Szomszédjogok: áthajló fa, elkóborló állat, kerítés, földtámasz és egyéb problémák

Az ingatlantulajdonosok szeretik azt hinni, hogy bezárva maguk mögött az ajtót, kizárhatják a külvilágot, és nem merülhetnek fel zavaró körülmények. A tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy ilyen ideálisnak tekintett állapotot nem lehet elérni, s a szomszédok miatt szükségszerűen problémák és konfliktusok jelentkeznek. Ezeket a vonatkozó jogszabályok – elsősorban a Ptk. – törekszenek rendezni. Érdemes megismerni, hogyan.z alábbi cikkben a főbb problémás területeket vizsgáljuk meg, megadva a jogszabályi rendelkezéseket is, amelyek mentén a megoldást meg lehet találni. A Ptk. ugyan meglehetősen részletesen, egyértelműen és könnyen alkalmazható módon szabályozza az ún. szomszédjogok kérdését, de ez tipikusan az a terület, ahol a szomszéd ingatlan tulajdonosával a problémákat – ha már a kialakulásukat nem sikerült megelőzni – egyszerűbb, olcsóbb, gyorsabb és nem utolsósorban „emberibb” módon lehet megoldani egy pohár sör mellett, vagy hogy ne legyünk hímsoviniszták, egy közös „shoppingolás” keretében. Lássuk tehát a szomszédjogok egyes részterületeit, ill. a kapcsolódó szabályozást:

I. Földtámasz

A Ptk. szerint „a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék”, ennek az építkezések esetében van nagy jelentősége, hiszen például a szomszédban folyó – esetleg többszintes – mélygarázs-beruházás megfoszthatja az ingatlanunkat a szükséges támasztól, és veszélybe sodorhatja azt. A földtámasz biztosítása azt jelenti, hogy a tulajdonos a szomszédos épület biztonságát, védelmét szolgáló partfalat (támasztékot stb.) nem jogosult elbontani (megszüntetni), illetve azokon olyan átalakítást végezni, ami az állékonyságukat csökkenti. Ily módon tilos például az épület alapját kiásni. Az ilyen eredményre vezethető beavatkozásokra a tulajdonos csak akkor jogosult, ha egyidejűleg más, és a rendeltetésének betöltésére alkalmas módon oldja meg az épület rögzítését.
Ezt az adott beruházás megkezdése előtt érdemes a beruházónak és az érintett, veszélyeztetett ingatlanok tulajdonosainak megállapodásban rögzíteni, és szükség esetén az ingatlantulajdonos saját statikai-műszaki szakértőt is indokoltan von be a folyamatba. Amennyiben a fenti rendelkezés megsértéséből kár keletkezik, úgy azt az ingatlantulajdonos akár bírósági úton is érvényesítheti. Nagy jelentősége lehet ebben az esetben, ha az említett megállapodás – kiegészítve állapotfelméréssel, fényképekkel, videofelvételekkel – létrejött és egyértelműen igazolja az ingatlannak a beruházás előtti állapotát.

II. Áthajló ágak és áthulló gyümölcsök

A következő neuralgikus pont az áthajló ágak és áthulló gyümölcsök kérdésköre lehet, amellyel kapcsolatban a Ptk. az alábbiak szerint rendelkezik:

„A tulajdonos a földjére áthajló ágakról lehullott gyümölcsöket megtarthatja, ha azokat a fa tulajdonosa fel nem szedi; az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására nem jogosult, kivéve ha azok a föld rendes használatában gátolják, és a fa tulajdonosa azokat felhívás ellenére sem távolítja el.”

