2010. december 14., kedd

Hogyan NE vegyünk új lakást-Tanmese kezdőkek


Emberünk még 2006-ban vásárolt magának újlakást úgy, hogy a vételár 60 %-át előre befizette. Akkor még csak a garázsszintnél járt az építkezés, és ott is maradt. Emberünk elbukott 4,5 millió forintot, a beruházó pedig lelépett a vásárlók pénzével. Mik a tanulságai az ügynek? Ezt foglaljuk most össze

Nagyon olcsónak tűnt

Emberünk, aki neve elhallgatását kéri – hiszen a kétajtós szekrények megjelenése mindig előfordulhat –, még 2006-ban döntött úgy, hogy egy kis garzonlakást vásárol. A hirdetések között kutakodva nem hitt a szemének: a VIII. kerületben a Lujza utcában egy 34 nm-es újépítésű lakást mindössze 7 millió forintért hirdettek. Gondolta, hogy a kerület kevésbé előnyös tulajdonságai miatt ennyire olcsó az ingatlan, de hát ilyen jó vételt nem lehet kihagyni. Összehasonlításképpen a Józsefvárosban akkoriban 8-9 millió forintért lehetett kapni egy használtlakást.

60 %-ot előre befizetett

Az olcsó vétel egyetlen feltétele az volt, hogy első alkalommal rögtön be kellett fizetni 4,5 millió forintot, vagyis a teljes vételár 60 %-át. Ekkora az alapozás már megtörtént, nagyjából mélygarázs-szinten tartott az építkezés. A maradék 40 %-nyi vételárat a használatbavételi engedély megszerzése után kellett volna kiegyenlíteni. Az eset még persze jóval a válság kirobbanása előtt történt, amikor ezerrel pörgött az ingatlanpiac, minden rissz-rossz lakást elkapkodtak a vevők. Minden újlakás-projekt felépült, szinte a járókelők után dobták a hiteleket. Ezért aztán emberünk sem gyanakodott. A 60 % kifizetésére azonban nem a beruházó irodájában került sor, mert olyan nem volt neki, hanem egy ügyvédet bíztak meg az adásvételi szerződések lebonyolításával.

Ígéret: fél év múlva állni fog a ház

A szerződés aláírásakor azt az ígéretet kapta, hogy fél év múlva állni fog a ház. Persze fél múlva ugyanúgy a mélygarázs-szinten tartott az építkezés. Hívogatta az ügyvezetőt, az építésvezetőt, akik persze mindenféle indokokra hivatkoztak. Az előleg-befizetés után egy évvel világosodott meg emberünk is, hogy ez a ház sohasem fog felépülni. Közben a beruházók több levélben nyugtatgatták a vásárlókat, hogy a helyzet megoldásán dolgoznak, sőt, bárki átveheti az építkezést, ha tud biztosítani finanszírozást. Elég abszurd módszer lenne, ha végül a vevő fejezné be az építkezést. Ekkor emberünk ügyvédi felszólításban követelte vissza a 4,5 millió forintját. Erre persze fülük botját sem mozgatták, ekkor jöhetett a rendőrségi feljelentés. Ez meg olyan volt, mint halottnak a csók. Aztán magánkutatásba fogott a beruházó céggel kapcsolatban. A cégtörténet alapján az adásvételi szerződések megkötése után tulajdonváltásra került sor, egy kis vidéki városban keresendő az új tulajdonos, aki valójában egy stróman. Eljutottak persze az eredeti tulajhoz is, akiről kiderült, hogy több kisebb újlakás-projektet buktatott már be, miközben megjárta az Egyesült Államokat is.

És eljött a felszámolás ideje

A beruházó cég ellen felszámolás indult fizetésképtelenség miatt – többek között tartozott a szállítóknak és az építési alvállalkozóknak. Felszámoló biztost rendeltek ki, aki egyeztető fórumot tartott. Itt világossá vált, hogy egy fillért sem fog látni emberünk a 4,5 millió forintjából. Ugyanis a követelés 300 millió forintra rúgott, míg a lefoglalt érték maximum 50 millió forint. Ráadásul a követelések kielégítésének sorrendjében a lakásvásárlók meglehetősen hátul tanyáztak. Első a Magyar Állam adókövetelése, második a felszámoló munkadíja, harmadik helyen következik egy bizonytalan eredetű egy ún. keret jellegű jelzálogjog, majd a negyedik helyen következtek a vevők. Az első három helyezett kapott pénzt, a vevők szóba sem kerültek. Emberünk hiába ágált volna, hiszen a felszámoló megmondta: vagy lemondanak a széljegyről, mert addig nem tudja értékesíteni a telket a felépítménnyel együtt; vagy nem mondanak le róla, és akkor a felszámoló pert indít, ugyanis a törvény értelmében együtt kell működni a felszámolóval. Tehát nincs értelme ellenállni, mert még a végén a perköltséget is emberünk nyakába varrják.

A titokzatos jelzálogjog

Emberünk ekkor ébredt rá: az ügy kulcsa az a bizonyos jelzálogjog volt, ami a követelések sorrendjében a harmadik helyen állt. A beruházás eredeti tulajdonosa tudta, hogy ez a bizonyos jelzálog-követelés a felszámolás során a befolyó vételár-előlegekből még viszonylag sok pénzt fog kapni. Vagyis mielőtt eladta a lakásokat, falból jelzálogszerződést kötött valakivel. Ez egyszerű kis magánkölcsön volt 50 millió forint értékben. Persze a magánkölcsönt nem átutalással folyósították, hanem készpénzben. Roppant életszerű, amikor a beruházónál megjelenik egy magánszemély, és átad 50 millió forintot. Valószínűleg ez a pénz az eredeti tulajdonos zsebébe vándorolt. Vagyis elkezdte az alapozást mondjuk 10 millió forintért, hitelre vette talán a telket is, aztán lelép 50 millióval. Ha nyer rajta 30-40 millió forintot, már mehet is Hawaii-ra. Emberünkben felmerült, hogy a keret jellegű jelzálog jogalapját megkérdőjelezi, plusz vagyonosodási vizsgálatot kér a kölcsönadó ellen. De mifelénk semmit sem lehet bizonyítani, ráadásul még a végén jönnek a kétajtós szekrények, ami pedig káros az egészségre.

Javaslatok

Ma már a válság miatt amúgy sem szokás tervrajzról lakást vásárolni, de ha veszünk is, ne fizessük ki egyösszegben a vételár felét előre. Alaposan nézzünk a beruházó „körmére”, referenciák után kutassunk, a cégkivonatot tanulmányozzuk – ha a cégnek tartozása van, az nem jelent túl sok jót. Hiszen például a ki nem fizetett alvállalkozók nyilván nem végeznek tökéletes munkát. Az építkezést keressük fel többször, hogy ott valóban intenzív értékteremtő munka folyik-e, esetleg kérdezzünk rá az építésvezetőnél vagy a műszaki konzulensnél, hogy milyen minőségű anyagokat építenek be. Keressük fel az értékesítő irodát is, már ha létezik-e ilyen, mert ha nincs, akkor szintén gyanús az ügy. Nem kell rongyrázó helyiségre gondolni egy szuperplázában, csupán egy tisztességes, karbantartott irodáról van szó. Mindig alaposan nézzük meg, hogy a beruházó miből finanszírozza a projektet. Ha nincs finanszírozó bank és a vevők befizetései ügyvédi letétbe sem kerültek, szinte semmi remény, hogy a pórul járt ügyfelek akár a befizetett pénz egy részét is visszakapják a sok éves felszámolási eljárást követően.

Forrás: ingatlan.net/magazin