Mélypont a Balatonnál - Földig nyomott árakon adják a nyaralókat

Bár irodánk kínálatában csak néhány Balaton környéki ingatlant fedezhetünk fel, a következő cikket mégis nagy érdeklődéssel olvastuk a www.resourceinfo.hu portálon:
Több Balaton környéki ingatlanos is állítja, hogy a kereslet most már folyamatosan élénkül a régiós piacon, egyesek viszont még mindig csak negatívumokról tudtak beszámolni. Bár az eladók közül, akik megtehetik, még mindig a racionálisnak tűnő kivárásra játszanak, a vevők egyértelműen érzik, hogy a balatoni ingatlanpiac árszintje mostanában éri el a tényleges mélypontját. Egyes esetekben találkozhatunk 30-40%-os kínálati áreséssel is, amiben pedig még mindig benne van a mostanában szokásos 5-15% közötti alkupotenciál.
Optimista hangok
Több, a balatoni régióban tevékenykedő ingatlanos is arról számolt be lapunknak, hogy a tavalyi évhez viszonyítva az idei szezonban beindulni látszik a tóparti ingatlanpiac. Az árak ugyan még mindig a padlón vannak, sőt, egyes esetekben még a 20-30% közötti áresésekből is tovább lehet alkudni. Békesi Béla, a balatonlellei Balatop ügyvezetője konkrét példákat is említett a hatalmas áresésekre. Az általa kezelt ingatlanok között volt olyan parti településen található családi ház, amely az elmúlt fél évben esett 10.5 millióról először 9, majd 8.5 millióra, míg végül a tulajdonosok mára már akár 7.9 millióért is eladnák az ingatlanjukat, és ebben még nincs benne a manapság szinte kötelező alku. Egy másik esetben a vízparttól 8 kilométerre található településen az eredeti 9 milliós árból kényszerült drasztikus engedményekre az eladó, mivel sem 7.6, sem 6.5 millióért nem kelt el az ingatlanja. Ma 5.5 millióért próbál megválni nyaralójától
Békesi szerint a piacot leginkább a kivárás jellemzi. Az emberek várnak a kormány lépéseire, a gazdaság alakulására, a hitelekkel kapcsolatos döntésekre, és úgy általában mindenre, ami csak minimálisan is befolyásolhat egy ilyen hosszú távú beruházást. Az egyre élénkülő keresgélők elsősorban az olcsóbb kategóriájú nyaralók között szemezgetnek, melyek közül a legtöbb nem vízparti ingatlan az 5 és a 15 millió közötti, vagyis olcsó árkategóriába sorolható. További jó hírnek számít, hogy ahogy Békesi meséli, a Balatonnál kezdenek újra megjelenni a nagyobb tőkével gazdálkodó magánbefektetők, akik középtávon jelentős lendületet adhatnak a térségnek.
Benna Zsolt, a balatonfüredi Otthon Centrum irodavezetője is hasonlóan vélekedik a kereslet alakulásáról, és a környéki ingatlanok árairól. Véleménye szerint a lakás és nyaraló árak valóban alacsonyan vannak a magyar tenger partján, de ő ezeket az árakat tekinti reálisnak. Az északi parton a potenciális vásárlók inkább a 15 millió forint körüli lakások és a 30 milliós kúriák után érdeklődnek. A legfontosabb szempontok a közművesítettség, és a magasabb kategóriában a panoráma, valamint a tulajdonos rugalmassága, ami elsősorban a vételárra vonatkozik. Az irodavezető elmondása szerint az elmúlt egy-két hónapban 2-3 ügyletet zártak le sikeresen, ami még mindig nem a fénykort idézi, de némi optimizmusra ad azért már okot. A cég kínálatában a 30 nm körüli balatonfüredi 6-8 milliós nyaralóktól kezdve, a szintén füredi 10 milliós téglalakáson át, 10-12 milliós szigligeti és badacsonyi víkendházakon át sok különböző típusú ingatlan megtalálható. Benna elmondása szerint a 40-50-60 nm-es 15 millió körüli nyaralók mennek most igazán jól, az 50 nm-es alapterületű, 2-3 szintes üdülőkön viszont szinte képtelenség túladni. Az irodavezető összegzésében azt hangsúlyozta, hogy mozgás már tapasztalható, az árak ugyan még stagnálnak, de középtávon már emelkedő tendenciát mutatnak.
