Ne add el a házadat, csak ha nagyon muszáj

Sokan sokféleképp járnak jól vagy éppen rosszul a Budapest agglomerációjához tartozó települések lakáspiacain. Az árak teljesen elszabadultak, természetesen lefelé, és a készpénzes vevők pedig szinte bármit megtehetnek, és sokszor meg is tesznek, a hitelüket fizetni képtelen eladókkal szemben.
Ingatlanirodánk a soproni ingatlanoknál is hasonló folyamatokra figyelt fel, ezért tesszük közzé ezt az írást:
Az agglomerációs ingatlanpiacon mindenhol az 5-20%-os visszaesés a jellemző a lakások és telkek áraiban. A környéken tevékenykedő ingatlanirodák vezetőinek elmondása szerint pedig egyáltalán nem a lakások és házak fekvése, mérete vagy állapota a legmeghatározóbb kiindulási pontja a vételárnak, hanem sajnálatos módon az eladók pénzügyi helyzete. Nem ritkaság az sem, hogy készpénzes vevőjelöltek egyszerre több, 30 millió forint körülire becsült ingatlanra 20-22 milliós ajánlatot tesznek, és annak a lakását veszik meg, aki először kényszerül elfogadni a nem túl kecsegtető, olykor tisztességtelennek is tűnő árajánlatot.
A lakásárakat az agglomeráció minden szegmensében, a hitelüket törleszteni képtelen, és emiatt lakásuktól mielőbb szabadulni vágyó tulajdonosok kínálati árai szorították a mélybe. A csökkenés azonban nem csak az ő ingatlanjaikra vonatkozik, hanem dominó hatásként végigsöpört az egész piacon, így értékelte a piaci helyzetet Tafferner Zita, az Otthon Centrum solymári irodájának vezetjője. A lakásukat szintén értékesíteni vágyó, ám hitellel nem terhelt tulajdonosoknak is alkalmazkodnia kell a nyomott árakhoz, ha valóban szeretnének túladni ingatlanukon.
"A válság következtében, főként 2009 nyarától minimálisra csökkent a panellakás iránti kereslet, az árak kb. 10-15%-kal csökkentek. A helyzet idén sem változott, egyelőre. Az átlagos négyzetméter árak 160-190 ezer Ft körül alakulnak. Az egyedi fűtéses és téglaépítésű lakások iránt folyamatos az érdeklődés, ezek ára 240-310 ezer Ft/nm-en stagnált. Új építésű lakást már 285 ezer Ft/nm áron is lehet találni, bár ezek iránt a korábbi évekhez képest kisebb az érdeklődés. Ürömön az árak kicsit magasabbak, használt lakások ára: 280-350 ezer Ft/nm, míg az újak 360-390 ezer Ft/nm között mozognak", foglalta össze a piaci tényket Antal Ilona, az Otthon Centrum szentendrei irodájának vezetője.
A keleti agglomerációban sem vidámabb a helyzet. Az ottani lakásárak csökkenése inkább tartozik a felsőbb 15-20%-os kategóriába. A helyi piaci szereplők tapasztalata szerint, Gödöllőn megközelítőleg 10-15%-os a visszaesés, míg a környéki kisebb településeken a 20%-os árcsökkenés a jellemző. Az új építésű lakásokat, ikerházi fejlesztéseket egyáltalán nem keresik a vevők, a fejlesztők pedig ahol csak lehet leállítják projektjeiket, és kivárnak a további építésekkel. A környéken egy 100 nm körüli új építésű ikerházat akár 22 millió forintért is odaadnának, ha lenne rá egyáltalán vevő, mesélte a Portfolionak Rajacsics Rita az Otthon Centrum gödöllői irodájának irodavezetője.
"Alapvetően az agglomerációs piac jelenleg meglehetősen széttagolt, egészen más árak érvényesek a Budajenő-Telki-Páty "aranyháromszögben", mint mondjuk Szigetszentmiklóson és környékén, vagy éppen a keleti-budapesti területeken, melyek sokkal kevésbé népszerűek. A kereslet nagyjából most már visszatért a válság előtti mértékűre, azonban gondot okoz, hogy ez sokszor nem találkozik a kínálattal, illetve nem sikerül finanszírozást szerezni. Alapvetően a 20-40 millió közötti kisebb-közepes családi házak után van a legélénkebb érdeklődés (ennél olcsóbban is lehet kapni, Szigetszentmiklóson pl. 17-18 millióért is), ugyanakkor a budai agglomerációban ennyiért nagyjából semmi hasznosat nem kínálnak, ismertette piaci tapasztalatait Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője.
Látni kell, hogy az utóbbi években elindult egy visszaköltözési hullám is, mivel az agglomerációba költözés (elsősorban a befelé vezető dugók miatti időveszteség, a nem mindenhol rendelkezésre álló infrastruktúra) miatt nem mindenkinél váltotta be a hozzáfűzött reményeket. Továbbá számításba kell venni azt is, hogy nem mindenki tudja egy családi ház rezsiköltségét fizetni. Éppen ezért ma már a legdivatosabb településeken sem lehet azonnali sikerrel számolni egy-egy ingatlan meghirdetésekor.
A hivatásos értékesítők véleménye szerint ez az állapot a következő 1-2 évben, még nem fog tudni látványosan javulni, és utána is csak lassabb kereslet növekedéssel számolnak a piacon.

