Az ingatlanhirdetéseket böngészve ki ne találkozott volna kísértetiesen hasonló képekkel, közel azonos paraméterekkel? Ilyenkor mintha ugyanarról az ingatlanról lenne szó, csak az ár és a hirdető elérhetősége nem stimmel. Mi okozhatja a többmilliós eltéréseket?
A vevők rendszerint több hónapon át bújják az ingatlanirodák és az ingatlanportálok hirdetéseit, ez idő alatt pedig rendszerint megesik, hogy egyazon ingatlan hirdetéseit több különböző áron is meglelik. Egyes esetekben akár 8-10 eltérő ajánlat is felbukkan. „Az érdeklődő ilyenkor döntéshelyzetbe kerül, és vagy a szimpatikus, már korábbról is ismert irodát keresi meg, vagy azt a közvetítőt, amelyik a legalacsonyabb áron hirdeti az ingatlant” – mondja Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Az így kialakult helyzet senkinek sem jó: a tulajdonos azért jár rosszul, mert csak a létező legalacsonyabb áron tudja eladni az ingatlanját, a magas árat alkalmazó ingatlanos azért, mert kevesebb érdeklődő hívja fel, az alacsonyabb kínálati árat használó ingatlanos pedig azért, mertl a tulajdonos jobb ajánlatra vár, így rosszabbul viszonyul az általa „szállított” érdeklődőkhöz. A többes ár ráadásul a vevőjelöltet is elbizonytalanítja, hiszen kételkedni fog az eladó szavahihetőségében, megbízhatóságában.
Dr. Szép Levente, a MAISZ Etikai Bizottságának elnöke, a szegedi Reál Érték ingatlaniroda vezetője ugyancsak nem tartja szerencsésnek az ingatlanok különböző áron történő meghirdetését: „Ezzel a megoldással egyrészt rosszul jár a tulajdonos, másrészt a vevő sem tudja, hányadán álljon az eladóval, illetve a kérdéses ingatlannal. Félreértésekre ráadásul még akkor is számítani lehet, ha az árkülönbségnek egyébként valós oka van, ám erről nem kapunk megfelelő információkat” – hangsúlyozza a szakember.
Állapota válogatja
Szép Levente első példaként azt az esetet említi, amikor a tulajdonos felújítandóként, felújítottként, esetleg a felújítást vállalva egyaránt reklámozza ugyanazt az ingatlant – természetesen eltérő áron. Ilyenkor fontos megtudni, hogy az adott hirdetés mely állapotra vonatkozik, és tisztázni kell azt is, hogy a felújítandó állapotban történő vásárlás esetében az eladó rendelkezik-e engedélyezett átalakítási tervdokumentációkkal. Ez utóbbi megléte bizonyos esetekben – különösen műemléki védettségű épületeknél, ahol az engedélyeztetési eljárás idő- és költségigényes – anyagiakban is mérhető előnyt jelent a vevő számára. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy amennyiben már átalakítás alatt lévő ingatlanról van szó, szakembert is fel kell kérnünk annak elöntésére, hogy megfelelő módon történtek-e korábbi a munkálatok. Az ilyen részletek persze nem derülnek ki egyazon ingatlan különböző hirdetéseiből, de ha az eltérő kínálati ár hátterében ilyesmi sejthető, érdemes a különbség okáról puhatolózni az eladónál.
Variációk jogokra
Az eltérő kínálati ár hátterében az is állhat, hogy az adott ingatlannak a tulajdonjogát és a bérleti jogát egyaránt hirdethetik: ez esetben természetesen két különböző értékről van szó. Ha valóban ez a helyzet, a két hirdetés kínálati árai között jellemzően nagy az árkülönbség, bár a felkapott kerületekben az értékesítés alatt álló bérlakásoknál ez kevésbé szignifikáns is lehet.
