2011. március 29., kedd

Házat építene? Kiszámoltuk, mennyibe fog kerülni!


Az elmúlt 10-15 évben szinte forradalmi változáson esett át az építőipar, gyökeresen megváltozott a jogszabályi környezet is. A szakembereknek is komoly feladat, hogy lépést tudjanak tartani a változásokkal, a ritkán építkező laikusok pedig meglepő feltételekkel találhatják szembe magukat. Egy cikksorozatban sorra vesszük egy házépítés előkészületeinek és megvalósításának legfontosabb lépéseit, a tipikus hibákat és a legnagyobb buktatókat. Az első részben arról lesz szó, hogy mennyibe kerül egy ház felépítése.

Első lépés: határozzuk meg jól igényeinket!

Szerencsére ma már túl vagyunk azon az időszakon, amikor egy dolog számított: házunk nagyobb legyen a szomszédénál, a rokonokénál, a kollégákénál. Ekkoriban születtek meg a több 100 négyzetméteres, sokszintes házak, amiből aztán egy-két szobát laknak, a többi csak úgy van.

Ezzel szemben egy átlagos családban 20-40 négyzetméternyi lakóterülettel érdemes számolni fejenként. Ha kisebb a létszám, inkább 35-40, ha nagyobb, akkor 20-30 négyzetméterrel. Vagyis egy 4 fős család általában kényelmesen elfér egy 120 négyzetméteres házban. Ebben van konyha-étkező-nappali, egy kis dolgozó félszoba és három hálószoba fürdőszobával, valamint kisebb tárolók.

Ehhez jöhetnek extrák: ha magunkhoz veszünk idős rokont vagy személyzetet tartunk, akkor (részben) önálló lakrészt alakítsunk ki vizesblokkal. Ennek területe 25-30 m2 körüli lehet. Ha szeretnénk egy edzőtermet: egy kis terem, szauna-kiegészítőkkel legalább 20-30 m2. Egy garázs kb. 20 m2 egy autóra, és legalább ugyanekkora műhely kell, ha szeretünk barkácsolni.

A második lépés: készítsünk költségvetést!

Minden üzleti beruházás így kezdődik. Mégis az a tapasztalatom, hogy amikor az építészhez fordulnak az emberek, már megvették a telket, és esetleg megkérdeztek néhány ismerőst, hogy nekik mi, mennyibe került. Az építész első kérdése pedig az lesz, hogy mennyi pénzünk van az építkezésre. Neki ugyanis kötelessége a megrendelő anyagi lehetőségeinek megfelelő épületet tervezni. Ettől legtöbben zavarba jönnek, aztán kibökik, hogy „hát majd meglátjuk, és annyi hitelt veszünk fel”.

Nos, nézzük a tényeket! A telekárat kezeljük külön, mivel telket lehet kapni pár ezer forintért vagy százmilliókért is, elhelyezkedéstől függően. Erre rájön néhány százalék ügyintézési költség, illeték, stb. Ha bontanunk kell, a bontás is sok 100 ezres, vagy nagyobb épület esetén milliós tétel is lehet. A régi épületekből nagyon kevés anyag nyerhető vissza (pl. címeres téglák, különleges burkolatok), a többi a hulladéklerakóban végzi, jelentős fuvarköltség és lerakóhelyi díj kifizetése után.

Mennyibe kerül az építkezés?

Földszintes családi ház bekerülési költsége kb. nettó 230 ezer forint nettó négyzetméterenként. Ha a tetőteret is beépítjük, akkor kb. 200 ezer forint. Tehát egy átlagos 120 m2-es ház bekerülése – feltételezve, hogy tetőtér beépítéssel készül – bruttó 30 millió forint körül várható. A pinceépítés kb. 80-100 ezer forint négyzetméterenként. Az árak átlagos építőanyagokra és építési körülményekre vonatkoznak, de szerényebb épületet is legfeljebb csak 15-20 százalékkal olcsóbban hozhatunk ki (vidéki, kisvárosi környezetben kedvezőbb költségvetéssel számolhatunk), felső határ viszont nincs.

Az építési költségek kb. 60 százalékát teszi ki az anyagköltség, a többi a munkadíj. Érdemes szem előtt tartanunk a harmadolós szabályt: ha kirakhatjuk a bokrétát, mert áll a szerkezet (alapok, falazatok, födémek, tetőszerkezet), akkor elköltöttük a költségvetésünk harmadát. A következő harmad az épület gépészetre és épület villamosságra fog elmenni (víz-csatorna, fűtés, elektromos hálózatok, stb.). Az utolsó harmadot pedig a szakipari munkákra költjük: nyílászárók, szigetelések, bádogos és tetőfedő munkák, burkolás, felületképzések. Ezek csak az építési költségek, de ezzel még nincs vége.

Mennyibe kerül a tervezés?

