2010. március 20., szombat

Vége a lakásár csökkenésnek?

A tavalyi visszaesés után az idei év első két hónapjában éledezni kezdett a hazai lakáspiac. Az árak csökkenése lassan megáll, bizonyos ingatlankategóriák esetében rövidült az értékesítési idő, a hitelszigorítások bevezetése előtti időszakban pedig a vártnál is nagyobb mennyiségű hiteligényt adtak be a potenciális vásárlók. Jelenleg az átlagos eladási idő ingatlantípustól és településtől függően 1-6 hónapig tart - áll a Duna House aktuális piacelemzésében.
Az illetékek jelentős csökkentésének köszönhetően számos, a 2009-es évben elhalasztott tranzakció realizálódott az év első két hónapjában, a korábban a 10%-os illetékkulcs miatt szinte alig eladható nyaralók és üdülők tekintetében is érezhetően megnőtt az érdeklődés. Szintén érezhető növekedést jelentett a piacon az, hogy a március 1-től bevezetett hitelszigorítások miatt a vevők egy része igyekezett az év első két hónapjában megvásárolni a kívánt ingatlant, ami mind a tranzakciók számában, mind pedig a hiteligénylésekben a korábbi időszakoz képest jelentős növekedést eredményezett. Biztató jel ugyanakkor, hogy a hitelek iránti érdeklődés március 1-e után sem csökkent számottevően.
Gyorsul az eladás
Javuló tendenciát mutat az ingatlanok átlagos értékesítési ideje is, a tavaly évközi mélyponthoz képest 10-15%-kal gyorsult az ingatlanok pörgése. Leggyorsabban továbbra is a panel és a téglalakásokat lehet eladni, a családi házak értékesítéséhez átlagosan 1.5-2-szer ennyi idő szükséges. A paneleket relatíve alacsony áruk miatt lehet viszonylag gyorsan értékesíteni (nem ideérve a nagy alapterületű lakótelepi lakásokat, melyeket a magas fenntartási költségek miatt továbbra sem feltétlenül lehet rövid idő alatt eladni), a belsőbb kerületekben, illetve a vidéki városok felkapottabb részein található ingatlanok iránt is élénkült a kereslet.
A legnehezebb helyzetben továbbra is azon ingatlantulajdonosok vannak, akik a jelentős túlkínálat ellenére is a piactól elrugaszkodott, magas áron kínálják lakásaikat - az esetek döntő többségében sikertelenül. A Duna House elemzése felhívja a figyelmet arra, hogy a sikeres értékesítést az egyre fontosabbá váló fenntartási költségek és a lokáció mellett továbbra is a megfelelő, a piaci szinthez igazodó ár segíti elő a legjobban. Tipikus hiba az elmúlt hónapok tapasztalatai alapján, hogy sokan az egykori felújítás költségeit teljes értéken számítják be a kínálati árba, valamint a lakás egykori beszerzési értékét szorozzák fel az elmúlt évek pénzromlási mutatójával - ez bár matematikailag szép eredményt mutat, de sok esetben nem tükrözi a piaci realitásokat.
Sok újat nem hoz a hitelszigorítás
Jelentősen nem várható, hogy a márciustól bevezetett hitelszigorítás csökkenti a tranzakciók számát, mivel a rendelet gyakorlatilag az elmúlt 1.5 év banki gyakorlatának írásba foglalása - a válság kitörése óta 20-30% önerő alatt egyébként sem lehetett már ingatlant vásárolni, a szigorítás inkább arra lesz alkalmas, hogy még inkább az egyre versenyképesebbé váló forinthitelek felé terelje a vásárlókat.
Tény azonban, hogy az utóbbi másfél évben a lakástámogatási rendszerek szinte teljes körű megszüntetése, valamint a megkövetelt önerő korábbi szinte 0-ról történt emelése miatt egy jelentős vásárlói csoport kiesett a piacról, akik a közeljövőben aligha tudnak visszatérni - hacsak nem tudnak egy pótingatlant bevonni fedezetként. Ez a vásárlói kör a Duna House tapasztalatai szerint vagy elhalasztja a vásárlást, vagy pedig az önerő összegyűjtéséig inkább a bérlakáspiacon jelenik meg.
A piac külső jelre vár
A mostani piaci környezet enyhén pozitív növekedés irányába mutat, azonban amíg a külső gazdasági környezet nem rendeződik, valamint nem válik világossá a következő évek gazdaságpolitikája jelentős elmozdulás nem várható. A forintárfolyam viszonylagos stabilizálódásával, valamint a devizahitelesek megmentésére létrejött banki konstrukciókkal sikerült az ingatlanpiac összeomlását elkerülni, melyben szerepe volt annak is, hogy a várakozások ellenére anno Magyarországon nem alakult ki a szlovák vagy a román piachoz hasonló ingatlanbuborék.
Jelenleg a helyzet kifejezetten alkalmas vásárlásra, mivel az árak még mindig kedvezőek - sok olyan ingatlan is elérhető az átlagos vevő számára (mint például a Budapest belvárosában találhatóak), melyek a válság előtt még keresési opcióként sem merültek fel. Fontos azonban tudni, hogy az ingatlanpiac kiváló indikátor - ahogy azonnal reagált a 2008-as válság megérkezésére, úgy fog szintén gyorsan reagálni az esetleges pozitív gazdasági környezetre.