Miből vegyek lakást, ha nincs se spórolt pénzem, se ingatlanvagyonom?

Mit tegyünk, ha lakást szeretnénk, ám nincs spórolt önerőnk, sem hitelfedezetnek való ingatlanunk, pedig a részleteket tudnánk törleszteni? Nézzük sorra azokat a lehetőségeket, amelyeket érdemes átgondolni:
Ingatlan és jövedelmi helyzet
A lakáshitelnek - illetve általában a hiteleknek - az egyik típusa, amikor a bank a kölcsönt kérő jövedelmi helyzetét vizsgálja, és egy másik, amikor ingatlan-, vagy más vagyoni fedezetet (például értékpapírt) kér.
Természetesen létezik a kettő kombinálva is. A lényeg, hogy a felajánlott fedezetek együttes értékének a legjobb esetben is csak a 60-65 százalékát kaphatjuk meg kölcsönként (lsd. korábbi bejegyzésünket a hitelplafonról). Vagyis, ha az igazolt (ez fontos!) jövedelmünk túl alacsony, akkor merül fel, hogy a megvásárolt lakás mellé fedezetként még egy másik lakást - vagy másfajta ingatlant, például telket, nyaralót - is fel kell ajánlani. Vagy a megvásárolni szándékozott egyetlen ingatlanra alacsonyabb összegű kölcsönt vehetünk csak igénybe. Ehhez viszont magasabb önrész kellene.
A munkáltatói kölcsön
De tegyük fel, hogy nincs se második ingatlanfedezet, se önerő (se gyerek). Ekkor jöhet szóba például a munkáltatói kölcsön, már amennyiben biztosak vagyunk abban, hogy jövedelmünkből képesek vagyunk törleszteni a részleteket.
Ráadásul a munkáltatói lakáskölcsön, illetve vissza nem térítendő lakáscélú támogatás adókedvezményekkel is jár. A támogatást a munkáltató négyféle célból adhatja a dolgozóknak: lakásépítésre, -vásárlásra, -bővítésre, illetve korszerűsítésre. Korlátja, hogy az adott összeg legfeljebb a vételár vagy a teljes építési költség 30 százaléka lehet.
Több munkáltató esetén - hiszen vannak, akik több helyen is dolgoznak - az adott juttatás nagysága a folyósítás évét megelőző négy évben, az ilyen jogcímen folyósított összegekkel együtt legfeljebb 1 millió forintig terjedő összegben adómentes. Az adómentes korláton túl a munkáltatót és a munkavállalót is a munkabér után fizetendő adó- és járulékfizetési kötelezettség terheli. S persze vannak még egyéb kritériumok is, de azokat most hagyjuk, konkrét esetben lesz majd érdemes sorra venni őket.
A lízing
Megoldást jelenthet a saját megtakarítással nem rendelkezőknek az egyre terjedő ingatlanlízing is. Ugyan sokan ezt is csak egy hitelfajtának tekintik, de lényeges különbség, hogy nem kell annyi feltételnek megfelelni. Nemcsak önerő, hanem igazolható jövedelem sem kell hozzá, viszont a lakás csak a lízingszerződés lejárata után kerül a lízingelő tulajdonába, addig a lízingbe adóé. Ez jelenti az egyetlen valós kockázatot, hiszen például ha a lízingbeadó ellen felszámolási eljárás indul, akkor az ingatlan is a felszámolási vagyon körébe tartozik.
S ha a felszámoló felmondja a lízingszerződést, akkor a lízingbevevő csak úgynevezett hitelezői igényt érvényesíthet, azaz a befizetett összegeket szerezheti vissza a felszámolási eljárásban, persze ha marad rá fedezet.
A lakás-előtakarékosság
Van még egy lehetőség: sok olyan pénzintézet kínál olyan megoldást, hogy minimum 2 évig havi rendszerességgel levonja jövedelmünk x százalékát, de minimum havi 50 ezer forintot. A rendszeres előtörlesztett takarékosság miatt a bankok kedvezőbb hitelbírálattal adnak így kölcsön leendő lakásvásárlásunkra. Természetesen a banki kölcsön mértéke függ az életkortól is. Minnél fiatalabb valaki, annál több kölcsönt és bizalmat kap a pénzintézetektől.
Önnek mi a véleménye a fentiekről? Várjuk visszajelzéseiket!