Erős a túlkínálat
A helyi irodák vezetői mellett a két legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózat vezető elemzőinek is kikértük a balatoni helyzettel kapcsolatos véleményét. Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője szerint "alapvetően nincs érdemi változás a balatoni ingatlanpiacon, továbbra is nagyon erős a túlkínálat, a vevők pedig csak mérsékelt érdeklődést mutatnak a tóparti ingatlanok iránt. A leginkább keresett kategória a közvetlen vízparti ingatlan (ebből viszont kevés van), illetve a főút és a tó közötti utcákban található házak - 20-40 millió forint közötti ársávban. Természetesen a kínálat összetétele ettől eltér, nagyon sokan próbálnak megszabadulni a 80-as években épült, több száz négyzetméteres, főleg a fizetővendéglátásra optimalizált ingatlanjuktól 50-60 millió forint között - kereslet azonban alig van. Nehéz eladni a társasházi, apartmanházakban lévő ingatlanokat is, sokban még 4-5 évvel az átadás után is bőven lehet válogatni a lakások közül. A piac számára problémaként jelenik meg az is, hogy az egyre szaporodó wellness-hotelek, illetve a hozzájuk kapcsolódó apartmanházak szinte tökéletes megoldást kínálnak azoknak, akik csak néhány hetet töltenek lent évente a tavon - így mentesülnek egy ház fenntartásának költségeitől és problémáitól. Mindenesetre a válság hatásának is köszönhetően a nem túl felkapott településeken már egész olcsón lehet vásárolni (akár 20 millió forint környékén is) - nagy probléma azonban, hogy a külföldi vevők (és bérlők) száma az utóbbi években alaposan lecsökkent".

Az Otthon Centrumtól Valkó Dávid vezető elemző osztotta meg cégük álláspontját a jelenlegi balatoni helyzetről. Felméréseik szerint a Balatonon folyamatosan nő a kínálat a tavalyi évhez képest, és nagy számban kerültek a piacra 2-3 éves, újszerű lakások; ezekhez most sok esetben olcsóbban lehet hozzájutni, mint a beruházótól vásárolt új ingatlanokhoz. Ráadásul, ezek a lakások általában jobb adottságúak, mint a még kínálatban lévő újak. A vevők többsége készpénzes, azok, akik nem rendelkeznek elég önerővel és hitellel szeretnének vásárolni, sok esetben nem mernek belevágni a tranzakcióba, így csak "nézegetik" a kínálatot. A szigorodó hitelezési szabályok mellett gond, hogy sok Balaton-parti település rossz besorolást kapott hitelezhetőség szempontjából, így a fedezetként szolgáló ingatlan elhelyezkedése is gátolja a hitelhez jutást.
A Balatonon ingatlant keresők döntő többsége budapesti lakos, akik elsősorban üdülés-nyaralás céljából vesznek itt ingatlant. A vevők további 20-30%-át a helyi lakosok adják, míg a külföldiek mindössze 5-10%-ot képviselnek, ám ők is túlnyomórészt külföldön élő magyarok. Az "igazi" külföldi érdeklődők nagyrészt hollandok, esetenként dánok, svédek. A cég elemzője két nagyobb vásárlói csoportot különböztet meg: azokat, akik befektetési szándékkal keresnek ingatlant, illetve azon vevőket, akik saját használatra keresnek balatoni nyaralót. "Az elmúlt hónapokban nagyobb számban jelentek meg az üzleti szemléletű vevők, akik jó áron keresik a biztos befektetéseket. Ők sokszor csalódnak, hiszen a Balatonon nem jellemző a megszorult eladók kényszerértékesítése, túlkínálat esetén sem csökken a ritkább, egyedibb ingatlanok ára." - ezt már Simon Amarilla, az Otthon Centrum balatoni franchise partnere mondta.
"Szórványosan zivatar"
Az optimistább állásponton lévő és derűlátó ingatlanosok mellett azért akadnak olyanok is akik nem tudnak beszámolni semmiféle pozitív változásról sem. Bár az erősödő keresletet ők is érzik, a forgalmukban ez egyáltalán nem jelentkezik. Véleményük szerint az árak ténylegesen elérték a lehetséges szint alját, és annak ellenére, hogy így sincs forgalmuk az árak emelkedését prognosztizálják.
A többségi állásfoglalásra alapozva elmondható, hogy a balatoni nyaralópiacon egy befektetői szempontból jó beszállási pontnak számító állapot alakult ki, ahol egyes esetekben szinte telekáron, vagy az alatt lehet hozzájutni az ingatlanokhoz. Ez persze csak a gyengébb és egyes közepes elhelyezkedésű és állapotú telkekre és épületeikre igaz, mivel a felső közép és luxus kategória árai, egyes kivételeket leszámítva, a bennük rejlő potenciál miatt nem nagyon akarják megadni magukat. A nehézkes hitelfelvétel miatt "rengeteg" készpénzes vásárlóval lehet találkozni, akik azonban minden megpróbálják kihasználni az alkupozíciójukban rejlő előnyöket.