2011. április 19., kedd

A jó telek már fél siker: mekkorát vegyünk, és hova ne költözzünk semmiképp?


Egy jó családi ház építéséhez fél siker, ha jó telkünk van. Mégis, sokszor szakember támogatása nélkül, és nem kellő körültekintéssel választjuk meg az építési telket. Telekvásárláskor ugyanakkor elengedhetetlen, hogy a racionalitáson túl érzelmeket is vigyünk a döntésbe.

Mekkora telket vegyünk?

A legkisebb építési telkek 300-400 négyzetméteresek, ezekre általában oldalhatáron álló, ikresen, vagy zártsorúan csatlakozó épületet lehet elhelyezni. Szabadonálló épület számára ritkán található 700 nm-nél kisebb telek. A telkek beépíthetőségét minden önkormányzat a Helyi Építési Szabályzatban határozza meg. Lakóterületek (családi házas övezetek) esetén a beépítettség általában 15-30% között lehet, sűrűbben (zártsorúan) beépített területeken 40% körül. A megengedett építménymagasság általában 4,5-6,00 m között szabályozott, ami térdfalas tetőtérbeépített, vagy egyemeletes épületet enged meg.

Ha tudjuk, mekkora házat szeretnénk, könnyen kiszámolhatjuk minimális telekigényünket. Először számoljuk ki házunk bruttó alapterületét, mert a beépítettségbe ez számít bele. Ha pl. egy átlagos, 120 nm-es, földszintes házat építenénk, a falakkal növelt bruttó alapterület 15-20%-kal nagyobb a nettónál, vagyis 144 nm körül. A legnagyobb, 30%-os beépítettség esetén legalább 480 nm-es telekre lesz szükségünk. Ekkor azonban kitöltöttük a telket, később sem bővíthetjük a házat, melléképületet sem építhetünk. Tetőtér beépítés esetén a tetőtérben csak kb. 80% hasznos területtel számolhatunk, tehát a földszinti területre a felénél többet kell számolni.

Fontos tudni, hogy 30-40% beépítettség esetén nagyon kicsi kert marad, az is erősen felszabdalva, általában az előírt minimális méreteket tudjuk betartani: előkert általában 5 m, hátsókert 6-8 m, oldalkert(ek) 3-4 m. Ha szeretünk kertészkedni és nagyobb területre vágyunk, úgy válasszunk telket, hogy a beépítettség 20% alatt maradjon.

Hova költözzünk?

Első lehetőség, hogy a település központjában, kialakult városi szövetben vásárolunk telket. Itt előny lehet, hogy a területen kiépített az úthálózat, közműhálózat, közel van minden intézmény, szolgáltatás. A kertek általában fásítottak, ami kedvező lehet a mikroklíma szempontjából. Hátrány a nagy nyüzsgés és a vele járó zaj. Ha a központtól kissé távolabb költözünk, kialakult kertvárosba, hasonló előnyöket élvezhetünk, csendesebb, zöldebb környezetben. Általában az ilyen kialakult környezetben lévő telkek a legértékesebbek és legdrágábbak.

Nagyvárosok közelében alakulnak ki az alvóvárosok. Azért hívják így őket, mert az emberek a nagyvárosban élnek, dolgoznak, szinte csak aludni járnak ide. Nálunk ez viszonylag új jelenség, egyben tárgyaljuk őket az új parcellázású lakóterületekkel, lakóparkokkal. Az új beépítésű területek előnye, hogy a házak nagyjából egy időben, egységes szellemben készülnek, a telkeket általában az önkormányzatok osztják, nagyon kedvező áron. Hátrányok számosan vannak: a terület általában távol van a központtól, tömegközlekedés nincs, minden szolgáltatás, intézmény csak gépkocsival érhető el. Lehet, hogy a szilárd útburkolatra, közművekre esetleg hónapokig, évekig kell várni. Ugyancsak évekig építkezések zajlanak a környéken, ami zajjal, porral jár. Sokszor nincs lehetőségünk előre megismerni a leendő szomszédokat. A kiparcellázott terület kopár, emiatt rossz a mikroklímája: poros, hajlamos a szélsőséges hőingadozásokra. Az önkormányzatok megkövetelik a fásítást, de sokan vonakodnak ettől, és a fáknak minimum 10-15 év kell, hogy értékelhető méretűre növekedjenek.