Építési költségeinkből számolhatjuk vissza a tervezési költséget: az engedélyezési terv 2-5 százalék között számolható, és szükségünk lesz legalább részben kiviteli tervekre is, melyek újabb 1-5 százalékot visznek el. Itt a nagyobb épületek esetén lesz nagyobb az arány. Tervezési költségeink – az előbbi 120 m2-es épületnél maradva – legalább 1 millió forint körül lesznek nettóban. A tervezési díj százaléka függ az épület méretétől, a tervezési programtól, a tervező szakmai rangjától. Természetesen itt is igaz, hogy kisebb vidéki településeken általában kedvezőbb árral számolhatunk. Számoljunk azzal is, hogy hivatalos iratok beszerzésére, engedélyezési eljárásokra legalább 100 ezer forintot fogunk költeni.

Elkészült a ház. Milyen kiadásaink lesznek még?

A fenti költségek a házra vonatkoznak. Ha idáig eljutottunk, van egy épületünk egy kopár, kerítések nélküli telken, ráadásul teljesen üresen áll. Szükségünk lehet melléképületre (garázs, műhely, nyári konyha, szerszám tároló, stb.), melyekre kb. nettó 100 ezer forintot számoljunk négyzetméterenként.

A külső munkákra, kerítésekre, kertépítésre is jelentős költségekkel számoljunk. Egy átlagos telek körbekerítése átlagos minőségű kerítéssel legalább 2 millió forint. A kertépítés (humuszterítés, növények, öntözőrendszer, stb.) igényinktől függően 5-10 ezer forint körül várható négyzetméterenként. Persze ezeket a munkákat már magunk is elkészíthetjük, de az anyagköltséget akkor is meg kell fizetni.

Menjünk vissza a házba. Először szereljük fel a konyhát: konyhabútorok, háztartási gépek, stb. Általában 1,5-2 millió forintos költséggel számoljunk, de ennél jóval többet is költhetünk, ha magasabbak az igényeink. A bútorozás, berendezés átlagos színvonalon legalább félmillió forint szobánként, a felső határ itt is a csillagos ég.

Nézzük a “luxuskiadásokat”! Ha úszómedencét is szeretnénk, vízgépészettel együtt mérettől függően 5-7 millió forint körül számoljunk vele. Egy jó minőségű beltéri szauna 2-3 millió forint, a kültéri 6-7 milliónál kezdődik.

Visszatérve az átlagos 120 m2-es házunkhoz, teljesen felszerelve, berendezve, bekerített, parkosított telken, de pince, melléképületek és extrák nélkül kb. bruttó 40-45 millióba fog kerülni. Ez természetesen becsült érték, átlagos körülményekre vonatkoztatva, feltételezve, hogy minden munkát vállalkozóval végeztetünk el.

Előtakarékosság, hitelfelvétel: ha valamennyi hiányzik…

Az elmúlt évek eseményei megmutatták, hogy a meggondolatlanul felvett hitelek végül óriási veszteségekhez vezethetnek. Számos család úgy vett fel hitelt, hogy majd jobb lesz, később könnyebb lesz törleszteni, aztán évekig tengődtek kenyéren és vízen, csak azért, hogy „álmaik otthona” megvalósuljon. Aztán a mostani válság visz mindent. Megtapasztalhattuk, hogy a gazdaság teljesítménye hullámzó, vannak életünkben jobb és rosszabb időszakok, a törlesztőrészletek viszont egyformák.

Egy átlagos jövedelemmel rendelkező családot már 8-10 millió forintos hitel törlesztése is nagyon megterhel. Mielőtt hitelt veszünk fel, beszélgessünk olyanokkal, akik már hosszú évek óta törlesztik a részleteket. Különösen a családfenntartó férfiakat viseli meg a dolog, a bank rabszolgáinak érzik magukat. Lehet, hogy ténylegesen nőtt a jövedelmük és „jobb lett”, de a kor előrehaladtával az ember igényei is növekszenek, amelyekből folyamatosan lemondásra kényszerül az egész család. Erről keveset beszélnek, de sok betegség, válás alapja ez a lemondásokkal teli élet. Kérdés, hogy megéri-e ez az áldozat?

Általában azt javaslom, hogy a lehető legkevesebb hitelt vegyék fel, a lehető legrövidebb futamidővel. Legyen anyagi tartalékuk vész esetére. Egy jól sikerült síbaleset is hónapokra kivonja az ember a munkából, nem kell feltétlen elvesztenünk az állásunkat ahhoz, hogy anyagi bajba kerüljünk. Úgy állítsuk be a törlesztőrészletet, hogy kényelmesen tudjuk fizetni, életünk ne legyen évtizedekig lemondásokkal teli, csak azért mert épül a házuk.

Érdemes igénybe venni az előtakarékossági lehetőségeket, sőt az előrelátó szülő már gyermeke tizenéves korában lakáselőtakarékossági számlát nyit számára.

Ha nincs lehetőségünk építkezni…

Ne szégyelljük, ha akár anyagi, akár más okok miatt nem vállaljuk egy építkezés terhét. A következő részben a további lehetőségekkel foglalkozunk: különböző korokban épült lakóházak vásárlásával, és a felújítási lehetőségekkel.

Forrás: ingatlanmagazin.com