A szomszéd abban az esetben gyakorolhatja a gyümölcs felszedésével kapcsolatos jogot, ha a tulajdonos e jogával nem élt. Ha az áthajló ágak és gyökerek gátolják a tulajdonost a föld rendeltetésszerű használatában, a növényzet tulajdonosát kell felszólítania arra, hogy azokat távolítsa el, s azokat maga csak akkor vághatja le, ha a tulajdonos a felhívásnak önként nem tett eleget. Ezt a viszonylag egyértelmű szabályozást ki lehet egészíteni néhány gyakorlati tapasztalattal, ill, bírósági határozat szerinti tartalommal, azaz pl. a szomszéd telekre áthajló és ott veszélyhelyzetet előidéző fa kivágására és az ezzel kapcsolatos költségek viselésére annak a teleknek a tulajdonosa köteles, amelyiken a fa áll.
A Ptk. bizonyos feltételek teljesülése esetén lehetőséget biztosít a szomszéd ingatlanának a használatára az alábbi szabályok szerint:

„Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, amennyiben ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.”

Az előzekből fakadóan az áthajló ágakról lehullott gyümölcsök összeszedése, az ágak, gyökerek levágása érdekében a tulajdonosnak nyilván át kell mennie a szomszéd ingatlanra. Előfordulhat, hogy építési anyag áthordása, karbantartási munkálatok elvégzése, vagy egyéb okból szükséges a szomszédos ingatlanra való belépés. Ugyanakkor a tulajdonos a szomszédos földet csak e célok érdekében és csak a szükséges mértékben használhatja. Ha a belépés, vagy a föld építési célból történő használata károkozással jár, a föld tulajdonosa kártalanítást követelhet. A szomszédjog gyakorlásából eredő károk megtérítése körében a Ptk. kártalanításról és nem kártérítésről rendelkezik. A kártérítés fogalmát ugyanis a jogellenes károkozás esetében alkalmazza. Kihangsúlyozandó, hogy a közérdekű munkák elvégzése, vagy például állatok befogása céljából a belépést nyilvánvalóan nemcsak a szomszédnak, hanem más érdekeltnek is meg kell engedni. Kártalanításként adott esetben használati díj is megállapítható. A kártalanítás mindig a földre való belépéssel, illetve a föld használatával szükségszerűen felmerülő akadályozás mértékéhez igazodik. A szükségtelenül okozott kár megtérítésére a Ptk. 339. §-ban szabályozott, általános kártérítési elvek az irányadók.

III. Ingatlanok határvonala, kerítés és mezsgye

Gyakori probléma és konfliktusforrás az ingatlanok határának, kerítésének kérdése. A Ptk. szerint „ha a földeket kerítés (sövény) vagy mezsgye választja el egymástól, ennek használatára a szomszédok közösen jogosultak. A fenntartással járó költségek a szomszédokat olyan arányban terhelik, amilyen arányban őket a jogszabály a kerítés létesítésére kötelezi. Ha jogszabály erről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik.”
A kerítést általában oda kell helyezni, ahol az ingatlan-nyilvántartási térkép szerint a határvonal húzódik. Eltérésre adhat azonban alapot, ha az ingatlan-nyilvántartási térkép hibás és ezért kijavításra szorul. A tulajdonos jogosult a szomszéd már meglevő kerítése mellé a saját ingatlanán újabb kerítést emelni; a falból épített kerítést azonban úgy kell elhelyeznie, hogy a szomszédos építési telek és az azon levő létesítmények rendeltetésszerű használatát ne akadályozza.

IV. Az ingatlanok határvonalán elhelyezkedő növényzet

A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban a szomszédokat illeti. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.
A fák telepítése, a meglevő növényzet megóvása – porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán – általános környezetvédelmi érdek. Ezért a szomszédjogi vitákban általában nem kerülhet sor fák kivágásának elrendelésére. Helye lehet viszont az árnyékolással összefüggésben esetleg keletkezett kár megtérítésére való kötelezésnek. A fa kivágásánál mindig mérlegelni kell, hogy a fa a használatot milyen mértékben gátolja, ahhoz az előnyhöz viszonyítva, amit a fa jelent a tulajdonosoknak.

