2010. február 8., hétfő

Adózási szabályok lakáseladás után

Ügyfeleink igen pozitívan értékelik azt, hogy irodánk  munkatársai és ügyvéde is a szerződéskötések alkalmával mind az eladót, mind a vevőt teljes körűen tájékoztatja az ingatlan adásvételével járó jogokról és kötelezettségekről is. Az alábbiakban itt is kifejtjük, hogy milyen adózási kötelezettsége van annak, aki lakóingatlant értékesít: Lakásnak az adózás a szempontjából az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet minősül. Ha tehát olyan ingatlant adnak el, amiben ugyan állandóan, életvitelszerűen laknak, de az ingatlan-nyilvántartás szerint nem lakóház vagy udvar (pl. üdülő, ami teljesen tipikusnak mondható vagy tanya stb.), akkor az általános szabályok szerint kell az adókötelezettségeket teljesíteni. Az adó mértéke a jövedelem 25 százaléka. Az adót a személyi jövedelemadó bevallás megfelelő rovatában kell megállapítani és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig (május 20.) megfizetni.
 2008. január elsejétől, amennyiben ön lakóingatlant ad el annak szerzéstől számított öt éven belül, attól függetlenül, hogy vesz új lakást vagy sem, 25%-os jövedelemadót kell fizetnie. A szerzést követő ötödik évben már adómentesen lehet eladni a lakóingatlant. Az adóalap mértéke a szerzéstől számított évek függvényében csökken. Az alábbiakban egy összefoglaló táblázatot látunk erről:
 
Az adó alapját képezõ jövedelmet az alábbiak szerint kell kiszámítani:
Elsõ lépésként meg kell határozni a lakás átruházásából származó bevételt, amely esetünkben a szerzõdésben rögzített eladási ár. A bevételbõl (az eladási árból) le kell vonni az eladót terhelõ következõ számlával igazolt költségeket:
a) a megszerzésre fordított összeget és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
b) az értéknövelő beruházásokat;
c) az átruházással (eladással) kapcsolatos kiadásokat, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.
A megszerzésre fordított összeg tipikusan az eladott lakás megvásárlásakor fizetett vételár vagy a megszerzésre fordított összeg (pl. a csereingatlan értéke). Ha az eladott lakást örökölték vagy az eladó ajándékba kapta, a megszerzésre fordított összeg az, amelyet az illeték megállapításához figyelembe vettek. Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg (például mert nem szabtak ki illetéket), akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni.
A megszerzéssel összefüggő kiadások a vagyonszerzés után fizetett illeték, illetve az ügyvédi vagy közjegyzői munkadíj, valamint az ingatlanközvetítő megbízási díja.
Értéknövelő beruházásnak az eladást megelőző két éven belül a lakás korszerűsítésére és/vagy állagmegóvásra fordított kiadásokat kell tekinteni, ha azok az eladásból származó bevétel 5%-át meghaladják. Korszerűsítés a lakás komfortfokozatának növelése céljából víz-, csatorna-, elektromos, gázközmű bevezetése, illetve belső hálózatának kiépítése, fürdőszoba létesítése olyan lakásban, ahol még ilyen helyiség nincs, központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, beleértve a megújítható energiaforrások (pl. napenergia) alkalmazását is, az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat, a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, tető cseréje, felújítása, szigetelése. A korszerűsítés része az ehhez közvetlenül kapcsolódó helyreállítási munka, a korszerûsítés közvetlen költségeinek 20%-áig.
Az átruházással kapcsolatos kiadások szintén lehetnek az ügyvédi, közjegyzői díjak, közvetítői jutalék stb.
Ha a bevétel kiszámítása a fentiek szerint megtörtént, akkor már egyszerűen számítható a jövedelem is, hiszen a jövedelem a bevétel
– 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
– 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
– 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
– 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
– 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
A megszerzés éve az az év, amelyben az eladott lakás tulajdonjogának megszerzésére irányuló földhivatali eljárás megindult. Ez tipikusan a szerződés vagy egyéb okirat földhivatali benyújtásának időpontja, a köznyelvben a szerződés “széljegyre kerülésének” időpontja.
Kérelemre az adóhatóság az eladó jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel az adót mérsékelheti vagy elengedheti. Erre különösen akkor van lehetőség, ha az eladó a jövedelmet saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra használja fel.
Példa: 2005-ben vásárolt egy lakást 20 millió forintért, amit 2008-ban 30 millió forintért ad el. Az adó alapja az eladá és a vétel különbözete: 10 millió forint. Ennek az összegnek a 60%-a után kell adóznia, avagy az adóalap 40%-kal csökkenthető (fenti táblázat), tehát az adó alapja 6 millió forint. Az adó mértéke 25%, így az adó 1,5 millió forint.
A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknél a tulajdonszerzés nélkül lezárt ingatlanlízing ügylet után szerzett jövedelemre ugyanezek a szabályok vonatkoznak. Itt a bevétel megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének éve minősül.
Fontos: Ha lakását 2007-ben adta el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már befizetett adó visszaigényelhető!
A lakáseladás után adókötelezettség az adásvételi szerzõdés földhivatali benyújtásának napján keletkezik. Az adókötelezettség nemcsak adófizetési, hanem bevallási kötelezettséget és az ingatlanügylettel kapcsolatos okiratok megõrzését is jelenti.
Csökkenti az adóalapot:
Ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.
Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.
Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való) javítása, a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.
Tovább csökkenthető az adóalap:
Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel.
A jövedelem fenti felhasználását az ingatlan átruházását követő első és második adóévről szóló adóbevallásában is feltüntetheti.
Méltányosság
Az APEH az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különös tekintettel akkor számíthat, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik.
Mikor szereztem a jövedelmet?
Ingatlanok esetén (lakás, telek, stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.
Mi a helyzet az ÁFÁ-val?
Álatlánosságban az ÁFA 20 %, de:
Tárgyi adó mentes:
• földingatlan értékesítése, bérbeadása, kivéve a beépítésre szánt területek, építési telkek.
• lakóingatlan értékesítése, bérbeadása, kivéve az első értékesítést.