Csak óvatosan! Mit tehetünk és mit nem a simlis bérlővel?

A bérlő egy istencsapás, és ha nem fizet, tulajdonosként legszívesebben grabancon ragadnám és haladéktalanul kiraknám a szűrét. Csak egy a baj: védi jog, jár neki a birtokvédelem, ezért nekem is be kell tartanom a törvényes utat.

Megtörtént eset, egy büntetőügyvéd barátom mesélte pár éve, hogy ügyfele kiadta a lakását, ám a bérlő pár hónap után egyszerűen nem fizetett. Ekkor hangzott el a bérbeadó részéről néhány erőteljes kifejezés, melynek következtében a bérlő úgy futott a rendőrségre, mint a nyúl, és a hatóság önbíráskodás miatt eljárást indított a tulajdonos-bérbeadó ellen. Az események ilyen alakulása óriási problémát okozott a bérbeadónak, aki szerint egyébként semmi különös nem hangzott el. Egy másik megtörtént esetben a korpulens tulajdonos – 195 centi és 140 kiló – nemes egyszerűséggel kirakta a nem fizető bérlőt, aki birtokvédelmet kért. Nem árulunk zsákbamacskát, ebben a kérdésben is a bérlő mellé állt a jog.

A bérlőnek ugyanis jogai vannak, így jogosult az ingatlan nyugodt használatára, nem lehet fenyegetni, bántalmazni, a tulajdonos figyelmeztetés és az új kulcsok átadása nélkül nem cserélheti ki a zárakat, a bérlő küldeményei sem bonthatóak fel, nem zárható el a víz, az áram. A köztudatban akadnak ilyen téveszmék, ám ilyet nem lehet jogszerűen tenni. A bérlő otthonaként használhatja az ingatlant.

Persze, mondhatja az olvasó, a bérlő kötelessége pedig a lakbér időben történt megfizetése. Ez igaz, ám a nem fizető bérlő elleni jogszerű eljárásnak megvan a menetrendje, amit be kell tartani. Ellenkező esetben, miként a fenti példák mutatják, a vehemens tulajdonos ütheti meg a bokáját.

Ha a bérlő eleve csalni akart

Érdekes kérdés, hogy ha a bérlő már eleve rosszhiszeműen járt el, akkor csalás miatt feljelenthetem-e őt? Elviekben igen, ám a csalás csak egyenes szándékkal követhető el a Btk. általános részében szereplő törvényi tényállás szerint. Mivel senkinek nem lehet a fejébe belelátni, azt sem lehet egyértelműen bizonyítani, hogy ezek a bérlők már a szerződés megkötésekor tudták, hogy néhány hónap múlva nem fizetik a bérleti díjat. Vagyis a rendőrség azt fogja mondani, polgári peres ügyről van szó, tessék keresetlevelet benyújtani a bíróságra. Csak nagyon kivételes esetben, és ha egyértelműen bizonyítani lehet azt a tényt, hogy a bérlő már más esetekben is, visszatérően alkalmazta a nemfizetés cseppet sem jogkövető technikáját, képzelhető el büntetőeljárás megindítása.

A jogszerű út első lépése

A bérbeadó számára természetesen létezik törvényes út. Bölcs dolognak tűnik, ha az írásbeli szerződésben kifejezetten rendezzük azt az esetet, amikor a bérlő fizetési késedelembe esik, és felmond neki a bérbeadó. Ennek mikéntje, hogyanja azért fontos, mert számos tapasztalat van arra, hogy a bérbeadók nem jogszerűen mondanak fel. Az törvénybe ütköző, ha a szerződésbe beleteszünk olyan kikötést, miszerint ha a bérlő nem fizet, úgynevezett önhatalma van a bérbeadó tulajdonosnak arra, hogy őt (céget, magánszemélyt) minden további nélkül kitehesse az utcára. A felszólítás, felmondás formai követelményeinek betartása pedig azért fontos, hogy a felmondás ne legyen semmis. Ez különösen akkor lehet bosszantó, amikor ez például a kiürítés során derül ki.

Legbölcsebbnek a minden eshetőségre történő felkészülés tűnik, így az első lépés egy olyan, ügyvéd vagy közjegyző által készített bérleti szerződés tető alá hozása lehet, amely kifejezetten tartalmazza a tennivalókat arra az esetre, ha a bérlő nem tud, vagy nem akar fizetni. A szerződésben a jogászok számos, biztonsági elemet beépíthetnek a kaucióval, a felmondás jogának gyakorlásával kapcsolatban.

Ha nem fizet a bérlő

Azért ne felejtsük, a bérlő fizetési késedelme felmondási ok a magyar jogban, vagyis nem olyan sötét a helyzet. Először egy írásos felszólítást kell eljuttatni a bérlőhöz. Ha a bérlő nem reagál az írásos felszólításra, annak 8 napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó, tulajdonos rendkívüli felmondással élhet további 8 napon belül.

Határozott idejű bérleti szerződés csak rendkívüli felmondással szüntethető meg idő előtt, ám ennek a formának előnyei is vannak: a szerződés magától megszűnik, és a kontraktusban meghatározott időpont elteltével a bérlő automatikusan birtokháborítást követ el, így könnyű végrehajtási eljárásban kiköltöztetni.

A lopakodó és bujkáló bérlő

Megeshet, hogy a bérlő bujkál, nem nyit ajtót, semmit sem vesz át, ám ezt már megoldotta a jogalkotó: kézbesítési vélelem lényege, hogy a legalább két alkalommal megkísérelt, és át nem vett, illetve „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett felszólítást a második megkísérlés napját követő 8. munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni.

Amennyiben a bérlő ismeretlen helyen tartózkodik, az illetékes jegyzőtől, illetve a központi lakcímnyilvántartó szervtől lehet adatot kérni. A legjobb módszer, ha ebben a közös képviselő segít a tulajdonosnak. Ebben az esetben a kézbesítési vélelem az új címre legalább két alkalommal megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetén áll be.

A bírói gyakorlat egyértelmű abban a kérdésben, hogy tértivevényes levél esetében a közlést megtörténtnek kell tekinteni, ha a tértivevény “nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, vagy az átvételt a bérlő bizonyíthatóan megtagadja.

Stációk és bíróság

Mivel a bérlőt birtokvédelem illeti meg a bérbeadóval szemben attól függetlenül, hogy betartja-e a bérleti szerződés rendelkezéseit, illetve hogy a bérleti jogviszony fennáll-e még (ez nagyon fontos!), ezért az írásbeli felszólításban póthatáridőt kell tűzni. Ezt követheti az írásbeli felmondás (tértivevénnyel!), majd jöhet a felmondási idő eredménytelen eltelte esetén a kiürítési per. Ha a kiürítés nem történik meg, jöhet a bírósági végrehajtás.

Tény és való, hogy a polgári perek felgyorsítása is jótékonyan hatna a simlis bérlő elleni tulajdonosi, bérbeadói küzdelemre. Akár pár nap alatt lehetne dönteni, hiszen a fizetés tényét vagy meg nem történtét egyértelműen lehet okiratokkal bizonyítani.

Forrás: ingatlanmagazin.com