2010. március 17., szerda

Még mindig gödörben a fejlesztési telkek piaca

Az ingatlanpiaci válság második évében, továbbra is tetszhalott a fejlesztési telkek piaca, a kereslet minimálisnak mondható - összegzi az az egyik nagy ingatlaniroda fejlesztési telekpiacról szóló elemzése. A készleten lévő lakások számának, illetve a kiadatlan irodaterület bővülése, valamint a szállodai és kiskereskedelmi forgalom visszaesése miatt a végfelhasználói oldalról hiányzik a hatás, ami érdemlegesen változtatna ezen a helyzeten. Ugyancsak ezt a helyzetet erősíti, hogy a bankok többségénél projektfinanszírozási stop van hatályban.
Kik az elvétve előforduló vevők? A vevők kétféle típusa van valamilyen szinten jelen a piacon:
Kisebb, régóta a piacon lévő, szinte kizárólag magyar fejlesztők, akik saját erőből, vagy szakaszos vevői befizetésekből finanszírozzák az építkezést. Ez természetesen behatárolja a projektek méretét; ezek a cégek kisebb telkeket keresnek, jellemzően felső-közép, vagy prémium kategóriás projektjeikhez.
Nagyobb beruházók, hosszú távú fejlesztési céllal vásárolnak telkeket (land banking). Tudni kell azonban, hogy a piacon meghatározó beruházók eleve jelentős portfolióval rendelkeznek, másrészt közülük csak azok jöhetnek vevőként szóba, akik kihasználva a válság előtti befektetési boom-ot, magas áron értékesítették korábbi fejlesztéseiket.
A korábbi évekhez képest, amikor a piacnak csak kis részét tették ki a saját célra vásárolt telkek, manapság – a fejlesztési telek akvizíciók drámai csökkenésével – a kereslet döntő részét a végfelhasználók teszik ki.
Árak – egyre inkább csak becslés
A piaci helyzet továbbra is megnehezíti a tényleges telekértékek meghatározását. Bizonyos területeken (pl. tömegpiac) nincs is adásvétel, így az árváltozást nem lehet mihez viszonyítani. Ezeken a részeken jelenleg a válság előtti ár 40-50%-a vált ki egyáltalán vevői érdeklődést.
Társasházi fejlesztésre alkalmas telkek jellemző ára (forrás: Otthon Centrum;*Andrássy út nélkül)
A tulajdonosok egy része jelenleg kivár az eladással, próbálván elkerülni a most realizálható értékvesztést. Ez a piaci magatartás azonban fikción alapszik abban a tekintetben, hogy most nem tudhatjuk, milyen árszinten fog stabilizálódni a piac, illetve, hogy innen mikor várható majd elmozdulás felfelé. Tény, hogy ha a most eladni kívánt telekállományt összevetjük a keresők potenciáljával, óriási egyensúlytalanságot látnánk a kínálat javára.
Elvileg jó vételek
Ami látszik azonban, hogy a széles kínálatból a kiemelkedően jó elhelyezkedésű ingatlanok száma még most is véges, és olyan helyen is hozzá lehet jutni fejlesztési ingatlanhoz jónak tűnő áron, ahol az elmúlt 6-8 évben szinte lehetetlenség volt kapcsolati tőke nélkül vásárolni.
A jövőt tekintve biztató jel, hogy a GDP csökkenése megállt, az államháztartás helyzete rendeződni látszik, Nyugat-Európában pedig már 2009 nyarától élénkül a befektetési ingatlanok piaca. Finanszírozási oldalról jó hír a forinthitelek kamatának csökkenése, illetve hitelezési oldalról óvatos banki expanzió látszik – ami egyelőre azonban nem érinti a projekthiteleket. A piaci szereplők nagy várakozást fűznek a lakástámogatási rendszer legalább részbeni újjáélesztése iránt (piaci hatása ezen belül is a vásárlás ösztönzésének lenne, a bérleti támogatás nem mozgatná meg kellő mértékben a piacot), a választások lezajlását követően.
Összemennek a projektek
Mindezek miatt ez év közepétől nőhet a fejlesztési telkek iránti kereslet, amely azonban differenciáltan fog bekövetkezni. Először a bel-budai piac élénkülhet, illetve a felértékelődő területek (pl. IX. kerület rehabilitációs része, XIII. kerület Béke tértől a belváros felé eső részei, illetve központi XI. kerület) közepes méretű lakótelkei. Ugyanakkor a fejlesztők és a bankok óvatosságából adódóan, a kereslet zöme a prémium kategóriában az 5-20, felső-közép kategóriában pedig az 50-100 lakásos projektekre koncentrálhat majd.
Valószínűsítjük emellett, hogy a piac élénkülésével a kereslet felszívja majd a különösen jó lokációjú hotel- és irodafejlesztési területeket is (pl. pesti belváros Nagykörúton belüli része). Ugyanakkor itt is csökkennek majd a kívánt méretek, és nehéz lesz egyben értékesíteni az 50-100 ezer m2 fejlesztési potenciált meghaladó telkeket. A városnegyed-fejlesztési léptékű ingatlanok iránti kereslet majd csak az ingatlanpiac újbóli fellendülését követően lesz számottevő, ami 2011-2012 körül következhet be.
Mi a helyzet "telekfronton" Sopronban?
Vizsgálva a soproni fejlesztési telkek piacát, a helyzet kísértetiesen a budapestit követi. Az elmult 1,5-2 évben az építési telkek iránti kereslet drasztikusan csökkent. A telkek eladása még többszöri árkorrekció elvégzése után is nehézkes. A hitelválság miatt befektetők csak ritkán keresik a telkeket. Mindenkinek azt tanácsoljuk, hogy ha csak egy mód van rá, a telkeit tekintse hosszútávú befektetésnek, mert a válság elmultával a fellendülés meg fog indulni.