Nemrégiben egy kedves ügyfelünk a következő kérdést szegezte hozzánk: Érdemes-e felújítanom a panellakásomat eladás előtt?.... Valóban, gondolatébresztő felvetés: Mennyivel lesz nagyobb piaci értéke a panellakásnak, ha áldozunk értékesítése előtt egy felújításra?
A korszerűsített, felújított panelek eladási esélye talán nagyobb, legalább is az érdeklődés irántuk biztosan… De vajon az értékük is nő-e a felújítás folyamán, azaz megtérül-e az a befektetésünk, amit a felújításra áldozunk? Megpróbáltuk összeszedni azokat a munkafázisokat, amelyeket tényleg érdemes elvégeztetni, mert értéknövelő hatásuk van.
1. A leromlott állapotú, korszerűtlen panellakásokra igen sokat kell áldozni, ha fel szeretnénk újítani őket. Az ilyen állapotú, eladás előtt álló panellakásra az értékének 1 százalékánál többet költeni csaknem biztos ráfizetés. A lepusztult lakásokat ezért érdemesebb eleve felújítandóként hirdetni, az árat pedig úgy meghatározni, hogy a felújított panelek árából levonjuk a felújításra szánt összeget (1,5-2 millió forinttal), meg még 1-2 százezer Ft-ot. Ez utóbbit azért, hogy a vevőjelölt érezzen elég motivációt arra, hogy felújítandó panellakást vásároljon, amely a felújítás után is valamennyivel kevesebbe kerül majd neki (az üzlet neki is megéri), mint a felújított társaik. Ezen korrekciók elvégzése után biztosan több érdeklődő érkezik majd.
2. Más a helyzet, ha a lakás átlagos állapotú. Ez esetben megéri egy kis csinosítgatás, de ennek költsége se legyen egy 7-8 millió forintot érő lakás esetében 100-150 ezer forintnál több.
Panellakások esetében például a fürdőszoba vagy a konyha felújítása csakis veszteséges lehet. Az apró esztétikai hibák eltüntetése azonban jó befektetés, hiszen így a vevőnek kevesebb esélye lesz belekötni dolgokba, egyre lejjebb nyomva az árat a hibákra hivatkozva. (Tudjuk, hogy az ingatlanok vásárlásánál a vevők szinte csakis a „hibákra” koncentrálnak, hiszen ez adhatja az áralku alapját) A házgyári lakásoknál a legtöbb probléma eleve abból adódik, hogy a tulajdonos szeme hozzászokik az apró hibákhoz, ezért fel sem tűnik neki egy-egy földeletlen konnektor, egy repedés az ablaküvegen, egy koszfolt a falon, egy csöpögő radiátor vagy egy kikopott PVC-padló. Ezek ugyan apró hibák, de a vevő ettől függetlenül ezekre emlékszik majd vissza, és sokszor ezért nem az adott lakást választja. Ezt elkerülendő, még a meghirdetés előtt célszerű a lakást pl. egy ingatlanossal megnézetni, hogy kiderüljön, ha valami apróságot kozmetikázni kell. Irodánk készséggel elvégez egy hozzávetőleges számítást is azzal kapcsolatban, hogy mely áron lesz az ingatlannak a legnagyobb esélye az értékesíthetőségre.
Mire elég ez a néhány 10 ezer forint?
Tapasztalatuk már a néhány 10 ezer forintnyi ráfordítást igénylő korrekciók is eredményhez vezethetnek. Tipikus „üzleti baki” például, hogy egy helyiségen belül nem egyformák a villanykapcsolók – ezek cseréje pár ezer forintból megúszható, és ugyanígy pár ezer forintból kijön 2–3 négyzetméternyi PVC. A falon lévő sérülések és foltok is könnyen eltüntethetők, hiszen egy kevés glett, és egy doboz festék nem nagy kiadás, ráadásul az ilyen munkák házilag is elvégezhetők.
Kozmetikázáskor nem a rejtett hibákat kell kijavítani, hanem a szemmel láthatóakat kell ténylegesen eltüntetni. Ebbe a körbe tartozik például a tűzhely, valamint a sütő megtisztítása, az elszívó elfeketedett szűrőjének a cseréje, ami apróságnak tűnik, de nagyon rossz hangulatúvá tesz egy egyébként tűrhető lakást is. A konyhabútorhoz viszont csak akkor érdemes hozzányúlni, ha a munkalapja láthatóan hadviselt állapotba került. Ez esetben elégséges megoldásnak tűnik, ha a régi munkalapot egy olcsó, de esztétikus újra cseréljük. Ha ingatlanunkhoz erkély is tartozik, és annak korlátját már megette a rozsda, érdemes azt is rendbe tenni: elég drótkefével megtisztítani, rozsdamarózni és újrafesteni.
Nyílászárócsere… Megéri?
A nyílászárók cseréjére nem érdemes költeni, mert bár az eladhatóságát javítja, annak költségét a vevők nem hajlandók megfizetni. Marad tehát a kozmetikázás: ha a nyílászárók fából készültek és pereg róluk a festék, célszerű azokat házilag lecsiszolni és újrafesteni. Ha pedig érezhetően rosszul záródnak, érdemes beruházni pár ezer forintot szigetelő csíkba, nehogy a vevőjelölt a huzatra hivatkozva kérjen majd százezres árengedményt.
Vízóracsere…. Ez már igen!