Komoly árkülönbséget okozhat az is, ha az ingatlant jelzálogjog vagy végrehajtási jog terheli. A hirdetésekben közzétett vételárnak persze minden költséget kellene tartalmaznia, de ettől függetlenül előfordul, hogy az eladó kínálati árként alacsonyabb összeget tesz közzé, ehhez viszont „hozzáképzeli” azon többletterheket, amit szerinte a jövőbeni vevő átvállalhatna. Ebben az esetben természetesen a feleknek az adásvételi szerződésben rögzíteniük kell a követelések átvállalását, illetve azt sem árt tisztázni, hogy a követelés jogosultja hozzájárul-e az adóscseréhez. Erre a gyakorlati tapasztalatok alapján azonban elég kicsi az esély.
Házak és szokások…
A párhuzamosan futó hirdetések hátterében az is állhat, hogy egyes irodák úgy próbálják meg bővíteni a kínálatukat, hogy apróhirdetésekből vagy internetes reklámokból átemelik a saját weboldalukra az adatokat. Sokszor ezek a hirdetések „beragadnak”, és még akkor is megtalálhatóak a világhálón, amikor már régen aktualitásukat vesztették vagy módosították a legális hirdetés eladási árát. Ennek a gyakorlatnak mindenképpen presztízsromboló hatása van az ingatlanszakmára nézve, hiszen megkérdőjelezi még a valós hirdetések komolyságát is.
„Dehonesztáló lehet az az eset, amikor maga az eladó ad az ingatlanközvetítő irodáknak eltérő eladási áron megbízást, és az is, ha esetleg a közvetítők saját szakállukra hirdették meg más áron az ingatlant – magára valamit is adó ingatlanközvetítő ilyet azonban nem tesz” – mondja Szép Levente. Az értékesítési ár alsó és felső értékét a megbízási szerződésben a feleknek rögzíteni kell, és ettől a közvetítő csak a megbízó hozzájárulásával térhet el.
Előfordulhat olyan lehetőség is – bár ez sem gyakori –, hogy az ingatlan tulajdonosai egymás tudta nélkül különböző áron hirdetik ingatlanjukat. Ez közvetítő irodán keresztül azért nem lenne lehetséges, mert az ingatlanos megbízási szerződését valamennyi tulajdonosnak alá kell írnia. Ha azonban a felek – például válóper miatt – közvetítő nélkül árulják a lakásukat, még ez a történet is megeshet.
Feledékeny tulajdonos?
„Sokszor előfordul az is, hogy a tulajdonos, ugyan nem rosszindulatból, de elfelejti, milyen irányárral adott megbízást egy-egy ingatlanirodának, majd több hónap elteltével milliós eltéréssel ad újabb megbízást egy sokadik közvetítőnek. Megesik az is, hogy az árkülönbséget egyszerűen az okozza, hogy a tulajdonos szánt szándékkal más árban állapodik meg az egyes irodákkal – történik ez pusztán azért, mert míg egyes irodák nem hajlandóak irreális áron hirdetni az ingatlant, addig mások rábólintanak a tulajdonos talajtól elrugaszkodott óhajára. Magyarán fogalmazva az egyik hirdetésben az az ár szerepel, amit a tulajdonos kigondolt, míg a másikban az az összeg, amelyre az ingatlanos „lealkudta” a kínálati árat” – mondja Beák Attila.
Ilyenkor látszólag az az iroda kerül előnybe, amelyik az alacsonyabb árat alkalmazza, ám a gyakorlatban más a helyzet. A vevőnek ugyanis valóban az az érdeke, hogy olcsóbban vásároljon, ezért nagyobb eséllyel keresi meg az alacsonyabb áron hirdető ingatlanost, ám a magasabb eladási ár sikerében reménykedő tulajdonossal nehezebb lesz megállapodnia.
Előfordul az is, hogy az eltérő kínálati árak hátterében egyszerűen az áll, hogy a tulajdonos a megbízási szerződések aláírását követően változtat az ingatlan árán, de ezt nem közli minden irodával. Ilyesmi gyakran megesik, az ingatlanos pedig – ha csak az ilyen esetekre nem köti ki a szerződésében kártérítési kötelezettséget – nem tud ellene védekezni.
Forrás: ingatlanmagazin.com
