Lakásvásárlás, lakáseladás lépésről lépésre

Alábbi írásunkban azoknak szeretnénk segítséget nyújtani, akik rutintalanok lakás (ingatlan) adásvétele folyamatában, de szeretnének a lehető legszabályosabban eljárni egy ilyen jogügylet kapcsán. Van miről írni, mert manapság elég sok adminisztratív feladat is keletkezik az egyes ingatlanok tulajdonos-váltása kapcsán.
Lakás adásvétele esetén az eladó arra vállal kötelezettséget, hogy a lakás tulajdonjogát és birtokát - vételár megfizetése ellenében - átruházza a vevőre, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni, és a lakást átvenni.
A lakás megvételének alapvető feltétele, hogy a lakás az eladó tulajdonában legyen (az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepeljen), és rendelkezhessen is vele (a rendelkezési jogot kizárja, pl. a lakáson fennálló elidegenítési tilalom). A leendő vevő erről az ingatlan tulajdoni lapjáról tájékozódhat. A tulajdoni lapot bárki megtekintheti, illetve hiteles másolatot kérhet arról a lakás fekvése szerint illetékes (körzeti) földhivataloknál, illetve Budapesten a Fővárosi Kerületek Földhivatalánál. Célszerű az adásvételi szerződés megkötése előtt közvetlenül megtekinteni a tulajdoni lapot, mivel egyre gyakoribb az, hogy nem a tulajdonos adja el a lakást, illetve ugyanaz a személy rövid időn belül több személynek értékesíti. A tulajdoni lap hiteles tájékoztatást nyújt a lakással kapcsolatos egyes jogokról és terhekről is, így beszerzése elejét veheti egy későbbi jogvitának, vagy kényelmetlen helyzetnek.
Az eladó - az adásvétel megkötése előtt - köteles tájékoztatni a vevőt a lakás lényeges tulajdonságairól és a kapcsolatos fontos követelményekről, így az arra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről. (pl. az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy az épület melletti szórakozóhely hajnalig való nyitva tartása zavaróan hat a lakókra, vagy a lakás többször leázott a fenti szomszéd miatt). Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Ilyen okirat lehet társasház esetében a társasház tagjainak jogait és kötelességeit tartalmazó alapító okirat, vagy a házirend, illetve a lakás tervrajzai.
Amennyiben az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg a lakást, a vevő a vételár mérséklését követelheti, illetve súlyos esetben el is állhat a már megkötött szerződéstől, a teljes vételárat és kárainak megtérítését követelheti az inkorrekt eladótól.
Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a vevő csak utólag értesül arról, hogy tulajdonszerzését más, harmadik személynek a lakásra való joga korlátozza, vagy akadályozza (pl. nem az eladó volt a tulajdonos, vagy a lakásban bérlő is van, akiről a vevő nem tudott).
Abban az esetben, ha a lakás vételárát nem az adásvétel létrejöttekor fizeti ki a vevő, az eladó tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntarthatja. Ebben az esetben a vevő tulajdonjogának megszerzéséig (a vételár teljes megfizetéséig) a lakást nem adhatja el, nem terhelheti meg (pl. nem vehet fel rá bankkölcsönt). Amennyiben a vevő e kötelezettségének nem tesz eleget, ezért felelősséggel tartozik.
A vevő a lakást a felek megegyezése szerinti időpontban veheti birtokba, de a vételár megfizetését követően csak indokolt esetben maradhat a lakás az eladónál (pl. a kiköltözés lebonyolításáig). A vevőt a birtokba lépés időpontjától kezdődően illetik meg a lakásból származó hasznok, illetve köteles a terhek viselésére. Célszerű a birtokba lépéskor leolvasni a közműmérőket (gáz-, villany-, vízóra), illetve bejelenteni a szolgáltatóknál a tulajdonosváltást. Ehhez minden szolgáltatónál egy-egy formanyomtatványt kell kitölteni. A Soproni ingatlanok esetén kitöltendő nyomtatványok itt találhatók: Víz-átjelentéshez, Villany-átjelentéshez, Gáz-átjelentéshez. Társasházak esetében szükség lehet az előzőeken túl még, a közös képviselő által aláírt nyilatkozatára, mely szerint a kiköltöző az értékesítés napjáig minden fennálló tartozását a társasházzal szemben kifizette.
Azokra a lakásokra, amelyek állami tulajdonból önkormányzati tulajdonba kerültek, illetve az állami tulajdonú lakások tekintetében a Lakástörvény értelmében elővásárlási jog illeti meg a bérlőt, egyenlő arányban a bérlőtársakat, a társbérlőt az általa használt lakáshányad erejéig, illetve ezen személyek egyenes ági rokonát és leszármazottját. A lakás vételárát a hasonló adottsággal rendelkező lakások helyi forgalmi értéke alapján kell megállapítani. Ha az elővásárlásra jogosult személy elővásárlási jogával élt, kérelmére az állam, illetve önkormányzat legalább 25 évi részletfizetési kedvezményt köteles adni.A társasházak esetén a jogszabály a tulajdonostársakat elővásárlási joggal ruházza fel. Amennyiben a tásasházi alapító okitaban a tulajdonostársak az elővásárlási jogukról előre le nem mondtak az értékesítendő ingatlan tekintetében, úgy az értékesítés tényét a társasházban jól látható helyen 2 hétig ki kell függeszteni. A lakás csak akkor válik harmadik személy számára eladhatóvá, ha ez alatt a két hét alatt a tulajdonostársak közül senki nem jelentette be vételi szándékát. Rövidíthető ez az idő úgy, hogy a tulajdonostársak írásban nyilatkoznak arról, hogy nevezett ingatlan elővásárlási jogáról lemondanak. E nyilatkozatnak tartalmaznia kell a tulajdonostársak személyi adatain, elérhetőségein, adóazonosító számán kívül a tulajdoni hányadukat is. Ezt a nyilatkozatot a körzeti földhivatalnak be kell adni.  

Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos követelmények: 

A lakásra vonatkozó adásvételi szerződés kizárólag írásban köthető meg érvényesen. A szerződésnek tartalmaznia kell: a vevő és eladó személyi adatait (családi és utónév, leánykori családi és utónév, születési év, anyja neve, lakcím, személyi azonosító, adóazonosító szám), a lakás pontos meghatározását (település, helyrajzi szám, esetleg utca, házszám, emelet, ajtó), a tulajdonjog vétel jogcímén való megszerzésének tényét, a meghatározott vételárat, a feleknek a tulajdonjog átruházására és megszerzésére irányuló, és az eladónak a tulajdonjog bejegyzését engedő nyilatkozatát, a szerződő felek állampolgárságát. 

A vevő tulajdonjogát az illetékes földhivatal kizárólag akkor jegyzi be, ha a szerződés az alábbi formai követelményeknek megfelel: 

1. Kitűnik belőle megkötésének helye és ideje
2. Szerepel benne a felek saját kezű aláírása
3. Ügyvéd az okiratot ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta
4. Több lapból álló szerződés esetén az egyes lapokat a szerződés megkötésében részt vevők alá kell, hogy írják, kék tollal. 

Az adásvétel kapcsán felmerülő költségek: 

Az adásvételi szerződés megkötését követő 30 napon belül meg kell keresni az illetékes körzeti földhivatalt a megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése végett. A bejegyzési kérelemhez csatolni kell az adásvételi szerződés 1 db eredeti és 2 db másolati példányát is. 