A paneltulajdonosoknak egyvalamire biztosan érdemes költeniük, ez pedig a vízóra felszereltetése, ami kb. 50 ezer forintos tétel, beszereltetésével viszont csökkenthető a közös költség. Ez hamar megtérül.
Nézzünk néhány példát:
A Burcsa Ingatlaniroda hirdetési között láthatjuk, hogy az eladó panellakások áraiban az extra felújítást nem lehet érvényesíteni. Illetve, aki érvényesíteni akarja, annak gyakorlatilag esélye sincs ingatlanját eladni:
• az iroda A-67-es nyilvántartási számú, gyönyörűen felújított, fűtéskorszerűsített, homlokzatszigetelt, első emeleti, 68 nm-es panellakása (a felújításra a tulajdonos 3 Millió Ft-ot költött) 11.700.000,- Ft-ért van meghirdetve, míg egy másik, szépen felújított, 67 nm-es panellakás (A-234), amely ugyanabban a háztömbben helyezkedik el, de a homlokzatszigetelés még nem történt meg 8.500.000,- Ft-ért található adatbázisunkban. A két ingatlan között 3.200.000,- forintos árkülönbség van. Ha valaki az olcsóbbat megveszi, majd szépen kifesteti az újonnan vásárolt lakását, mondjuk 300.000,- Ft-ért, még akkor is 2.900.000,- Ft-tal „beljebb” van. Tehát elmondhatjuk, hogy az előbbi ingatlan árképzésénél a panellakás tulajdonosa bizony meg nem térülő felújítási munkálatokat végeztetett, ezzel fölösleges költségekbe bonyolódott.Az olcsóbban meghirdetett panellakásnál hasznos volt a felújításra költött összeg, mert akkor sem veszít vele a tulajdonos, ha az értékesítés elhúzódik.
vagy:
• Irodánk A-250-es nyilvántartási számmal rendelkező 65 nm-es panellakását 7.950.000,- Ft-ért kínáljuk, ami igen jó árnak számít. Az előszoba, konyha, fürdő és WC a közelmúltban kapott új kerámia burkolatot. A konyhában a beépített szekrény tartozék. A szobák és a hall szalagparkettával borítottak. Érdemes befektetésnek megvásárolni. Egy alapos festés után sem lesz a vevőnek többe, mint 8,8 Millió Ft.
Panelprogram – maximum 5 százalékos felárat jelent
Míg a teljes felújítás egyértelműen csapda, a lakás belső kozmetikázásával pedig csak az eladhatóságot lehet növelni, addig az épület korszerűsítését – ha csak kis mértékben is – de az árban is lehet érvényesíteni. A legnagyobb haszon persze ez esetben is inkább az, hogy a vevők a hasonló méretű és hasonló környéken lévő lakások közül általában a jobban szigetelt, szebb épületben lévőt választják. A panelprogramban felújított házakból sokkal könnyebb lakást eladni, hiszen a vevőnek az egyik legfontosabb szempont, hogy mennyi lesz a rezsiköltsége. A hirdetésekben épp ezért nagyon is hangsúlyozzák az eladók, ha a ház már hőszigetelt. Ugyanakkor ez a tényező az áraknál alig hat. Tapasztalatunk szerint 5 százalékon belül mozog az a plafon, amivel többet még el lehet kérni (Ez egy 8 millió forint értékű panel esetében 400 ezer forintot jelent.) Szakemberek szerint a régi és a felújított házak lakásai között az árkülönbség néhány éven belül nőni fog, és elérheti akár a 10 százalékot.
Aki tehát azzal a tudattal vásárol házgyári lakást, hogy azt az adómentességet kivárva 5 év múlva eladja, jobban teszi, ha már most panelprogramon átesett ingatlant vásárol, és azt kissé kikozmetikázva dobja majd piacra. Ezt nem csak az árak várható alakulása miatt indokolt, hanem azért is, mert nem tudni, mi lesz a panelprogram jövője, és kérdés az is, hogy a lakóközösség egyáltalán bevállal-e valaha egy önrészt igénylő korszerűsítést.
Megtérülő befektetések a panellakás értékesítése előtt:
1. Vízóra felszereltetése: kb. 50 000 Ft
2. Elpattant, törött ablaküvegek cseréje: általában fizeti a biztosító
3. Kopott PVC cseréje a fürdőben, vécében: kb. 10 000 Ft
4. Földeletlen konnektorok cseréje: kb. 1000 Ft/db+munkadíj
5. Villanykapcsolók egységesítése: max. 2000 Ft/db+munkadíj
6. Elhasználódott konyhai munkalap cseréje: kb. 15 000 Ft
7. Festések javítása: kb. 10 000 Ft (ablak, korlát, falak)
8. Ablakok szigetelése: 400–1000 Ft/fm
9. Tűzhelytisztítás, csapok, szaniterek vízkőtelenítése: kb. 5000 Ft
10. Csöpögő vécétartály cseréje: 10 000 Ft
Összesen:1 12.000,- Ft (ha az összes fenti műveletet elvégzi)
Jótanácsunk ingatlana értékesítése előtt:
Ne végeztessen komlett festés-mázolást az értékesítés előtt, többek között azért sem, mert azt a gyanút keltheti a vásárló szemében, hogy a tulajdonos el akar fedni valamit.
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése
Ebben a menüpontban minden kedves olvasó véleményét várjuk. A véleményeket munkánk során hasznosítani fogjuk. A megjegyzéseket köszönjük.