V. Az elkóborló állat

De nem csak növényzet okozhat vitás helyzetet a szomszédos ingatlanok tulajdonosai között, hanem állatok is, akik ráadásul képesek a helyüket változtatni és kevésbé figyelembe venni a telekhatárokat, vagy egyéb jogi fogalmakat és tiltásokat. A Ptk. természetesen nem ad szabad kezet az elkóborló állatnak és az állat gazdájának, hiszen így rendelkezik:

„a tilosban talált állatot a föld használója mindaddig visszatarthatja, amíg az általa okozott kárt tulajdonosa meg nem téríti.”

A tilosban kifejezés alatt nyilvánvalóan azt kell érteni, hogy a más földjére behatoló állatról van szó. Kérdéses lehet azonban, hogy a visszatartás ideje alatt, az állat gondozásával felmerülő esetleges költségeket ki viseli. Nyilvánvaló ugyanis, hogy nem csak azt a kárt kell megtéríteni, amelyet az állat okozott, hanem azt az összeget is, amelyet a visszatartás ideje alatt a visszatartó fordított az állatra. Az is előfordulhat, hogy az állat tulajdonosa nem is kívánja az állatot visszavenni. Ilyen esetben sor kerülhet a felelős őrzés szabályainak alkalmazására is: azaz ha a jogosult a dolgot megfelelő határidő alatt felszólításra nem szállítja el, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel, vagy a költségek előlegezésével járna, a felelős őrző a dolgot értékesítheti vagy felhasználhatja. Speciális jogi szabályozás vonatkozik a méhrajra. Ha ugyanis a tulajdonos a kirepült méhraját 2 napon belül nem fogja be, azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet, ennek során azonban érdemes némi szakértelemmel és védőfelszereléssel megkezdeni a jogi lehetőségünk gyakorlását, mielőtt kellemetlen meglepetések érnének.
Fontos megemlíteni, hogy a fenti – Ptk.-n alapuló – rendelkezésektől mind jogszabály, mind a felek esetleges megállapodása eltérést eredményezhet.

VI. Más tulajdonában lévő ingatlan használata veszélyhelyzet esetén

A Ptk. ebben a körben még az alábbi szabályozást hozza: „Másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély (szükséghelyzet) esetében a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a szükséghelyzet megszüntetése végett a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják, illetőleg abban kárt okozzanak. Más vagyonát fenyegető szükséghelyzet esetében ez a kötelezettség a tulajdonost csak akkor terheli, ha a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti. A tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást, attól pedig, aki a szükséghelyzet megszüntetése során indokolatlanul nagy kárt okozott, kártérítést követelhet. Ha több személy életét vagy vagyonát fenyegető veszélyt egyes veszélyeztetett tárgyak feláldozásával hárítanak el, az ebből eredő kárt, amennyiben e tárgyak feláldozása szükséges volt, veszélyeztetett érdekeik arányában valamennyien viselik; ezt a szabályt kell alkalmazni a veszély elhárítására fordított szükséges költség megosztására is.
A szükséghelyzet a károkozás jogellenességét kizárja, és a szükséghelyzet előidézőjétől lehet kérni a jogszerű magatartással okozott kár megtérítését. Egy bírósági határozat szerint a belvízkár elhárítása érdekében a veszélyeztetett ingatlanok (lakóházak és mezőgazdasági ingatlanok) megóvása céljából tett közigazgatási intézkedések – amennyiben azok a veszélyeztetett helyzethez képest indokolatlanul nagy kárt nem okoznak – kártérítési felelősséggel nem járnak. A szükséghelyzet elhárításához indokolt, a fenyegető veszély mértékével arányos intézkedések a károkozás jogellenességét kizárják, a közigazgatási szerv helytállásra semmilyen jogcímen nem köteles, a tulajdonos pedig – a szükséghelyzetre vonatkozó rendelkezések szerint – a szükséghelyzetbe került személyektől (az érintett ingatlantulajdonosoktól) igényelhet kártalanítást. A szükséghelyzet megállapításának objektív feltételei tehát:
1. a más életét, testi épségét, vagyonát közvetlenül fenyegető helyzet,
2. a más módon el nem hárítható veszélyhelyzet.
Szükséghelyzetnek tekintjük, ha valakinek életét, testi épségét, vagyonát közvetlen veszély fenyegeti. A bírói gyakorlat szerint a veszély akkor közvetlen, ha az adott helyen és az adott időben, célszerűen és ésszerűen más módon el nem hárítható. Az élet, testi épség veszélyeztetése során a tulajdonos tűrési kötelezettsége korlátlan. Ugyanakkor a vagyont fenyegető szükséghelyzet esetén a tűrési kötelezettség a tulajdonost csak oly módon és akkor terheli, ha a fenyegető veszély előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonos dolgában a veszély elhárítása kapcsán bekövetkezik. A szükséghelyzet fennállásának tényét objektív körülmények alapján kell megállapítani és nem a résztvevők szubjektív érzete alapján.
A szükséghelyzetet azért nem a kártérítés körében szabályozza a törvény, mert ha a szükséghelyzet fennáll, akkor a dologban bekövetkezett kár nem jogellenes. Ez az oka annak is, hogy ilyen esetben a tulajdonos kártalanítást (és nem kártérítést) követelhet. Más dolog azonban, ha a szükséghelyzet megszüntetése kapcsán indokolatlanul nagy kárt okoztak, mert ebben az esetben kártérítés követelhető.