Vásárolhatunk telket viszonylag kedvező áron átépülő zártkertben, üdülő övezetben. Ezek a területek nagyon problémásak, mindig legyünk óvatosak! Az eredeti telekméretek nagyon kicsik, általában telekösszevonással alakulnak ki értékelhető méretű építési telkek, sok az anomália. Gyakran zavaros az úthálózat, sok a nehezen megközelíthető, esetleg nyeles telek. A közműhálózatok gyakran hiányosak és alulméretezettek. Sok a „vadhajtás” az építéseknél is: a szabályozás sokszor csak követte a fejlődést, így gyakran rendezetlen képet mutatnak ezek a területek.

Hova ne költözzünk semmiképp?

Mindenekelőtt kerüljük a láthatóan elszegényedő, leromló településeket, településrészeket. Ilyen területek ritkán indulnak váratlan fejlődésnek. Lehet, hogy olcsón kapunk telket, de az tovább fog veszíteni értékéből. Nem szerencsés olyan területre költözni, ahol rossz a közlekedés, gyakoriak a torlódások, vagy minden nap valamilyen lehangoló területen kell keresztülmennünk: például egy elhagyatott gyárnegyeden, lepusztult lakóterületen.

Másik fontos szempont, hogy kerüljük a zajos területeket, főútvonalak, vasúti pályák környékét. Idegesítő zajforrás lehet egy mentőállomás, tűzoltó állomás közelsége is. Jelen korunk egyik legsúlyosabb civilizációs ártalma a zajszennyezés. Idegrendszerünk ugyanis álmunkban is figyeli a zajokat, és bizonyos hangerő felett, vagy különös zajokra ébreszt. Ez evolúciós túlélési örökségünk, a zajt nem lehet megszokni! Aki azt hiszi, megszokta a zajt és nem ébred fel, annál arról van szó, hogy reggelre nem emlékszik az ébredésekre. Hosszútávon a zaj súlyos egészségkárosodást okoz.

Harmadik kerülendő területcsoportba tartoznak az árvízveszélyes települések, lakónegyedek. Az utóbbi évtizedekben voltak száraz időszakok, emiatt elkényelmesedtünk az árvizek kezelése terén. Sok lakónegyedet jelöltek ki veszélyeztetett területen. A klímaváltozással éghajlatunk csapadékosabbá válik, a következő években át kell gondolnunk árvízvédelmi stratégiánkat. Ez azzal is fog járni, hogy bizonyos területeket, településrészeket „fel kell adni”, mert védelmük évről-évre rendkívüli erőfeszítéseket igényel.

A telek adottságai, közvetlen környezet

Ha megtetszik egy telek, jó helyen is van, nézzünk körül a közvetlen környezetben. Először is keressünk zavaró tényezőket: zavaró lehet egy trafóállomás, telefon adótorony, bármi más, kellemetlen megjelenésű építmény (pl. egy nagy tűzfal), kirívóan rendezetlen telek. Nézzük meg, van-e valami kisipari tevékenység a környéken, ami forgalmat generál, de sokáig nyitvatartó presszó, kocsma is megkeserítheti az életünket. Menjünk ki többször, különböző időpontokban a területre és figyeljük az eseményeket. Próbáljunk megismerkedni néhány szomszéddal és érdeklődni a környékről, lakókról.

Ha a fenti szempontok szerint megfelelőnek tűnik egy telek, ne sajnáljuk az energiát, és hívjunk ki építészt terepszemlére. A szakember egész más szempontok alapján vizsgálja telkünket. Elemzi az adottságokat, vizsgálja a benapozást, árnyékoló építményeket. Megnézi a közműellátottságot. Adjuk elő igényeinket, és kérjük meg a helyszínelő építészt, hogy az Építéshatóságon érdeklődjön a beépítési lehetőségekről, korlátozásokról. Lehet olyan korlátozás a területen, ami miatt nem valósíthatjuk meg elképzeléseinket, vagy kompromisszumra kényszerülünk. Mindig körültekintően válasszunk telket, ne dőljünk be a „más vevő is van, holnap hozza a foglalót” szövegnek, sőt ilyen sürgetés esetén fokozottan figyeljünk oda, mert esetleg valami probléma eltitkolása van a háttérben.

A racionális érveken túl fontos, hogy érzelmileg is tudjunk kötődni egy telekhez. Ne feledjük, arra készülünk, hogy évtizedekig ott fogunk lakni! Hiába felel meg egy telek minden igényünknek, ha valahogy nem szerettük meg első látásra, nem érezzük magunkat oda valónak. Ne vegyünk telket „majd megszeretjük” alapon. Nem fogjuk megszeretni, csak megszokni. És gyakran elgondolkozunk majd azon, hogy több erőfeszítéssel találhattunk volna jobbat.

Forrás: ingatlanmagazin.com