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásért fizetendő igazgatási szolgáltatási díjakat az alábbi táblázat a 2010. január 1-től hatályos rendelkezéseknek megfelelően tartalmazza:

Elsőfokú eljárás (kivéve jelzálogjog)	6 600.- Ft/érintett ingatlan
Jelzálogjog bejegyzése, illetve módosítása	12 600.- Ft/érintett ingatlan
Társasház alapítás, illetve társasházi alapító okirat  módosításának bejegyzése	6 600.- Ft/társasházi különlap    max. 100 000.- Ft
Soron kívüli eljárás (ügyfél kérelmére)	10 000.- Ft/érintett ingatlan
Körzeti földhivatali határozat elleni fellebbezés	10 000.- Ft/határozat

Vagyis, az igazgatási szolgáltatási díjak mértéke ingatlanonként:

·         az első fokú eljárásért 6 600.- Ft, (általános tételű eljárási díj)

·         jelzálogjog bejegyzése, valamint a bejegyzés módosítása iránti eljárásért 12 600.- Ft,

Az ingatlan-nyilvántartási döntés ellen benyújtott fellebbezésért változatlanul – támadott határozatonként – 10 000.- Ft díjat kell fizetni.

Törvényben meghatározott soron kívüli ügyintézés kivételével a soron kívüli eljárás díja – az alapeljárás díján felül – ingatlanonként 10 000.- Ft. A díjat a soronkívüli eljárás lefolytatása iránti kérelem előterjesztésével egyidejűleg kell megfizetni.

A 2010. január 1-e után induló ingatlan-nyilvántartási eljárásokban a díjat az eljárás megindításakor annak kell megfizetnie, illetve a díj megfizetését annak kell igazolnia, aki az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatását kéri, vagy annak, aki a bejegyzés által jogot szerez. Ha az ingatlanon több személy szerez jogot, illetve válik jogosulttá, a feleket egyetemleges díjfizetési kötelezettség terheli.

Az adásvételi szerződés elkészíttetésével kapcsolatos költségek: amennyiben ügyvédi közreműködéssel jön létre az adásvételi szerződés, ügyvédi díjat kell fizetni az eljáró ügyvédnek. Ennek mértéke - az ingatlan értékétől, a felmerülő munkától és költségektől függően - általában a vételár 0.5-1.5%-ig terjed. Ettől természetesen el lehet térni. Közjegyzői közreműködés esetén jogszabály határozza meg a közjegyző díját:
1. 500.000 Ft feletti, de 5.000.000 Ft-ot meg nem haladó ügyérték esetén a közjegyzői díj összege 11.700 Ft és az 500.000 Ft feletti rész 1%-a
2. 5.000.000 Ft feletti, de 10.000.000 Ft-ot meg nem haladó ügyérték esetén a közjegyzői díj összege 56.700 Ft és az 5.000.000 Ft feletti rész 0.5%-a
3. 10.000.000 Ft feletti ügyérték esetén a közjegyzői díj összege 81.700 Ft és a 10.000.000 Ft feletti rész 0.25%-a, de ez esetben legfeljebb 200.000.000 Ft ügyérték alapján járó munkadíj számítható fel.
Amennyiben a szerződő felek másként nem állapodnak meg, az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek az ingatlan átadásával és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével kapcsolatban merülnek fel, a vevő pedig az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződéssel (ügyvédi díj, közjegyzői díj valamint felmerült költségeik), az átvétellel és tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségeket kell, hogy viselje.
A vevő terheli ezen túlmenően a visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték is.
Az illeték összege a lakás forgalmi értékéhez igazodik. Magánszemélyek, illetve ingatlanforgalmazással fotevékenységként nem foglalkozó szervezetek esetén az illeték összege 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%.
Lakás résztulajdonának szerzése esetén a 4 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére alkalmazható a 2%-os illeték, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 4% illetéket kell fizetni.

Illeték-kalkulátorunkat ide kattintva találja.
Illetékkedvezmények:
1. A lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15  millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása esetén a vevőnek nem kell illetéket fizetnie.

2005. január 1.-tol változott: 15 millió forintig illetékmentes, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után illetékköteles lett.

Meghatározása: Teljes vételi ár után fizetendő visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illetéket kiszámítjuk, majd a kapott összegből levonjuk a 15.000.000 Ft-ra eső illetéket, így megkapjuk a fizetendő illeték mértékét.

2. Az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részarány tulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Az illeték összegét az Illetékhivatal állapítja meg, amelyről határozattal értesíti a vevőt.