VII. Más tulajdonában lévő ingatlan használata közérdekből

Szintén kapcsolódó szabályozás az alábbi:

„Az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy az erre külön jogszabályban feljogosított szervek – a szakfeladataik ellátásához szükséges mértékben – az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek, vagy a tulajdonjogát egyébként korlátozzák. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosát az akadályoztatás (korlátozás) mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg. Ha a használat vagy egyéb korlátozás az ingatlan rendeltetésszerű használatát megszünteti vagy jelentős mértékben akadályozza, a tulajdonos az ingatlan megvásárlását, illetőleg kisajátítását kérheti. A tulajdonjog gyakorlásával kapcsolatos termelési, építésügyi, egészségügyi, vízügyi és egyéb előírásokat külön jogszabályok tartalmazzák.”

Konkrét jogesetekben hozott bírósági határozatok szerint pl. az áramszolgáltató által közcélra – pl. transzformátorház céljára – igénybe vett helyiségek után a gazdálkodó szerv tulajdonost (kezelőt) sem bérleti, sem használati díj nem illeti meg, hanem a tulajdonjog (a kezelői jog) korlátozása miatt a részére kártalanítás jár. A kártalanítás mértékének megállapítása során a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó speciális jogszabály rendelkezéseiből és nem a Ptk. általános szabályaiból kell kiindulni.

További jogesetek:

1. A rendezési terv folytán eltérő övezetbe átsorolt ingatlan tulajdonjogának korlátozása miatt a Ptk. 108. § (2) bekezdésében foglalt feltételek megvalósulása esetén a tulajdonost illeti meg a választás joga, hogy az ingatlan megvásárlását vagy kisajátítását kérje. Megvásárlásra irányuló kérelem esetén a kötelezett az ingatlan kisajátításának kezdeményezésével mentesülhet a megvásárlás kötelezettsége alól. Ha e lehetőséggel nem él és az ingatlan megvásárlásától is elzárkózik, a tulajdonos polgári perben alappal támaszt igényt arra, hogy a bíróság kötelezze az ingatlan megvásárlására.
2. A mobiltelefon átjátszótorony (ún. bázisállomás) létesítése miatt a szomszédos ingatlanok tulajdonosai a berendezés hatásával összefüggésben az ingatlanaik értékvesztése miatt kártalanításra jogosultak. A közcélú mobilszolgáltató nem kártérítési, hanem kártalanítási kötelezettséggel tartozik, a felróhatóság alóli kimentésnek ezért nincs helye.
Dr. Nagy és Társa Ügyvédi Iroda
www.drnagy-ugyved.hu