatlanszakmára nézve, hiszen megkérdőjelezi még a valós hirdetések komolyságát is.

„Dehonesztáló lehet az az eset, amikor maga az eladó ad az ingatlanközvetítő irodáknak eltérő eladási áron megbízást, és az is, ha esetleg a közvetítők saját szakállukra hirdették meg más áron az ingatlant – magára valamit is adó ingatlanközvetítő ilyet azonban nem tesz” – mondja Szép Levente. Az értékesítési ár alsó és felső értékét a megbízási szerződésben a feleknek rögzíteni kell, és ettől a közvetítő csak a megbízó hozzájárulásával térhet el.

Előfordulhat olyan lehetőség is – bár ez sem gyakori –, hogy az ingatlan tulajdonosai egymás tudta nélkül különböző áron hirdetik ingatlanjukat. Ez közvetítő irodán keresztül azért nem lenne lehetséges, mert az ingatlanos megbízási szerződését valamennyi tulajdonosnak alá kell írnia. Ha azonban a felek – például válóper miatt – közvetítő nélkül árulják a lakásukat, még ez a történet is megeshet.

Feledékeny tulajdonos?

„Sokszor előfordul az is, hogy a tulajdonos, ugyan nem rosszindulatból, de elfelejti, milyen irányárral adott megbízást egy-egy ingatlanirodának, majd több hónap elteltével milliós eltéréssel ad újabb megbízást egy sokadik közvetítőnek. Megesik az is, hogy az árkülönbséget egyszerűen az okozza, hogy a tulajdonos szánt szándékkal más árban állapodik meg az egyes irodákkal – történik ez pusztán azért, mert míg egyes irodák nem hajlandóak irreális áron hirdetni az ingatlant, addig mások rábólintanak a tulajdonos talajtól elrugaszkodott óhajára. Magyarán fogalmazva az egyik hirdetésben az az ár szerepel, amit a tulajdonos kigondolt, míg a másikban az az összeg, amelyre az ingatlanos „lealkudta” a kínálati árat” – mondja Beák Attila.

Ilyenkor látszólag az az iroda kerül előnybe, amelyik az alacsonyabb árat alkalmazza, ám a gyakorlatban más a helyzet. A vevőnek ugyanis valóban az az érdeke, hogy olcsóbban vásároljon, ezért nagyobb eséllyel keresi meg az alacsonyabb áron hirdető ingatlanost, ám a magasabb eladási ár sikerében reménykedő tulajdonossal nehezebb lesz megállapodnia.

Előfordul az is, hogy az eltérő kínálati árak hátterében egyszerűen az áll, hogy a tulajdonos a megbízási szerződések aláírását követően változtat az ingatlan árán, de ezt nem közli minden irodával. Ilyesmi gyakran megesik, az ingatlanos pedig – ha csak az ilyen esetekre nem köti ki a szerződésében kártérítési kötelezettséget – nem tud ellene védekezni.

Forrás: ingatlanmagazin.com

Tegnap nagy esemény volt!

Nagy napra ébredtünk. Végre ma felszerelik azt az óriás reklámtáblát, amelyet már nagyon vártunk! A nemrég megnyitott új Ingatlanirodánk Sopronban, a Stadion üzletház II. emeletén elhelyezkedő utcafronti portáljára helyezték el ezt a mintegy 2,5 m magas reklámtáblát. A művelethez kosaras darus autóra volt szükség, amelynek beállítása, támasztó-szerkezetének rögzítése, majd a kosarában elhelyezkedő két szerelő felemelése felkeltette a járókelők, s a gépjárművekben ülők érdeklődését is. Az óriási reklámfelület –amelyen a Burcsa Ingatlaniroda logója és egyéb elérhetőségei is olvashatók- megfelelő helyre illesztése, majd rögzítése a két, kosárban álló munkásnak nem volt egyszerű feladat, de megoldották! Munkájukat a végeredmény dicséri, amelyet fotón itt is bemutatunk. Köszönjük!